Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными действий, недействительным решения от 07.02.2018 г. № 77:01:0003052:6835-77/009/2017-5 о государственной регистрации Дополнительного соглашения № 1 от 22.05.2017 г. к Договору аренды № 01/11 от 13.01.2016 г.

при участии:от заявителя: Частная С.Г. (паспорт, доверенность от 05.09.2018 г. № б/н)

от заинтересованного лица: ФИО2 (удостоверение, доверенность от 28.03.2018 г. № 5675/2018),от третьих лиц: ФИО3 (паспорт, решение № 3 от 20.07.2018 г.) 2) ФИО4 (паспорт, доверенность от 06.03.2017 г. № 77 АВ 2813728)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Плаза-М» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий по внесению записи в ЕГРП о государственной регистрации Дополнительного соглашения№1 от 22.05.2017г. к договору аренды№01/11 от 13.01.2016г., недействительным решения от 07.02.2018 г. № 77:01:0003052:6835-77/009/2017-5 о государственной регистрации Дополнительного соглашения № 1 от 22.05.2017 г. к Договору аренды № 01/11 от 13.01.2016 г.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, сославшись на то, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Представитель Управления возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд оставляет заявленные требования без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.5 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как усматривается из материалов дела, Арбитражным судом Московской области вынесено Решение по делу № А41-11009/16 от 09.12.2016 г. об открытии конкурсного производства в отношении ООО «Плаза-М», Конкурсным управляющим ООО «Плаза-М» утвержден ФИО5, член Ассоциации «Урало-Сибирское объединение арбитражных управляющих».

07.02.2018 г. заинтересованным лицом было зарегистрировано Дополнительное соглашение №1 от 22.05.2017 г. к Договору №01/11 от 13.01.2016 г. аренды нежилого помещения.

Конкурсный управляющий ООО «Плаза-М» считает, что указанные действия Росреестра по регистрации Дополнительного соглашения №1 от 22.05.2017 г. являются незаконными, поскольку на момент совершения оспариваемых действий арендодателем по договору и собственником недвижимости являлось ООО "Плаза-М", в связи с чем заявителем при спорной регистрации являлось не уполномоченное лицо. Также заявитель по делу ссылается на злоупотребление 3-ми лицами своими правами, что может привести к уменьшению размера имущества ООО "Плаза-М" и к частичной утрате возможности получения кредиторами Общества удовлетворения своих требований.

Срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Управление осуществляет свою деятельность на основании Положения об Управлении, утвержденного приказом Росреестра от 23.01.2017 № П/0027, и в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) и иными нормативными актами.

На основании ст. 21 Закона о недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно ст.29 Закона о регистрации при представлении документов для регистрации прав на недвижимое имущество Управлением осуществляется правовая экспертиза документов, целью которой является установление юридических фактов, являющихся бесспорным основанием для возникновения, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на представление подлинности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания.

Согласно данным ЕГРН 04.02.2016 Управлением зарегистрирован Договор аренды № 01/11 от 13.01.2016 между ИП ФИО1 и ООО «Управ-Дом Выхино» (вх. № 77/009/222/2016-44) в отношении помещения.

На основании определения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-11009/16 Управление зарегистрировало ограничение (обременение) в отношении помещения (вх. № 77/015/021/2016-665 от 10.01.2017).

23.05.2017 от ИП ФИО1 поступили документы на государственную регистрацию Дополнительного соглашения № 1 от 22.05.2017 к Договору аренды № 01/11 от 13.01.2016 (вх. № 77/009/208/2017-1398).

05.06.2017 регистрационные действия были приостановлены в связи с наличием ограничения (обременения) в отношении помещения (вх. № 77/009/208/2017-1398).

21.07.2017 в Управление поступили документы на государственную регистрацию права собственности на основании определения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-11009/16 об утверждении мирового соглашения (вх. № 77/011/215/2017-1001).

01.08.2017 государственная регистрация приостановлена на основании п. 37 ст. 26 Закона о недвижимости в связи с наличием ограничения (обременения) в отношении помещения (вх. № 77/011/215/2017-1001).

23.08.2017 регистрационная запись ограничения (обременения) в отношении помещения была прекращена на основании определения Арбитражного суда Московской области об отмене обеспечительных мер от 14.08.2017 по делу № А41-11009/16 (вх. № 77:01:0003052:6835-77/002/2017-2).

26.09.2017 государственным регистратором принято решение о государственной регистрации перехода права собственности от ИП ФИО1 к ООО «Плаза-М».

12.01.2018 от ИП ФИО1 в Управление поступило заявление о возобновлении государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 22.05.2017 к Договору аренды нежилого помещения № 01/11 от 13.01.2016 в отношении помещения (вх. № 77/009/209/2018-10, вх. № 77/009/208/2017-1398).

30.01.2018 от ФИО3, являющегося единственным участником ООО «Управ-Дом Выхино», поступил дополнительный пакет документов (вх. № 77/009/209/2018-68, вх. № 77/009/208/2017-1398).

07.02.2018 Управление зарегистрировало Дополнительное соглашение № 1 от 22.05.2017 к Договору аренды нежилого помещения № 01/11 от 13.01.2016 в отношении помещения (вх. № 77/009/208/2017-1398).

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие права, и законные интересы гражданина или юридического лица могут быть признаны судом недействительным.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», в силу которой основанием принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Что касается существа заявленных требований,13 января 2016 между ИП ФИО1 и ООО «Управ-Дом Выхино» был заключен договор аренды нежилого помещения № 1 01/11. Срок аренды помещений по 31.12.2020 г.

В соответствии со ст.609 ГК Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со п. 2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Согласно требованиям Закона данный Договор был зарегистрирован Управлением 02.04.2016 г. за № 77/77/009-77/009/222/2015-44-1

В Реестре указан арендодатель, арендатор и срок действия договора Аренды от 13.01.2016 г. №01/11.

В связи с тем, что переданные нежилые помещения имели ряд недостатков, которые затрудняли полноценное использование помещения (в частности отсутствовала горячая вода, требовались ремонтные работы, в том числе по отоплению помещений, отсутствовала пожарная сигнализации), фактические арендные платежи по договора арены были иные, чем прописаны в Договоре.

22 мая 2017 года ИП ФИО1 и ООО «Управ-Дом Выхино» заключили Дополнительное Соглашение № 1 к договоры аренды № 01/11 от 13.01.2016 г., которым урегулировали фактический порядок оплаты по Договору аренды.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Документы на регистрацию Дополнительного соглашения №1 от 22.05.2017 г. были поданы на регистрацию сразу после его заключения - 23 мая 2017 г. (копия расписки в материалах дела имеется.

Несоответствие оспариваемых действий Управления по внесению записи в ЕГРН о государственной регистрации Дополнительного соглашения № 1 от 22.05.2017 г. к Договору аренды № 1/11 от 13.01.2016г. законодательству судом не установлено.

Не может быть принят во внимание довод Заявителя о том, что регистрация Дополнительного соглашения №1 от 23. Мая 2017 г. повлекла за собой имущественный вред интересам кредиторов.

Как отмечено выше, регистрационные действия были приостановлены в отношении объекта недвижимости в связи с имеющимся арестом, наложенным Определением арбитражного суда Московской области.

В дальнейшем и Конкурсным управляющим и ФИО1, в Управление были представлены документы (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 14.08.2017 г. о снятии обеспечительных мер), на основании которых арест с нежилых помещений был снят.

В производстве Арбитражного суда Московской области находится дело о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Плаза-М» А 41-11009/16.

Физическое лицо ФИО1, 29.02.2016 г. обратился в арбитражный суд Московской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Плаза-М».

19.04.2016г. Определением Арбитражного суда Московской области требования физического лица ФИО1 были признаны обоснованными и ФИО1 включен в реестр кредиторов ООО «Плаза-М» на сумму 15 230 269 руб., в отношении должника введена процедура наблюдения.

Решением от 09.12.2016 года ООО «Плаза М» признано несостоятельным (банкротом) в отношении должника открыто конкурсное производство Конкурсным управляющим ООО «Плаза-М» утвержден ФИО5.

В рамках дела о банкротстве ООО «Плаза-М» А40-11009/16, конкурсным кредитором ФИО1 и конкурсным управляющим ООО «Плаза-М» ФИО5 было заключено мировое соглашение, в соответствии с которым физическое лицо ФИО1, являющийся конкурсным кредитором ООО «Плаза-М», возвращает в конкурсную массу имущество - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 615,2 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 4 - комнаты А,Б; помещение 1 -комнаты с 1 по 43; условный номер 191487, адрес (местонахождение) объекта: <...>, условный номер 191487.

В соответствии с п. 2 Мирового соглашения нежилое помещение предается с учетом произведённого ремонта.

При этом Мировое соглашение не содержит каких-либо обязательств, касающихся ИП ФИО1 Дополнительных соглашений с ИП ФИО1 конкурсным управляющим не заключалось.

Таким образом, ФИО1 в рамках дела о банкротстве передал конкурсному управляющему недвижимое имущество.

Исходя из объяснений ООО «Управ-Дом Выхино», в конкурсную массу поступало больше денег, чем получал ИП ФИО1, так как в арендные платежи входили и постоянная и переменная платы. Зарегистрировав право собственности на ООО «Плаза-М», юридическое лицо перестало нести эксплуатационные расходы и только получало арендные платежи, так как длительное время не переоформляло Договор по эксплуатации нежилых помещений.

Зарегистрированное Дополнительное Соглашение № 1 от 22 мая 2017 года не затрагивает интересы и не нарушает права ООО «Плаза-М» как собственника имущества, с 26 сентября 2017 года указанное лицо имело право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и эти права ничем не нарушались.

Более того, согласно выписке из ЕГРН, полученной ООО «Плаза-М» после перегистрации права нежилые помещения с 02.08.2016 года имеют обременения в виде договора аренда сроком до 31.12.2010 г.

Все вопросы, связанные с интересами кредиторов подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Плаза-М».

Довод заявителя о том, что на момент совершения регистрационных действий арендодателем и собственником недвижимости было ООО «Плаза-М» не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Как видно из Описи документов, принятых для оказания государственных услуг (имеется в материалах дела) заявление на государственную регистрацию Дополнительного соглашения № 1 к Договору № 01/11 от 13.01.2016 г. аренды нежилого помещения и другие необходимые документы были поданы ФИО1 23 мая 2017 г.

На дату подачи заявления на государственную регистрацию (23 мая 2017 г.) собственником недвижимости по адресу: <...>, общей площадью 615,20 кв. м являлся ИП ФИО1, а не Заявитель.

Основанием для возникновения права собственности ООО «Плаза-М» и регистрации соответствующего права в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на указанное недвижимое имущество явилось Определение от 25 мая 2017 г. по делу № А41-11009/16 об утверждении мирового соглашения.

При этом, как указано в п. 2 этого Определения, ФИО1 добровольно возвращает в конкурсную массу ООО «Плаза-М» указанное имущество, а не в результате «фактического признания ФИО1 недействительности отступного», как об этом сообщает Заявитель.

ООО «Плаза-М» стало собственником недвижимости и может считаться стороной по Договору аренды в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ начиная с 26 сентября 2017 г., когда произошла государственная регистрация права собственности на недвижимость, то есть спустя три месяца после подачи на государственную регистрацию ФИО1 Дополнительного соглашения.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, на дату подачи на государственную регистрацию Дополнительного соглашения (23 мая 2017 г.) ФИО1 являлся правообладателем недвижимости и стороной по Договору, и, следовательно, вправе был обращаться с заявлением о государственной регистрации соглашения.

Уполномоченный представитель от ООО «Плаза-М» для подачи заявления о регистрации соглашения не требовался, так как это общество стало собственником недвижимости только 26 сентября 2017 г.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации. Кроме того, как указано в п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

ИП ФИО1 и ООО «Управ-Дом Выхино», заключив Дополнительное соглашение, согласовали изменение ежемесячного размера постоянной части арендной платы, уменьшив его с 480.000 рублей до 380.000 рублей в месяц, тем самым, приведя в соответствие размер арендной платы, указанный в Договоре аренды, с фактическим размером арендной платы, который выплачивался по соглашению сторон в период с февраля 2016 г. до августа 2017 г.

Это следует из того, что средняя сумма ежемесячной арендной платы за период с

февраля 2016 г. до августа 2017 г. по данным, указанным п. 3 Дополнительного соглашения, составила 394.333 рубля в месяц, включая переменную часть арендной платы. Фактически размер арендной платы был снижен с первого месяца срока действия Договора аренды, а не перед переходом права собственности к ООО «Плаза-М», как ошибочно считает Заявитель.

Тем самым, ООО «Плаза-М» поставлено в лучшие условия по сравнению с ИП
ФИО1, так как ФИО1, будучи арендодателем и получая в качестве арендной платы в среднем 394.333 рубля в месяц, самостоятельно нёс расходы по оплате потребляемых арендатором энергоресурсов (тепло-, электро-, водоснабжение и т.п.) и за обслуживание сетей. При этом только расходы за электроэнергию составляют более 60.000 рублей в месяц, что подтверждается прикладываемыми к Отзыву счетами Мосэнергосбыта.

После регистрации Дополнительного соглашения расходы по оплате потребляемых арендатором энергоресурсов и за обслуживание сетей несёт арендатор.

Кроме того, Дополнительным соглашением был исключён из Договора аренды п. 3.4, согласно которому постоянная часть ежемесячной арендной платы за каждый январь в каждом календарном месяце срока действия настоящего Договора уплачивается в размере ½ от постоянной ежемесячной арендной платы, определённой настоящим Договором. Таким образом, в январе каждого года срока действия Договора аренды размер постоянной части арендной платы после заключения Дополнительного соглашения вырос с 240.000 рублей до 380.000 рублей.

Причины, по которым средний размер арендной платы, фактически выплачиваемый арендатором в период с февраля 2016 г. до августа 2017 г., был меньше первоначально указанного в Договоре аренды размера (помещение используется для оказания гостиничных услуг).

Среди этих причин:

аварийное состояние здания, в котором находится арендованное помещение, что существенно затрудняет привлечение клиентов и увеличивает наши затраты на рекламу;

в период аренды помещения выяснилось, что есть третьи лица, которые могут претендовать на арендованное имущество по причине признания Арендодателя банкротом;

отсутствует тротуар для прохода к зданию. Клиенты хостела вынуждены ходить по проезжей части;

происходит снижение арендных ставок на аналогичные помещения в Москве;

повышение постоянной части арендной платы негативно отразится на материальном положении нашей организации и сделает оказание услуг хостела в арендованном помещении экономически невыгодным.

Что касается довода заявителя о том, что «стороны сделки зарегистрировали Дополнительное соглашение № 1 от 22.05.2017 г. лишь спустя 9 месяцев после его заключения»,то регистрирует сделки с недвижимостью уполномоченный государственный орган, а не стороны сделки, а срок регистрационных действий увеличился в связи с их приостановлением.

Также Заявитель указывает на то, что ООО «Управ-Дом Выхино» до момента государственной регистрации Дополнительного соглашения продолжало вносить арендную плату в ранее установленном размере и не сообщало о наличии соглашения. Вместе с тем, в соответствии с п.1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.

Руководствуясь ст. ст.4,65,71, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ООО «Плаза-М» к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Москве – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Дранко