Гражданский кодекс часть 1

ООО Фирма "НОТА" обратилось в суд с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа в выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 199,00 кв. м, выраженного в письме Департамента городского имущества г. Москвы от 16.10.2014г. г. N 33-5- 13140/14-(0)-1, обязании Департамент городского имущества города Москвы не позднее 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу совершить в отношении арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...> действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки, направить ООО фирма «НОТА» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Свои требования заявитель мотивирует тем, что своим отказом Департамент городского имущества г. Москвы нарушает права и законные интересы заявителя.

Департамент городского имущества г. Москвы заявленные требования не признал.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению подлежат по следующим основаниям:

В ходе судебного заседания установлено, что 02.07.2004 г. между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО фирма «НОТА» (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда № 1-667/04, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 199,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Жуковского, дом №5/6, строение 1, (в договоре указан альтернативный старый адрес, в настоящее время адрес помещения: <...> согласно справке об идентификации адреса №10-001238 от 07.03.2008г.), находящегося в собственности г. Москвы, технические характеристики которого и иные сведения указаны в техническом паспорте БТИ № 295 по состоянию на 23.07.2002 г.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 28.04.2014г. ООО фирма «НОТА» обратилась в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения.

Срок предоставления услуги Департаментом городского имущества города Москвы, в соответствии с п. 2.12. Административного регламента «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 года №199-ПП, предоставление государственной услуги города Москвы не может превышать 30 дней.

Письмом исх.№ 33-5-13140/14-(1)-0 от 13.05.2014 г. Департамент, уведомил ООО Фирма «Нота» о приостановлении предоставления государственной услуги, по Заявлению, сроком на 30 дней. По истечении 30 дней, т.е. 14.06.2014г., Департамент должен был возобновить оказание услуги, и в срок до 17.07.214г. (истечении 30 дней установленного п. 2.12. Регламента) направить в адрес ООО фирма «Нота» (выдать) договор купли- продажи выкупаемого недвижимого имущества, либо направить (выдать) решение оботказе в предоставлении государственной услуги. Однако, по состоянию на 06.10.2014г., ООО фирма «Нота» не получила результат рассмотрения Заявления от 28.04.2014г. о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, вследствие чего ООО фирма «НОТА» была вынуждена обратиться в Департамент с претензией б/н от 13.10.2014г.

16.10.2014г. Департаментом был подготовлено письмо о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги за №33-5-13140/14-(0)-1 в соответствии с которым было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги на основании пункта 2.23.4 Регламента.

Отказ в реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений заявителю был мотивирован тем, что ООО фирма «НОТА» произвела перепланировку помещения без согласования с арендодателем, чем нарушила условия Договора аренды № 1-667/04 от 02.07.2007г.

При обращении в суд в порядке, предусмотренном нормами главы 24 АПК РФ, ООО Фирма «НОТА» сослалось на незаконность решения Департамента об отказе в приватизации, которое нарушает его права и законные интересы на преимущественное приобретение спорного помещения в собственность в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из содержания пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При получении заявления уполномоченные органы согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Из содержания подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ следует, что субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения этим субъектом предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и неподписании этого договора в указанный срок.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, действующей на момент обращения ООО фирма «НОТА» с заявлением к Департаменту субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, заисключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

ООО фирма «НОТА» соответствует всем условиям для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: ООО фирма «НОТА» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», спорное помещение находится во временном пользовании заявителя с 2004 года, то есть более двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г.; задолженность по арендной плате отсутствует; спорное помещение не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В отношении довода о несанкционированной перепланировке, судом установлено следующее:

В соответствии с п. 1.2. Договора аренды технические характеристики и иные сведения об объекте аренды на момент заключения Договора аренды были указаны в техническом паспорте БТИ №295 по состоянию на 23.07.2002г. Договор аренды был подписан сторонами 02.07.2004 г. При передаче помещений в аренду обмер БТИ не производился, однако при передаче объекта Арендатору 16.07.2004г. комиссией в составе представителей территориального отдела «Басманный» Центрального территориального агентства Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы и представителя ООО фирма «НОТА» было установлено, что в помещении имеются перепланировки, не отраженные в поэтажном плане и не утвержденные комиссией МВК, что было зафиксировано в Акте сдачи-приемки объекта от 16.07.2004г. Кроме того в пункте 9. Особых условий к Договору аренды стороны установили, что Арендатор обязуется оформить несанкционированное переустройство помещения в течение одного года в установленном порядке.

Согласно п. 3.5. Договора аренды при выявлении в ходе проверки, оформления имущественных отношений или инвентаризации несанкционированной перепланировки нежилого помещения, не затрагивающей несущих конструкций, давности перепланировки, установленной непричастности владельца помещения к его несанкционированному переустройству или невозможности установить лицо, совершившее это нарушение, договор оформляется с учетом того, что оформление перепланировки будет осуществлено в установленном порядке в течение одного года Собственником (Арендодателем) или Арендатором - при его согласии. При этом Арендатору может производиться перерасчет размера арендной платы на основании документально подтвержденных затрат на оформление несанкционированных переустройств. Если в течение одного года юридическое (физическое) лицо не оформило несанкционированные переустройства и не предоставило в Департамент имущества города Москвы и Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы положительное решение межведомственной комиссии префектуры и соответствующие справки органов технической инвентаризации, то Собственник (Арендодатель) вправе расторгнуть настоящий договор в порядке, установленном законодательстве.

ООО фирма «НОТА» не исполнила свои обязательства согласно п. 9 Особых условий, т.е. не оформила несанкционированное переустройство помещения в течение одного года в установленном порядке. При этом Департамент не воспользовался своим правом, предусмотренным п. 3.5. Договора аренды, и не расторгнул Договор аренды с ООО фирма «НОТА», Договор аренды продолжал действовать до 28.04.2014г., стороны исполняли свои обязательства: ООО фирма «НОТА» в части уплаты арендных платежей, Департамент - в части предоставления спорного помещения.

Таким образом, нарушения условий Договора аренды со стороны ООО фирма «НОТА» в части согласования с Департаментом проведения перепланировки спорного помещения отсутствуют, спорное помещение было получено в пользование ООО фирма «НОТА» с уже имеющимися перепланировками.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ООО Фирма «НОТА» отвечает необходимым условиям, при которых возможна реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, а спорное помещение уже было передано обществу с имеющимися перепланировками, следовательно, у Департамента не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в приватизации спорного имущества.

Учитывая, что изложенный в сообщении от 16.10.2014 г. № 33-Д-13140/14-(0)-1, отказ в преимущественном праве приобретения спорного имущества ООО Фирма «НОТА» не соответствует закону, нарушает права и законные интересы этого лица как арендатора на выкуп арендованного нежилого помещения, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования и полагает правомерным удовлетворить требование о признании его незаконным согласно части 2 статьи 201 АПК РФ.

Для устранения допущенного нарушения прав и интересов заявителя суд полагается законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование об обязании Департамент совершить действия, определенные ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.7.2008 г. № 159-ФЗ в отношении ООО «Фирма «НОТА» и нежилого помещения по адресу: Москва, ул. Чаплыгина, д. 6, в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Госпошлина распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, с учетом положений ст. 333.37 НК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, Федерального закона РФ № 159-ФЗ от 22.07.2008 г., руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы, изложенным в сообщении от 16.10.2014 г. № 33-Д-13140/14-(0)-1, в реализации преимущественного права ООО «Фирма «НОТА» предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Обязать Департамент городского имущества г. Москвы не позднее 30 дней со дня вступления решения в законную силу совершить действия, определенные ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.7.2008 г. № 159-ФЗ в отношении ООО «Фирма «НОТА» и нежилого помещения по адресу: Москва, ул. Чаплыгина, д. 6.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО «Фирма «НОТА» госпошлину в сумме 4.000 (четыре тысячи) руб.

Возвратить ООО Фирма «НОТА» излишне уплаченную госпошлину в сумме 4.000 (четыре тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Е.Н. Янина