Гражданский кодекс часть 1

о признании отказа ДГИ города Москвы 19.01.2021 г. №33-5-126392/20-(0)-1 незаконным, об обязании в качестве продавца заключить с покупателем ООО «ГОНЧАР» договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 179,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> с предоставлением рассрочки по её уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора,

при участии:

от Истца: ФИО1 по доверенности № б/н от 14.04.2021г.,

от Ответчика: ФИО2 по доверенности № 33-Д-855/21 от 19.11.2021 г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОНЧАР" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ с требованиями о признании отказа ДГИ города Москвы 19.01.2021 г. №33-5-126392/20-(0)-1 незаконным; об обязании Департамент городского имущества г. Москвы в качестве продавца заключить с покупателем ООО «ГОНЧАР» договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 179,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> с предоставлением рассрочки по её уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2021г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы по делу, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Союз «Судебных экспертов «Федерация», эксперту ФИО3, на рассмотрение которой поставлен перед экспертизой вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> общей площадью 179,3 кв.м, по состоянию на 30.12.2020?».

10.09.2021г. в материалы дела поступило заключение эксперта № 8/Э от 03.09.2021г.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, что не соответствует положениям ФЗ от 22.08.2008г. №159-ФЗ, и нарушает права истца на реализацию преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме с учетом принятых судом уточнений.

Представитель ответчика исковые требования не признал согласно доводам, изложены в отзыве на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, в том числе, экспертное заключение, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ЗАО «ЭМИКОМ» и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) 22.10.2001 г. заключен Договор аренды объекта нежилого фонда находящего в собственность города Москва №1-1138/01 (далее - договор). Объектом аренды по договору является нежилое помещение общей площадью 179,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>

05.06.2020 г. в результате реорганизации (без прекращения деятельности реорганизованного лица) в форме выделения было зарегистрировано ООО «ГОНЧАР» (далее - Истец). Передаточным актом от 18.10.2019г. ООО «ГОНЧАР» приняло на себя обязательства ЗАО «ЭМИКОМ» по Договору. По состоянию на дату подачи заявления - 30.12.2020 г. Истец из реестра СМП не исключен, задолженность по уплате арендных платежей отсутствовала (решением Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2019г. по делу №А40-246111/17-50-2002, вступившим в законную силу 28.08.2019г., решением Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2020г. по делу №А40-314174/2019, вступившим в законную силу 24.02.2021 г.).

В настоящее время договор продолжает свое действие, задолженности по арендным платежам не имеется, данный факт ответчиком не оспорен.

Истец в порядке ст.3 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 30.12.2020г. обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

Письмом от 19.01.2021 г. № 33-5-126392/20-(0)-1 Ответчик уведомил Истца об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 30.12.2020 (вх. №33-5-126392/20-(0)-0 от 30.12.2020г.).

Полагая данный отказ в предоставлении государственной услуги незаконным, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик в своих письменных пояснениях на иск указывает на то, что ООО «ГОНЧАР» включено в реестр 10.07.2020г., в связи с чем общество не соответствует требованиям, установленным ст. 3 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Также ответчик указывает на то, что согласно сведениям, содержащимся в информационных ресурсах, имеющимся в распоряжении Департамента, на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа у заявителя (ООО «Гончар») имеется задолженность по арендной плате за арендуемое имущество в размере 12006733,83 руб. и пени в размере 877096,56 руб., в связи с чем на основании пункта 2.10.1.2 Административного регламента, принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 30.12.2020 № 33-5-126392/20-(0)-0.

Ответчик обращает внимание на то, что по истечении двух лет с момента включения в Реестр, а именно не ранее 09.07.2022, Общество вправе повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» при условии непрерывного владения указанным помещением по договору аренды в течение двух лет и отсутствии задолженности.

Способ восстановления нарушенного права Истцом соответствует положениям статьи 4 Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно п.п.2.9.1.2.2., 2.9.1.1. Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент) основаниями для приостановления предоставления государственной услуги (возмездное отчуждение недвижимого имущества являются п. 2.9.1.3. Обеспечение внесения сведений (изменений сведений) об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не отражена информация о праве собственности города Москвы на объект недвижимости, в отношении которого подан запрос, и (или) не отражены изменения данного объекта в результате произведенной перепланировки и (или) текущей инвентаризации, а также в целях исправления технической ошибки.

То есть, работы по регистрации права собственности объекта недвижимости входят в обязанность Департамента городского имущества города Москвы в процессе предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», что регламентировано нормами законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009г. №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 №159-ФЗ исчерпывающим образом.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона №159-ФЗ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 №134, в соответствии с Законом №159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Указание ответчика на то, что истец не соответствует требованиям, установленным положениями Закона №159-ФЗ до 01.01.2009 является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указывалось судом ранее, 05.06.2020 г. в результате реорганизации (без прекращения деятельности реорганизованного лица) в форме выделения было зарегистрировано ООО «ГОНЧАР» (далее - Истец).

В соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Согласно п. 1 ст. 59 ГК РФ передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт.

Согласно п. 2 ст. 59 ГК РФ передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.

Передаточным актом от 18.10.2019г. ООО «ГОНЧАР» приняло на себя обязательства ЗАО «ЭМИКОМ» по Договору аренды № 01-1138/01 от 22.10.2001 г.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение.

При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Таким образом, из положений закона не следует, что заявитель на момент обращения в уполномоченный орган за государственной услугой должен состоять в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства на протяжении более 2 лет, а доводы Департамента основаны на ошибочном толковании норм материального права.

В соответствии с письмом ФНС от 25.10.2019 № ГД-4-14/21908 в силу части 6.1 статьи 4.1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 г. N 313-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") в целях ведения Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства держатели реестров акционеров акционерных обществ, которые созданы до 1 декабря года, предшествующего текущему календарному году, и в составе сведений о которых в Едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения о соответствующем держателе реестра акционеров акционерных обществ, ежегодно до 5 июля представляют в уполномоченный орган перечень акционерных обществ, соответствующих условиям, установленным подпунктом "а" пункта 1 части 1.1 статьи 4 указанного Федерального закона (за исключением условий, установленных абзацем третьим указанного подпункта).

Учитывая вышеизложенное, сведения об акционерных обществах (за исключением вновь созданных), отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", могут быть внесены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства только в случае, если в составе сведений о них в Едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения о соответствующем держателе реестра акционеров акционерных обществ.

При этом, до указанных изменений в законодательстве, ранее в указанный реестр были внесены сведения об акционерных обществах в указанный реестр не вносились, тогда как ЗАО «ЭМИКОМ» (правопредшественник истца) зарегистрировано в качестве юридического лица 19.02.2003 г., а ООО «ГОНЧАР» - 05.06.2020 г.

Согласно представленным истцом в материалы дела бухгалтерским балансам как ЗАО «ЭМИКОМ», так и ООО «ГОНЧАР», указанные лица соответствовали критериям, установленным для субъектов малого и среднего предпринимательства.

Также суд признает несостоятельной ссылку Департамента на то, что на дату подачи заявления (30.12.2020 г.) о реализации преимущественного права выкупа у заявителя (ООО «Гончар») имеется задолженность по арендной плате за арендуемое имущество в размере 12006733,83 руб. и пени в размере 877096,56 руб.

Так, в рамках рассмотрения дела № А40-246111/17-50-2002 (решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.05.2019 г.) судом установлено, что на дату принятия судом решения задолженность по арендной плате у арендатора по договору аренды № 01-01138/01 от 22.01.2001 г. за период с января 2017 г. по апрель 2017 г. отсутствует, в связи с чем в иске отказано в полном объеме.

В рамках рассмотрения дела № А40-314174/19-85-1947 постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 г. в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании задолженности за период с 01.05.2017 г. по 30.06.2019 г. по договору аренды № 01-01138/01 от 22.01.2001 г. отказано в полном объеме, судом установлено, что оплата арендной платы произведена в установленный договором срок, нарушений условий договора обществом не допущено.

В рамках дел № А40-246111/17-50-2002, № А40-314174/19-85-1947 суды признали, что арендная плата обоснованно вносилась арендатором по старой ставке, учитывая, что арендодателем не исполнена обязанность, установленная в п. 4.1.2. договора, а в договоре аренды отсутствует условие о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять договор, соответственно, ответчик предложение № 33-6-108959/16-(0)-1 не получал, об изменении размера арендной платы извещен не был.

Данные обстоятельства установлены судебным актом в рамках дел № А40-246111/17-50-2002, № А40-314174/19-85-1947, не оспариваются сторонами и в силу п.2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение.

Из представленного Департаментом в материалы дела информационного расчета следует, что на период 2020 год он производит начисление арендной платы с 01.01.2020 исходя из ее размера 4832800,20 руб. за 2020 год в соответствии с уведомлением от 23.12.2019 № 33-6-553918/19-(0)-1, в качестве доказательств направления их в адрес общества Департаментом представлены отчеты об отслеживании почтовых отправлений по трек-номерам 12571942081631 и 12571942081655. Из данного информационного расчета также следует, что за период 2019-2020 гг. задолженность по арендной плате ООО «ГОНЧАР» составляет 3883729,60 руб., тогда как в своем письме об отказе в предоставлении государственной услуги от 19.01.2021 г. №33-5-126392/20-(0)-1 Департамент ссылалась на задолженность по арендной плате в размере 1006733,83 руб. и пени в размере 877096,56 руб., при этом в судебном заседании представитель Департамент не смог дать пояснений относительно имеющейся разницы в размере образовавшейся задолженности на дату обращения общества с заявлением о предоставлении государственной услуги.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона №159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным.

В соответствии с нормами п.1 ст.445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора, так как прежде всего должна быть достигнута цель обращения общества в суд, а также выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2021г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы по делу, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Союз «Судебных экспертов «Федерация», эксперту ФИО3, на рассмотрение которой поставлен перед экспертизой вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> общей площадью 179,3 кв.м, по состоянию на 30.12.2020?».

10.09.2021г. в материалы дела поступило заключение эксперта № 8/Э от 03.09.2021г.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Гончарная д. 3, стр.5, квартал 342, общей площадью 179,3 кв.м, по состоянию на 30.12.2020, составляет: 20 036 828 руб. без учета НДС.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Выводы эксперта изложены ясно и полно, какие-либо противоречия в них отсутствуют, у суда не возникло сомнений в их обоснованности.

В заключении эксперта указаны нормативные и методически средства, использованные в исследовании.

Суд считает, что экспертное заключение являются полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом. Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена объектов определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом. В соответствии с абзацем третьи пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что на момент обращения недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у истца, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1-4 статьей 3 ФЗ от 22.07.2008года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» соблюдены.

Оценивая совокупность представленных в материалы дела доказательств, доводы и возражения сторон, суд усматривает наличие оснований для признания незаконным отказа Департамента в предоставлении государственной услуги и понуждения ответчика заключить договор купли-продажи на условиях приложенного истцом проекта, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также ввиду уклонения ответчика от заключения договора.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 4, 65, 70, 71, 101-103, 106, 110, 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Департамент городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги, выраженный в письме от 19.01.2021 г. №33-5-126392/20-(0)-1, незаконным.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ГОНЧАР" (115230, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НАГАТИНО-САДОВНИКИ ВН.ТЕР.Г., КАШИРСКОЕ Ш., Д. 9, К. 1, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. IV, КАБ. 4А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.06.2020, ИНН: <***>) договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 179,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> с предоставлением рассрочки по её уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№

г.Москва « » года

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице, с одной стороны, и Общество о ограниченной ответственностью «ГОНЧАР», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законом города Москвы от 17.12.2008 №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1 1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости: нежилого помещения общей площадью 179,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> арендуемое Покупателем на основании договора № 1-1138/01 от 22.10.01г. аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы. 1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1 3 Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не сс стоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5 Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6 Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2 1 Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, пред;, смотренных пунктом 3.4 Договора.

2.2 В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 Стороны обязуются направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации права собственности на Объект Стороны обязаны представить друг другу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию права собственности и залога на Объект.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3 1 Общая цена Объекта составляет 20 036 828 (двадцать миллионов тридцать шесть тысяч восемьсот двадцать восемь) руб. 00 коп. без учета НДС, в соответствии с отчетом СОЮЗА СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ «ФЕДЕРАЦИЯ» от 03.09.2021 № 8/Э.

3 2. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется.

3 3 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

3.4. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 333 947 (триста тридцать три тысячи девятьсот сорок семь) руб. 13 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3 5 Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: Получатель - Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы), ИНН <***>, КПП 770301001; Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО; БИК 044525000; Расчетный счет <***>; КБК 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5 3 В случае уклонения Продавца от подписания настоящего Договора, Покупатель вправе требовать с Продавца уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от цены Объекта (п. 3.1. Договора) за каждый день уклонения от подписания настоящего Договора.

5.4. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав и государственной регистрации залога на Объект (п. 2.2 Договора) уклоняющаяся Сторона обязана уплатить другой Стороне штраф в размере 5% от цены Объекта.

5.5. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставления подтверждающих оплату документов), Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

5.6. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9 РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:

Департамент городского имущества города Москвы

123112. <...> д. 21.стр. 1 ОГРН 103-739510423 ИНН "05031674 КПП "0501001

ОГРН<***>

Покупатель:

ООО «ГОНЧАР»

ИНН <***> КПП 770501001

Адрес: 115172, Москва,

вн.тер.г. Муниципальный округ

Таганский, Наб. Гончарная, д. 3, стр. 5,

этаж 1, помещение IVB, ком. 3

р/с в

к/с

БИК

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГОНЧАР" (115230, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НАГАТИНО-САДОВНИКИ ВН.ТЕР.Г., КАШИРСКОЕ Ш., Д. 9, К. 1, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. IV, КАБ. 4А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.06.2020, ИНН: <***>) 6 000 руб. государственной пошлины, 40 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: К.М. Хабарова