Гражданский кодекс часть 1

о выделении доли в инвестиционном объекте по адресу: Москва, ул.Заповедная, д.16, корп.1, стр.2 и обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта от 14.07.2003

при участии:

от истца – ФИО1 дов. от 18.05.12г.

от ответчика –ФИО2 дов. от 12.05.2012 г. № 4-47-394/2

от 3-го лица: Департамента имущества города Москвы, ФИО2 дов. от 10.01.2012 г. № 4-Д

от третьих лиц –не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ОАО «ПОЛИМЕРПЛЕНКА» обратилось в суд с иском к Правительству Москвы о выделении ОАО «Полимерпленка» в натуре доли в инвестиционном объекте по адресу: <...> (милицейский адрес: <...>, строение 2) в составе следующих помещений:

1.1. площади гаража-стоянки общей площадью 5 147,6 кв.м., включая проезды, на которых расположены 350 машино-мест в парковочной системе двухярусного хранения автомобилей, а также 6 машино-мест без выделения по БТИ. а именно:

№п/п

№ помещения по БТИ

Этаж

№

комнаты

Назначение комнат

Площадь (кв. м)

по БФИра

пэ

гараж

1 152,3

гараж

1 346,3

гараж

1 343,1

Итого:

5 147,6

1.2. 6 нежилых помещений объекта общей площадью 1 836,0 кв.м., а именно:

№ п/п

Этаж

№ помещени я,

площадь,

№№ комнат

Площадь комнат, кв.м.

Назначение комнат

Общая площадь помещений,

кв.м. по

кв.м. по БТИ

БТИ

23,8

венткамера

637,5

служебное

11,9

насосная

6,7

умывальная

1,2

уборная

1,3

уборная

1,3

уборная

пэ

IV - 755,3

6.7

умывальная

1,3

уборная

779,0

1,3

уборная

1,3

уборная

10,3

электрощитовая

19,2

лестница

4Д

тамбур

27,4

лестница

XII - 7,2

3,3

тамбур

3,9

лестница

XV - 16,5

16.5

лестница

7,4

тамбур

702,6

служебное

31,7

венткамера

4,9

умывальная

1.2

уборная

XIII - 762,9

1,2

уборная

762,9

1,3

уборная

8,7

умывальная

1,3

уборная

1,3

уборная

1,3

уборная

17,8

тамбур

Х - 176,9

156,0

служебное

176,9

3,1

санузел

пэ

1-37,8

37,8

пом.подсобное

37,8\| ? о V

VI - 22,2

203

22,2

пом.подсобное

22.2

VIII - 57,2

57,2

служебное

57,2

Итого:

1 836,0

1.3.100% площади помещений сервисных служб Объекта общей площадью 173, 2 кв.м., а именно:

Адрес (строительный, милицейский)

Этаж

№ помеще

ния, площад ь, кв.м по БТИ

№№ коми ат

Площадь комнат, кв.м. по БТИ

Назначение комнат

Общая площадь помещен ий, кв.м.

по БТИ

<...>, стр. 2 (строительный адрес: <...>)

VII-

173,2

110,9

моечная для машин

173,2

4,4

коридор

7,8

раздевалка

2,5

санузел

1,7

санузел

8,6

служебное

8,8

комната отдыха

15,5

пом.техничес кое

13,0

пом.подсобно е

Итого:

173,2

Также истце просит обязать Правительство Москвы подписать акт о результатах реализации Инвестиционного контракта от 14 июля 2003 года № ДЖП.03.СВАО.00459, (реестровый № 13-008358-5201-0050-00001-03) (в редакции дополнительных соглашений от 07 августа 2006г. № 13-008358-5201-0050-00001-03-ДС-1, от 18 марта 2009г. № 13-008358-5201-0050-00001-03-ДС-2) в части строительства площади гаражей-стоянок и нежилых помещений в гаражном комплексе по адресу: <...>, строение 2 (милицейский адрес) (строительный адрес: <...>).

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 252, 309,310 ГК РФ и мотивированы не исполнением ответчиком обязательств по Инвестиционному контракту от 14 июля 2003 года № ДЖП.03.СВАО.00459.Поскольку Ответчик не выразил свою волю в подписании акта реализации инвестиционного контракта, Истец считает необходимым воспользоваться свои правом на заявление требования о выделе доли в инвестиционном объекте.

Ответчик исковые требования не признает согласно доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей истца, ответчика, арбитражный суд установил следующее.

ОАО «Полимерпленка» является Инвестором по Инвестиционному контракту от 14 июля 2003 года № ДЖП.03.СВАО.00459 (реестровый № 13-008358-5201-0050-00001-03) (в редакции дополнительных соглашений от 07 августа 2006 года № 13-008358-5201-0050-00001-ОЗ-ДС-1, от 18 марта 2009 года № 13-008358-5201-0050-00001-03-ДС-2) (далее по тексту -Контракт) в части строительства объектов жилых домов и гаражей-стоянок по адресу: строительный адрес: <...>.

Указанный Контракт был заключен во исполнение Постановления Правительства Москвы от 11.06.2002г. № 445-ПП «О реализации постановлений Правительства Москвы от 22 сентября 1992 г. № 788 и от 05 июня 2001 года № 516-ПП по выводу ОАО «Полимерпленка из жилых кварталов района Южное Медведково Северо-Восточного административного округа» (в редакции постановлений Правительства Москвы от 18 марта 2003 года № 165-ПП, от 11 октября 2005 года № 791-ГШ, от 05 августа 2008 года № 692-ПП).

Предметом Контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства на площадках по адресу: <...> и вл. 16; <...> с ориентировочным объемом инвестиций 780 000 000 рублей.

В рамках реализации инвестиционного проекта Истец принял обязательства за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести новое строительство: Объект № 2, адрес: ул. Заповедная, вл. 14, 16; строительство жилых домов общей площадью наземной части объекта 110000 кв.м., в том числе общей площадью жилых квартир 78940 кв.м., с подземным гаражом-стоянкой на 1100 машино-мест для обеспечения местами хранения автотранспортных средств владельцев, имеющих такие места на выводимых автостоянках с участка по адресу: ул. Заповедная, вл. 14-16 (п. 2.2. Контракта).

В соответствии с п. 3.1.2. Инвестиционного контракта от 14 июля 2003 г. № 13-008358-5201-0050-00001-03, соотношение раздела общей нежилой площади в Объекте устанавливается между Сторонами в следующей пропорции:

- 20 % машино-мест и площадей общего пользования гаражей-стоянок Объекта передаются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы;

- 80 % машино-мест и площадей общего пользования гаражей-стоянок Объекта передается в собственность Инвестора и/или привлеченных им третьих лиц.

- 100% площади помещений сервисных служб в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» в собственность Инвестора и/или привлеченных им третьих лиц.

Согласно п. 3.3. Контракта, при завершении Контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая правопользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание каждому соинвестору) уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ. которые изготавливаются по заявке Инвестора на основании утвержденной проектно-сметной документации и натурных обмеров МосгорБТИ и согласовываются Сторонами.

Пунктом 3.5. Контракта предусмотрено, что оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации Инвестиционного контракта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта, либо Актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта отдельно в объеме: общей жилой площади, общей нежилой площади, машино-мест в гаражах, согласно условиям контракта.

По условиям инвестиционного контракта (п.п. 4.2.3, 4.3.3., 9.2.), конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного контракта, определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта и основанием для прекращения обязательств по нему.

В соответствии с п. 5.1.7. Контракта, Ответчик обязался в течение 14 (четырнадцати) дней после ввода каждого жилого дома Объекта № 2 в эксплуатацию и получения материалов БТИ с учетом протоколов предварительного распределения общей нежилой площади и площади гаражей-стоянок подготовить, согласовать с Департаментом имущества города Москвы и подписать в установленном порядке Акт о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного проекта (пускового комплекса).

Во исполнение условий Контракта Истец осуществил финансирование и строительство объекта комплексной застройки (подземная автостоянка) по адресу: <...>.

Указанный объект соответствует строительным нормам, правилам и утвержденному проекту в соответствии с Заключением о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденным распоряжением Мосгосстройнадзора №65 - Р/ЗОС от 31 марта 2011г., и введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31 марта 2011г. № RU77221000-003404, выданным Мосгосстройнадзором.

Согласно справки Северо-Восточного ТБТИ № 1 г. Москвы № 2519/22 от 24.03.2011г. об идентификации адреса объекта (здания, строения, сооружения) зарегистрированного в Адресном реестре, жилому дому по строительному адресу: <...> присвоен милицейский адрес: <...>, строение 2 (распоряжение Префекта СВАО г. Москвы от 16.03.2011г. № 115).

В связи с выполнением своих обязательств по контракту, окончанием строительства объекта и введением его в эксплуатацию Истцом 1 июня 2012 года в адрес Ответчика был направлен на подписание Акт о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта от 14.07.2003г. в части строительства площади гаражей-стоянок и нежилых помещений в гаражном комплексе по строительному адресу: <...> (почтовый адрес: <...>, строение 2), подготовленный на основании Протокола предварительного распределения общей площади гаражей-стоянок и нежилых помещений в гаражном комплексе по строительным адресам: <...> по Инвестиционному контракту от 14.07.2003г. № ДЖП.03.СВАО.00459 от 02.08.2010г., зарегистрированного в Тендерном Комитете 03.08.2010г. за № 13-008358-5208-0050-00001-03.

Ответчик акт о результатах реализации не подписал полагая, что помещения сервисных служб подлежат включению в состав полезной нежилой площади объекта. Данный довод обусловлен тем, что в МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» отсутствует термин «сервисные службы», в связи, с чем состав данных помещений не может быть установлен и, как следствие, их 100 % передача в собственность инвестора необоснованна. По мнению ответчика, помещение площадью 173,2 кв.м. должно быть отнесено к полезной встроено-пристроенной нежилой площади с последующим их разделом между городом и Инвестором в соотношении 40% на 60% соответственно условиям инвестиционного контракта..

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Инвестиционный контракт от 14 июля 2003 года № ДЖП.03.СВАО.00459 следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления № 54.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность)

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до окончания реализации инвестиционного контракта, и, следовательно, возникновение у субъектов инвестиционной деятельности права общей долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности происходит в силу прямого указания закона при заключении инвестиционного контракта и совершении действий, направленных на реализацию инвестиционного проекта, и не поставлено в зависимость от отсутствия или наличия государственной регистрации данного права.

Оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта (п. 3.5).

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что помещения сервисных служб подлежат включению в состав полезной нежилой площади объекта.

Данный довод обусловлен тем, что в МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» отсутствует термин «сервисные службы».

В соответствии с п.2.4.Постановления Правительства Москвы от 16.10.2001 N 926-ПП (ред. от 15.07.2003) "Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" состав и площади помещений автостоянок, в том числе технического назначения, для обслуживающего персонала, санитарных узлов и др. определяются заданием на проектирование в зависимости от размеров автостоянок и особенностей их эксплуатации.

В состав автостоянки, кроме помещений для хранения автомобилей, могут включаться только технические помещения для размещения инженерного оборудования, обслуживающие автостоянку помещения, в том числе для дежурных, для хранения противопожарного инвентаря и др., а также помещения мойки автомашин, постов технического обслуживания (ТО), текущего ремонта (ТР) для самообслуживания владельцев автотранспорта.

Суд считает, что технические помещения входят в состав автостоянки и относятся к площадям общего пользования и подлежат распределению между сторонами согласно п. 3.1. контракта.

Таким образом, помещение площадью 173,2 кв.м. подлежит разделу между городом и Инвестором в соотношении 40% на 60% соответственно условиям инвестиционного контракта.

Кроме того, как следует из требований, истец просит, в частности, выделить долю ( п. 1.1) в составе следующих помещений -площади гаража-стоянки общей площадью 5 147,6 кв.м., включая проезды, на которых расположены 350 машино-мест в парковочной системе двухярусного хранения автомобилей, а также 6 машино-мест без выделения по БТИ

Согласно экспликации площадь помещения I подземного этажа ( 5147,6 кв.м.) включает гараж № 3 площадью 1305,9 кв.м, гараж № 5 площадью 1 152.3 кв.м., гараж № 8 площадью 1 346,3 кв.м., гараж № 10 площадью 1343,1 кв.м.

Шесть машино-мест на экспликации подземного этажа в помещении I не отмечены т.е. кадастровые паспорта на указанные объекты отсутствуют.

Согласно ст.. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии с п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов.

При указанных обстоятельствах, решение суда о выделении в натуре доли, предполагающее оформление прав собственности истца на выделенное имущество, не исполнимо.

Предложенный истцом вариант раздела объектов в натуре противоречит действующему законодательству и условиям контракта.

Требование истца об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта, по своей правовой природе, является соглашением о добровольном разделе вновь созданного объекта инвестиций.

Предложенный истцом вариант раздела объектов в натуре не соответствует условиям контракта и ответчик выразил свою волю отказавшись от подписании акта реализации в предложенной истцом редакции. Понуждение к подписанию акта не обосноано.

Учитывая изложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца.

Суд, руководствуясь ст.ст. 8,12, 244, 245, 252 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 64, 65, 67, 71, 102, 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его изготовления в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: О.И. Никонова