Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой Л.А., рассмотрев дело по иску Закрытого акционерного общества «ЗАРА СНГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 123317, <...>, дата регистрации 14.11.2012) к Закрытому акционерному обществу «Экстракт-Фили» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 107023, <...>, дата регистрации 19.08.2002), 3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Мириада» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 115114, <...>) о принуждении ответчика заключить с истцом договор аренды

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 – по доверенности от 12.09.2013 № 2664/2

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 03.09.2012 б/н, ФИО3 – по доверенности от 03.09.2012 б/н, паспорт 46 02 949378

от третьего лица: ФИО4 – по доверенности от 23.09.2013 б/н

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 25.09.2013 до 02.10.2013

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «ЗАРА СНГ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Закрытому акционерному обществу «Экстракт-Фили» о принуждении ответчика заключить с истцом договор аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.04.2013, решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по делу № А40-97889/12-85-331 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции надлежит исследовать фактические обстоятельства и действительную волю сторон, направленную на заключение основного договора аренды во исполнение обязательства по заключению основного договора аренды в срок, установленный пунктом 3.3 предварительного договора, а также оценить имеющиеся в деле доказательства, связанные с действиями сторон по заключению основного договора аренды, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.

При новом рассмотрении дела, протокольным определением суда от 25.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, на заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Мириада».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что между ним и ответчиком 05.03.2008 заключен договор подготовки помещения к аренде № А-98/08, в котором были оговорены все существенные и необходимые условия краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, подлежащих заключению в установленные договором сроки; 15.05.2009 между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества № КА-067/09, которое передано истцу на основании акта приема-передачи помещения от 01.06.2009.

Как указывает истец, между ним и ответчиком 16.04.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества № К-039/10 на новый срок с 16.03.2011 по 29.02.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.04.2011), в соответствии с п. 1.1 которого, Арендодатель обязался заключить договор аренды недвижимого имущества на помещение, после проведения подготовительных работ и получения свидетельства о праве собственности на здание, на условиях, изложенных в Приложении № 3 и договоре, при условии надлежащего исполнения Арендатором условий краткосрочного договора аренды и отсутствия нарушений в использовании арендованного помещения.

Истец ссылается на п. 3.2 договора, согласно которому договор аренды заключается сторонами, по окончании строительства здания, но не позднее, чем 31.12.2009. В соответствии с п.п. 3.3, 3.5 договора, договор аренды подписывается сторонами в срок не позднее 60 дней от даты регистрации права собственности Арендодателя на здание в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях заключения договора аренды, Арендодатель в течение 50 рабочих дней после получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание направляет Арендатору договор аренды, подписанный со стороны Арендодателя, соответствующий условиям, согласованным сторонами в Приложении № 3 и договоре.

В соответствии с п. 3.9.2 договор аренды и дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации в установленном законно порядке, которая осуществляется Арендодателем за счет Арендатора, при условии предоставления Арендатором всех необходимых документов и оплаты всех затрат Арендодателя на государственную регистрацию договора.

После истечения его действия сторонами 16.04.2010г. был заключен 2-й краткосрочный договор аренды на срок 11мес.

После истечения его действия сторонами 19.04.2011г. был заключен 3-й краткосрочный договор аренды на срок до 29.02.2012г.

Основной долгосрочный договор сторонами заключен не был.

Как указывает истец, ответчик 18.12.2009 по электронной почте направил в адрес истца копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности от 18.12.2009 серии 77 АМ № 103005, в отношении нежилого здания по адресу: Багратионовский пр., д. 5, площадью 122 617,9 кв.м номер 77-77-12/020/2009-130, после чего направил в адрес истца подписанные краткосрочные договоры аренды.

При этом, истец указывает, что из копий выписок из ЕГРП № 07/029/2012-2195 от 28.06.2012, № 07/029/2012-2194 от 28.06.2012 следует, что в отношении объекта с условным номером 77-77-12/020/2009-130 прав не зарегистрировано, имеются данные только в отношении условного номера 77-77-07/033/2010-495, в соответствии с выпиской право собственности на данный объект зарегистрировано 21.06.2010.

Истец полагает, что ответчик обязан был в срок до 26.02.2010 направить истцу подписанный договор долгосрочной аренды, а также осуществить его государственную регистрацию. В том случае, если право собственности на здание и помещение было зарегистрировано 21.06.2010, подписанный договор долгосрочной аренды должен был быть направлен ответчиком истцу в срок до 30.08.2010.

Истец ссылается на то, что при заключении договора стороны согласовали общий срок использования помещения Арендатором 10 (десять) лет, начиная с даты официального открытия или даты начала (п. 3.7.1 договора). Также стороны согласились, что если до истечения срока действия краткосрочного договора аренды договор аренды не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, то краткосрочный договор аренды перезаключается на новый срок, равный 360 календарных дней, на тех же условиях, если иное не будет согласовано сторонами. В пункте 3.2 краткосрочных договоров аренды, заключенных сторонами 15.05.2009, 16.04.2010 указано, что досрочное расторжение договора допускается в случае заключения сторонами договора аренды на помещение, и вступления его в законную силу. Таким образом, истец полагает, что стороны подтвердили намерение заключить договор долгосрочной аренды и в рамках краткосрочных договоров аренды.

Как указывает истец, в нарушение вышеизложенных положений заключенных договоров, до настоящего времени ответчик не предоставил истцу подписанные договоры долгосрочной аренды и не осуществил действия, необходимые для государственной регистрации договоров долгосрочной аренды.

Ответчик уклоняется от заключения основного договора и от его подписания, а именно – не направляет в соответствии с п.3.5 договора подписанный договор в адрес истца. Срок действия договора не истек, так как долгосрочный договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации, которая условиями договора возложена на ответчика (Арендодателя). Таким образом, срок действия договора и срок исполнения обязанности по заключению основного (долгосрочного) договора аренды, определен истечением периода времени, необходимого для государственной регистрации договора аренды.

Истец указывает, что направил в адрес ответчика претензию исх. № 4124/11 от 30.09.2011 с требованием о заключении договора аренды, которую ответчик оставил без удовлетворения. Также сторонами велась электронная переписка, в ходе которой истец неоднократно предлагал ответчику заключить договор аренды, а ответчик подтверждал свое намерение заключить такой договор, но не осуществлял согласованных в договоре действий по заключению договора, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, ссылаясь на доказательства по делу и судебный акт кассационной инстанции.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск, ссылаясь, в том числе на то, что государственная регистрация права собственности не является событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). В связи с этим условие предварительного договора о сроке заключения основного договора следует считать несогласованным сторонами.

Ответчик указывает, что в случае отсутствия в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора, последний подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора, то есть до 05.03.2009.

В указанный срок основной договор заключен не был. Ни одна из сторон не направила другой стороне предложения о заключении договора, в связи с чем, по мнению ответчика, в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по заключению основного договора прекратились 06.03.2009. Тогда как право собственности ответчика на здание было зарегистрировано 18.12.2009, то есть спустя более, чем 9 месяцев после истечения срока, установленного ст. 429 ГК РФ.

Кроме того, ответчик указывает на то, что уведомлением от 17.04.2012 № 12, договор аренды недвижимого имущества от 16.04.2010 № К-039/10 расторгнут с 18.07.2012 на основании ст. 610 ГК РФ, а также на то, что с третьим лицом заключен долгосрочный договор аренды от 01.08.2013 № Д/13-М, сроком до 31.07.2023.

Третье лицо в удовлетворении исковых требований просило отказать, по доводам, изложенным в отзыве на иск, ссылаясь в частности на то, что согласно материалам дела право собственности ответчика на здание было зарегистрировано 18.12.2009 и истец был уведомлен о регистрации права собственности. Однако в течение 60-ти дней после государственной регистрации права собственности на здание ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор. Требование о заключении договора было направлено истцом ответчику только 30.09.2011, то есть спустя более двух лет с даты заключения предварительного договора и более одного года с даты истечения предусмотренного предварительным договором 60-ти дневного срока.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом указаний кассационной инстанции, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом - ЗАО «ЗАРА СНГ» (Арендатор) и ответчиком - ЗАО «Экстракт-Фили» (Арендодатель) 05.03.2008 заключен договор подготовки помещения к аренде №А-98/08 (л.д. 25-104, т. 1).

В соответствии с п. 1.1 договора Арендатор обязуется произвести в помещении здания, общей площадью 1 628,8 кв.м (помещение 2.12 в соответствии с проектной документацией (В2-В3), расположенном на 2 этаже четырехэтажного Здания, строящегося по адресу: Багратионовский проезд, владение 5, как указано в Приложении № 1, Подготовительные работы, направленные на подготовку помещения, согласно его функциональному назначению и заключить краткосрочный договор аренды. Арендодатель в свою очередь обязуется обеспечить Арендатору беспрепятственное проведение таких работ, производить управление строительством центра, координировать работы арендатора и заключить Краткосрочный договор аренды на условиях и в сроки, изложенные в Приложении № 3 и настоящем договоре. Арендодатель обязался заключить договор аренды недвижимого имущества на Помещение, после проведения Подготовительных работ и получения свидетельства о праве собственности на Здание, на условиях изложенных в Приложении № 3 и настоящем договоре, при условии надлежащего исполнения Арендатором условий Краткосрочного договора аренды и отсутствия нарушений в использовании арендованного помещения.

Проведение подготовительных работ в разделе 2 договора, заключение договоров аренды в разделе 3, финансовые условия в разделе 4, ответственность сторон в разделе 5, прекращение действия договора в разделе 6, дополнительные условия в разделе 7.

Согласно ч.1 ст. 421, ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В разделе «Термины и определения, используемые в договоре», Стороны согласовали, что для целей договора термин «Договор аренды» имеет следующее значение – договор аренды недвижимого имущества, заключаемый сторонами на основании договора, на срок, который истекает через 10 лет с ранее наступившей из дат: Даты начала или Даты официального открытия, в соответствии с порядком, описанном в договоре и на условиях, изложенных в Приложении № 3 и настоящем договоре.

В соответствии с п. 3.3 договора, договор аренды подписывается Сторонами в срок не позднее 60 календарных дней от даты регистрации права собственности Арендодателя на здание в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что основной краткосрочный договор аренды был заключен сторонами 15.05.2009 на срок до 15.04.2010. После истечения его действия сторонами 16.04.2010 был заключен 2-й краткосрочный договор аренды на срок 11мес. После истечения его действия сторонами 19.04.2011 был заключен 3-й краткосрочный договор аренды на срок до 29.02.2012.

Вместе с тем, основной долгосрочный договор сторонами заключен не был.

Как установлено судом, право собственности на здание было зарегистрировано 18.12.2009, что подтверждается записью в ЕГРП № 77-77-12/020/2009-130 от 18.12.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2009 серии 77 AM №103005 (л.д. 35, т. 2).

Из материалов дела следует, что уведомлением от 17.04.2012 № 14 (л.д. 139-142, т. 9), ответчик уведомил истца, что отказывается от договора на основании ст. 610 ГК РФ, при этом договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев со дня предупреждения, то есть с 28.07.2012.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из статьи 190 ГК РФ следует, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно предварительному договору (пункт 3.3 «Заключение договора аренды»), договор аренды подписывается сторонами в срок не позднее 60 календарных дней от даты регистрации права собственности арендодателя на здание в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из практики применения статьи 190 ГК РФ, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, если начальный момент периода, в течение которого должен быть заключен основной договор, определен указанием на конкретное действие стороны или иных лиц (в том числе, государственная регистрация права собственности ответчика на здание), и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в определении срока заключения основного договора устраняется. Следовательно, в этом случае условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, считается согласованным.

Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация права собственности ответчика на здание имела место в разумный срок, а именно 18.12.2009.

Следовательно, стороны в предварительном договоре определили срок заключения основного договора аренды.

Вместе с тем, в материалы дела представлен договор №Д/13-М от 01.08.2013 долгосрочной аренды нежилого помещения между ответчиком и третьим лицом (л.д. 112-138, т. 9), предметом которого является нежилое помещение, расположенное на втором этаже в строении по адресу: <...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке за рег. номером 77-77-07/067/2013-345.

Таким образом, право пользование нежилым помещением, в отношении которого заявлены исковые требования, принадлежит третьему лицу согласно вышеуказанному договору долгосрочной аренды.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Требования о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, истец не заявлял.

В судебном заседании судом было предложено истцу уточнить заявленные исковые требования, с учетом представленного договора аренды. Истец пояснил, что не намерен уточнять исковые требования, поддержал ранее заявленные требования.

Исследовав и оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, с учетом указаний кассационной инстанции, а также фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не могут быть удовлетворены поскольку спорное нежилое помещение в настоящее время принадлежит на праве аренды третьему лицу по договору долгосрочной аренды №Д/13-М от 01.08.2013, которое в настоящее время не оспорено и не признано судом недействительным.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 15, 190, 307-310, 314, 316, 421, 429, 431, 606, 610, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 51, 65, 67, 71, 75, 81, 131, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ЗАО «ЗАРА СНГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 123317, <...>, дата регистрации 14.11.2012) к ЗАО «Экстракт-Фили» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 107023, <...>, дата регистрации 19.08.2002) о принуждении ответчика заключить с истцом договор аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: А.Р. Белова тел.: <***>