Гражданский кодекс часть 1

ООО "ФК ГРАНД КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос рег 09.09.2002, 119607, <...>) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "МОНАРХ-ПЛАЗА" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос рег 14.11.2014, <...>) об истребовании документов

В обоснование исковых требований ООО "ФК ГРАНД КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос рег 09.09.2002, 119607, <...>) ссылается на то, что ответчик обязан раскрывать информацию, и представлять собственникам помещений документы, подтверждающие обоснованность размере применяемых ставок при оказании услуг, включая услуги по капитальному ремонту.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, 18.05.2016 г. по инициативе ответчика было проведено общее собрание собственников помещений в здании МФК "Монарх центр" по адресу, <...>, на котором принято решение о прекращении полномочий ООО "Монарх - Сервис" по управлению зданием и об утверждении с 01.07.2016 г. в качестве управляющей компании и лица, ответственного за эксплуатацию здания - ООО "Монарх - Плаза".

Истец, не согласившись со стоимостью эксплуатационных услуг, голосовал против утверждения как новой управляющей компании, так и повышения стоимости эксплуатационных услуг.

Истец неоднократно обращался с требованиями к ответчику о предоставлении документов и информации по вопросу обоснованности размеров утвержденных ставок. Ответчик до настоящего времени не представил истцу документы о произведенных затратах на управление в 2016, 2017 г.г., а также документы в обоснование стоимости эксплуатационных услуг, включая стоимость услуг по капитальному ремонту, что и послужило причиной обращения с настоящим иском в суд.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично (ч. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 55.25 ГрК РФ, обязанность по эксплуатации здания возложена на собственника здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании либо на привлекаемое собственником в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

В случае, если число собственников здания составляет более 5 (пяти), решения по вопросам эксплуатации здания принимаются по соглашению всех собственников на общем собрании.

18.05.2016 г. собственником помещений в здании ООО «Концерн МонАрх» проведено очное общее собрание собственников помещений в здании, и в период с 04.07.2016 г. по 10.07.2016 г. общее собрание собственников здания в форме заочного голосования, оформлено протоколом № 2 от 27.05.2016 г. и протоколом № 3 от 19.07.2016 г.

На указанных собраниях собственников помещений приняты следующие решения:

- с 01.07.2016 г. избрана новая управляющая компания здания ООО «МонАрх-Плаза»;

- утверждены ставки платы за содержание и ремонт общего имущества здания в части офисного блока, торгового блока и подземного паркинга. Установлена ставка для офисного и торгового блока в размере 5300 (пять тысяч триста) руб. 00 коп. за 1 кв.м., в том числе НДС, в год и без учета расходов на коммунальные услуги, а для подземного паркинга установлена ставка в размере 4500 (четыре тысячи пятьсот) руб. 00 коп. за 1 кв.м., в том числе НДС, в месяц и без учета расходов на коммунальные услуги;

- утвержден механизм индексации ставки платы за содержание и ремонт общего имущества здания;

- утвержден проект договора управления, подлежащий к заключению со всеми собственниками помещений в здании;

- утверждена ставка отчислений на капитальный ремонт здания в размере 12,84 руб. за 1 кв.м., в том числе НДС. в месяц.

01.07.2016 г. ООО «МонАрх-Плаза» приступило к оказанию услуг по эксплуатации здания.

Все собственники помещений в здании, независимо от принадлежащей им доли, имеют возможность участвовать в решении вопросов по управлению и содержанию общего имущества здания. Таким образом, мажоритарные и миноритарные собственники помещений в здании обладают одинаковыми правами и обязанностями, какие-либо ограничения прав мажоритарных собственников при участии в голосовании на общих собраниях собственников законодательно не установлены. Каждый собственник помещения в здании вправе голосовать по вопросам повестки по своему усмотрению. Запрета на привлечение мажоритарным собственником для оказания услуг аффилированного лица законом не установлено.

Из протокола счетной комиссии № 2 по итогам внеочередного общего собрания собственников помещений здания МФК «МонАрх центр», расположенного по адресу: <...> от 27.05.2017 г. следует, что за выбор ООО «МонАрх-Плаза» в качестве управляющей компании здания МФК «МонАрх центр» проголосовало 94,09 % собственников, принявших участие в голосовании, а за установление ставки платы за эксплуатационные услуги - 80,11 % собственников, принявших участие в голосовании.

Решения общего собрания собственников, оформленные протоколом № 2 от 27.05.2016 г. и протоколом № 3 от 19.07.2016 г., в установленном законом порядке оспорены не были.

Судом установлено, что здание введено в эксплуатацию в 2009 году и за весь период эксплуатации здания ни один из собственников, в том числе и истец не воспользовались предоставленным законом правом и не инициировали проведение общего собрания по вопросу содержания общего имущества здания. Данным правом воспользовалось только ООО «Концерн МонАрх».

Суд считает, что к отношениям сторон, связанным с оказанием услуг по управлению и содержанию общего имущества нежилого здания МФК «МонАрх центр» не применимы нормы жилищного законодательства.

Статьей 6 ГК РФ установлено, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, аналогия закона допускается при наличии трех условий, отношение не урегулировано законодательством, соглашением сторон и по этому вопросу нет обычая делового оборота, имеется законодательство (но не обычай делового оборота), регулирующее сходные отношения, такое законодательство не противоречит существу отношений, к которым оно применяется по аналогии.

Отношения по содержанию общего имущества нежилого здания неразрывно связаны и являются элементом владения и пользования общим имуществом и соответственно регулируются нормами ст.ст. 246, 247, 249 ГК РФ.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений: управления многоквартирными домами.

Целью жилищного законодательства является обеспечение государством реализации гражданами их прав на жилище и осуществление их жилищных прав. Отношения между собственниками нежилых помещений связаны с осуществлением ими экономической деятельности с целью извлечения прибыли в отношении объектов недвижимости, не являющихся жилыми.

Правоотношения между собственниками жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме не могут быть признаны сходными с отношениями, возникающими между собственниками нежилых помещений, в силу разницы в режимах использования таких помещений и наличия норм специального права, регулирующих указанные правоотношения.

Таким образом, применение норм жилищного законодательства к отношениям, возникающими между собственниками нежилых помещений, противоречит существу отношений и не соответствует ст. 6 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ. Таким образом, к отношениям сторон применяются по аналогии закона нормы Жилищного кодекса, регулирующие исключительно процедуру принятия решения собственниками нежилых помещений в отношении содержания общего имущества здания.

Применение к отношениям собственников в нежилом здании стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами противоречит нормам материального права. Стандарт устанавливает требования к видам, порядку, способам и срокам раскрытия информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления.

Действующим законодательством предусмотрена обязанность по раскрытию информации лишь в отношении компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами, а не нежилыми зданиями, имеющими нескольких собственников.

Отношения собственников нежилых помещений в нежилых зданиях с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества здания, регулируются нормами главы 39 ГК РФ и положениями договора оказания услуг по управлению МФК «МонАрх центр».

Существенные условия договора управления МФК «МонАрх центр» с учетом положений ст. 55.25 ГрК РФ и ст.ст. 181.1, 421 ГК РФ, ст.ст. 44-48 ЖК РФ утверждены на общем собрании собственников, проходившем в форме заочного голосования с 04.07.2016 г. по 10.07.2016 г. (протокол № 3 от 19.07.2016 г.).

В том числе, на общем собрании собственников помещений в здании в качестве существенных условий были утверждены перечень услуг по управлению и содержанию общего имущества здания, периодичность оказания услуг, ставка платы за оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания в части офисного блока, торгового блока и паркинга (пункт 2.1 и приложения № 1-3 и № 5 к проекту договора управления).

Ставка платы за содержание и ремонт общего имущества здания законодательно не регулируется и устанавливается по соглашению сторон (ст.ст. 424, 779, 781 ГК РФ).

Стоимость услуг является договорной и подлежит оплате в порядке, установленном договором и решением общего собрания собственников здания (ст.ст. 181.1, 424, 779, 781 ГК РФ).

По своей природе договор управления зданием МФК «МонАрх центр» является договором оказания услуг с множественностью лиц на стороне заказчика, где на стороне заказчика выступают все собственники помещений в здании. В связи с чем, договор управления МФК «МонАрх центр» заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в таком здании на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.

Гражданским законодательством РФ не установлена обязанность исполнителя услуг предоставлять отчет по стоимости оказанных услуг, произведенных в связи с их оказанием расходов и привлекаемых подрядных организаций. Исключение составляют только случаи оказания услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества.

Обязанностью управляющей организации является оказание услуг в согласованном объеме и по согласованной стоимости, которые, в свою очередь, были утверждены решением общего собрания собственников в установленном законом порядке (ст.ст. 181.1, 421, 424, 779, 781 ГК РФ).

В период с 01.07.2016 г. по настоящее время услуги по управлению зданием ООО «МонАрх-Плаза» оказаны в полном объеме, с надлежащим качеством. В указанный период каких-либо претензий со стороны собственников помещений, в том числе и со стороны истца в отношении объема и качества оказанных услуг не поступало. Данные обстоятельства подтверждаются актами об оказании услуг, подписанными лицом, уполномоченным на приемку услуг от имени вех собственников помещений в здании, за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г.

Жилищным кодексом установлено, что раскрытие информации по управлению многоквартирными домами производится организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, в соответствии со специальными требованиями и определенной процедурой, регламентированной стандартом, и по установленным формам (п. 10 ст. 161 ЖК РФ, п. 1, 6 стандарта, Приказ Министерства строительства и ЖКХ от 22.12.2014 г. № 882/пр).

Так стандартом установлено, что:

- требования к виду, порядку, срокам и способам раскрытия информации, применяются к организациям, осуществляющим деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договоров управления, заключенных в порядке ст. 162 ЖК РФ (п. 1 Стандарта).

- информация раскрывается путем обязательного опубликования на официальном сайте в сети интернет, определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из сайтов субъекта РФ и сайте органа местного самоуправления (п. 5 Стандарта).

Данные сайты утверждены только в отношении раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, в частности это сайты Реформа ЖКХ - www.reformagkh.ru и Дома Москвы - dom.mos.ru (Приказ Минрегиона от 02.04.2013 г. № 124).

Для размещения информации на указанных сайтах необходим специальный доступ, который предоставляется специальным контролирующим органом - жилищной инспекцией при наличии у управляющей компании лицензии и только после включения ее в реестр лицензий субъекта.

Законодательством РФ требования о получении управляющей компанией, осуществляющей управление нежилым зданием, лицензии на осуществления деятельности по управлению нежилыми зданиями не установлены, как и не установлено, что такие управляющие компании подконтрольны жилищным инспекциям.

Кроме того, стандартом не предусмотрено раскрытие информации на основании заявления собственника.

Пунктом 6 стандарта установлено, что управляющая компания обязана по запросу потребителей сообщить адрес сайта, на котором размещена информация.

Таким образом, законодательством РФ не урегулирован вопрос о раскрытии информации по управлению нежилыми зданиями, а применение стандарта, регулирующего порядок и процедуру раскрытия информации при управлении многоквартирными домами по аналогии, как в целом, так и в части недопустимо в виду разницы существа отношений.

Из анализа п. 10 ст. 161 ЖК РФ и стандарта, следует, что требования истца, указанные в пунктах 1, 2.1, 2.2, 3.5, 6, 14, 20 не подлежат удовлетворению, поскольку из указанных нормативных актов не следует обязанность управляющей компании (а тем более управляющей нежилым зданием) предоставлять неограниченному кругу лиц (п. 2 стандарта) конкретные документы (акты, счета-фактуры, договоры, оборотно-сальдовые ведомости, перечень инженерного оборудования, расчет обоснования стоимости эксплуатационных услуг, утвержденной общим собранием собственников).

Законодательством РФ установлено, что организации, осуществляющие финансово-хозяйственную деятельность на территории РФ, отчитываются о результатах финансово-хозяйственной деятельности на основании бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках, приложений к ним (ст. 14 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, ПБУ 4/99 и приказ Минфина от 02.07.2010 № 66н). Данные документы составляются по результатам отчетного календарного года.

В утвержденных Министерством строительства и ЖКХ формах раскрытия информации управляющими компаниями в многоквартирных домах (Приказ ЖКХ от 22.12.2014 г. № 882/пр) также предусмотрено раскрытие бухгалтерской отчетности путем размещения скан копии бухгалтерского баланса.

На запрашиваемых счетах ведется внутренний бухгалтерский учет финансово-хозяйственной деятельности общества ответчика, который относится к конфиденциальной информации. Из оборотно-сальдовых ведомостей по запрашиваемым счетам истец не сможет установить информацию для целей, которых он их запрашивает, поскольку ответчик осуществляет не только один вид деятельности по управлению нежилым зданием МФК «МонАрх центр», а осуществляет еще и иные виды деятельности, в том числе по доверительному управлению и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, подготовке коммерческой недвижимости к приемке в эксплуатацию и к продаже, а также техническому обслуживанию коммерческой недвижимости на территории Москвы и Московской области.

Таким образом, предоставление данных внутреннего бухгалтерского учета ответчика приведет к раскрытию конфиденциальной информации и показателей финансово-хозяйственной деятельности, не связанной с управлением МФК «МонАрх центр» и к возможным коммерческим рискам.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, признает необоснованными исковые требования, заявленные ООО "ФК ГРАНД КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос рег 09.09.2002, 119607, <...>) к ООО "МОНАРХ-ПЛАЗА" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос рег 14.11.2014, <...>).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 67, 68, 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО "ФК ГРАНД КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос рег 09.09.2002, 119607, <...>) к ООО "МОНАРХ-ПЛАЗА" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос рег 14.11.2014, <...>) об истребовании документов отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его изготовления в полном объеме.

СУДЬЯ А.ФИО3