Гражданский кодекс часть 1

к Обществу с ограниченной ответственностью «Горный кластер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес места нахождения: 105062, <...>, дата регистрации 12.05.2014)

о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 02.11.2015 по 28.05.2017 в размере 8 048 119 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 016 721 руб. 74 коп.

при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 13.06.2018 г.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Горный кластер» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 02.11.2015 по 28.05.2017 в размере 8 048 119 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 016 721 руб. 74 коп.

Представители истца в судебное заседание не явился. В материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение истца о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем дело рассматривалось в его отсутствие в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам представленного в порядке ст. 131 АПК РФ отзыва на исковое заявление.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 21 января 2008 года между Муниципальным образованием город-курорт Сочи (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Эдази» (Арендатор) был заключен Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900004459, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях договора земельный участок общей площадью 11 000 кв.м, в том числе 1638 кв.м в границах придорожной полосы федеральной автодороги «Адлер – Красная Поляна», с кадастровым номером 23:49:04 20 022:0002, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, <...> предназначенный для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне К-1.

В соответствии с п. 2.1 Договора, срок действия договора аренды устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.11.2015 года. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно п. 3.2 Договора, расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к Договору.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пени (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.5 договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных п. 5.2.17. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложением подписывается только арендодателем.

02.06.2014 между ООО «Эдази» и ООО «Горный кластер» был заключен договор купли-продажи недивжимого имущества - спортивно-оздоровительного комплекса, процент готовности 70% площадь застройки 3 135,2 кв.м, литер А, этажность 5, расположенного по адресу: г. Сочи, <...>. Право собственности зарегистрировано за Ответчиком 17.06.2014.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 2 указанной нормы, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В данном случае в результате отчуждения объекта недвижимости в собственность ответчика, произошла перемена лиц в обязательстве на стороне арендатора по договору аренды от 21.01.2008 № 4900004459 в силу закона.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что Ответчик в период с 02.11.2015 года по 28.05.2017 года не произвел оплату денежных средств за фактическое пользование земельным участком, в результате чего образовалась задолженность на сумму 8 048 119 руб. 67 коп.

Направленная ответчику претензия от 17.03.2017 г. № 4451/0205-16 с требованием оплаты неосновательного обогащения за пользование земельным участком оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из содержания названной нормы права следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии одновременно следующих условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ - лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленного иска, ссылается на необоснованность представленного Истцом расчета, указывая, что арендную плату следует рассчитывать как произведение установленной независимым оценщиком рыночной стоимости земельного участка и установленной муниципальным нормативным актом ставки арендной платы (1,5 %).

В соответствии с ч. 2 ст. 65, ч. 2 ст. 66 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства.

Согласно ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что расчет задолженности выполнен администрацией на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 01.11.2010 N 320-О/7.

Прекращение срока действия договора аренды не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое землепользование по регулируемой цене.

Требования администрации в данном случае носят кондикционный характер.

Соответственно в предмет доказывания по делу входит установление размера подлежащей внесению за спорный период платы и размера внесенных ответчиком платежей.

Вопросы определения арендной платы за землю применительно к спорным правоотношениям сторон в соответствующий период регламентировались:

- постановлением главы города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791) - действовало с 01.07.2007 по 01.08.2016;

- постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) - действовало с 04.07.2009 по 01.08.2016;

- постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" - действовало с 09.06.2011 по 17.11.2015;

- постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, вступило в силу со дня официального опубликования в газете "Новости Сочи", N 128-129 02.08.2016.

Постановление N 791 в качестве общего правила предполагало определение размера арендной платы исходя из установленной базовой ставки арендной платы с применением ряда коэффициентов, а для отдельных категорий арендаторов арендная плата устанавливалась исходя из кадастровой стоимости участка.

Постановлением N 210 был изменен порядок определения размера арендной платы. Общим правилом стало определение размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления). Для отдельных категорий арендаторов были сохранены расчеты от кадастровой стоимости и по формуле постановления N 791 (от базовой ставки).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 установлены специальные случаи установления арендной платы, к которым спорный земельный участок не относится.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пункте 8 названного постановления закреплено, что для установления размера годовой арендной платы в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1, 4.2 настоящего постановления.

Пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 02.11.2010 к договору аренды определен размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 01.11.2010 N 320-О/7 и составляет 4 548 734,00 руб.

Однако, такая методика расчета арендной платы за земли муниципальной собственности, расположенные на территории города Сочи не соответствует требованиям действующего законодательства и потому, ответчик обосновано с ней не согласился.

Постановление от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" также устанавливало возможность определения размера годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости и также определяло перечень случаев, когда арендная плата определяется по кадастровой стоимости, оставляя для прочих случаев предоставления участков в аренду без торгов расчет арендной платы на основании рыночной стоимости.

Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (Губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р x С x Ки,

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1".

Суд отмечает, что в преамбуле к правилам, утвержденным постановлением N 1061, указано на их применение в том числе к землям муниципальной собственности.

Сфера применения указанных Правил изменена Постановлением администрации города Сочи от 07.09.2015 N 2580 "О внесении изменений в постановление администрации города Сочи от 3 июня 2011 года N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи", в котором было указано буквально следующее: "В связи с допущенной ошибкой в преамбуле Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 3 июня 2011 года N 1061, постановляю: 1. Внести в приложение N 1 к постановлению администрации города от 3 июня 2011 года N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" изменение, исключив в абзаце 1 приложения N 1 слова "за земли муниципальной собственности, а также".

Между тем, законодательно не установлен механизм исправления ошибки в нормативном акте, в связи с чем, с точки зрения юридической силы нормативного акта, до его изменения он подлежал применению к муниципальным землям.

Кроме того, в административных границах г. Сочи земли, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствовали.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок, находящийся в пределах курорта федерального значения, относился к федеральной собственности.

С принятием Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", земельные участки были либо переданы в собственность субъектов и муниципальных образований в установленной процедуре, либо переходили в муниципальную собственность в силу прямого указания закона либо оставались в федеральной собственности в установленных случаях.

Следовательно, в границах округа горно-санитарной охраны курорта, который совпадал с административными границами г. Сочи, земли неразграниченной собственности отсутствовали и регулирование, введенное Постановлением N 1061 могло распространяться только на муниципальные земельные участки.

Таким образом, с принятием названного постановления были устранены недостатки юридической техники Постановления N 210, вызывавшие ранее неоднозначное толкование порядка определения арендной платы (по отчету об оценке величины рыночной стоимости годовой арендной платы или по отчету о рыночной стоимости земельного участка).

Поскольку требование о взыскании денежных средств заявлено за период с 02.11.2015 по 28.05.2017, правоотношения сторон регулируются постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" и постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, вступившее в силу со дня официального опубликования в газете "Новости Сочи", N 128-129 02.08.2016.

Указанное постановление в качестве общего правила закрепило определение размера арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, оставив в качестве исключения для прямо поименованных случаев определение размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка или от земельного налога. При этом для участков, специально не указанных в пунктах 1 - 5 данного постановления, арендная плата составляет 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (пп. б п. 7) и ежегодно индексируется на коэффициент инфляции (п. 11).

При этом названное постановление содержит правила, определяющие порядок его действия во времени, в числе которых пункт 2.2 постановления.

Названный пункт закрепляет, что арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если годовой размер арендной платы на дату вступления в силу настоящего постановления определен на основании отчета об оценке, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы.

Таким образом, данное постановление прямо регулирует необходимость применения к правоотношениям сторон с момента вступления ответчика в договор аренды отчета об оценке.

Поскольку к моменту перехода на расчет рыночной стоимости спорный земельный участок находился в муниципальной собственности, следовательно, расчет должен быть произведен по рыночной стоимости умноженной на ставку 1,5 %.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что правомерность расчета задолженности в спорный период Истцом не обоснована.

Ответчик представил в материалы дела платежные поручения, согласно которым за спорный период произведена оплата пользования вышеуказанным земельным участком исходя из рыночной стоимостиумноженной на ставку, утвержденную муниципальным образованием (1,5 %).

Таким образом, на дату рассмотрения спора задолженность по внесению платы за пользование земельным участком у Ответчика отсутствует, в связи с чем иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 15.12.2017 года в размере 1 016 721 руб. 74 коп.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Поскольку требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 016 721 руб. 74 коп. является акцессорным (дополнительным) по отношению к основному требованию, оснований удовлетворения которого судом при рассмотрении дела не установлено, правовых оснований удовлетворения дополнительного требования также не имеется.

Расходы по государственной пошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 395, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.В. Орлова