Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем Адарченко А.С.рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ФГКУ "4 ЦЗЗ ВОЙСК НАЦИОНАЛЬНОЙ ГВАРДИИ" к АО "МСМ-5"

о признании недействительным одностороннего Акта приема-передачи объектов долевого строительства по государственному контракту

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «4 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6897, г. Балашиха)» (далее – ФГКУ "4 ЦЗЗ ВОЙСК НАЦИОНАЛЬНОЙ ГВАРДИИ", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Акционерному обществу «Мосстроймеханизация-5» (далее – АО «МСМ-5», общество, ответчик) с иском о признании недействительным одностороннего акта от 27.11.2019 приема-передачи объектов долевого строительства по государственному контракту № 0348100053811000022-0016921-02 от 22.07.2011.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между ФГКУ "4 ЦЗЗ ВОЙСК НАЦИОНАЛЬНОЙ ГВАРДИИ" (участник долевого строительства) и АО «МСМ-5» (застройщик) заключен государственный контракт от 22.07.2011 № 0348100053811000022-0016921-02 (далее – контракт, л.д. 8) на участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, создаваемых на земельном участке, расположенном по адресу <...> корпуса 8,9,10,11,12, и после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передаче участнику долевого строительства объектов долевого строительства в количестве 1556 квартир общей площадью 88777,61 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 26.03.2015, л.д. 24).

В соответствии с приложению № 1 к контракту «Качественные, количественные характеристики и описание каждой квартиры» (в редакции допсоглашений № 1 от 17.11.2011 и № 5 от 26.03.2015) застройщик принял обязательство передать следующее количество квартир в каждом корпусе: в корпусе 8 – 366 квартир, в корпусе 9 – 236 квартир, в корпусе 10 – 292 квартиры, в корпусе 11 – 330 квартир и в корпусе 12 – 332 квартиры.

Цена контракта составляет 5054997113,40 руб. (п. 2.1 в редакции допсоглашения № 5 от 26.03.2015).

Платежными поручениями от 05.08.2011 № 918412, от 24.10.2011 № 1616415, от 21.11.2011 № 1882435, от 06.12.2011 № 2068049, от 16.12.2011 № 2208198, от 21.12.2011 № 2271230, от 23.03.2011 № 2921163, от 14.05.2012 № 3361756, от 17.07.2012 № 3931434, от 27.08.2012 № 4250296, от 02.11.2012 № 4792017, от 17.12.2012 № 5213156, от 15.05.2013 № 6347302, от 15.07.2013 № 6899860 истец перечислил ответчику денежные средства в счет оплаты цены контракта.

Срок передачи квартир установлен п. 1.8 контракта в редакции допсоглашения от 14.12.2015 № 6 не позднее 30.06.2016.

Застройщиком получены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU-50-37-3739-2015 от 31.12.2015(корпус 9), № RU50328000-236 от 31.12.2014 (корпус 10), № RU 50-43-2015-544 и № RU 50-43-2015-545 от 21.04.2015 (корпуса 11, 12).

Сообщениями от 02.06.2016 № 394, от 18.02.2015 № 127, от 27.04.2015 № 354 ответчик уведомил истца о завершении строительства и готовности к передаче объектов долевого строительства в корпусах №№ 9-12. Объекты в указанных корпусах переданы ответчиком истцу.

24.09.2019 ответчиком получено разрешение № RU 50-15-14353-2-19 на ввод в эксплуатацию жилого дома корпус 8.

Сообщением от 25.09.2019 № 234 (вх. № 1054 от 08.10.2019) ответчик уведомил истца о завершении строительства корпуса 8 и о готовности объектов к передаче (л.д. 27).

09.10.2019 истец уведомил ответчика об осмотре передаваемых объектов (л.д. 28). Истцом проведен осмотр квартир в корпусе № 8, в ходе проведения осмотра истцом выявлены недостатки согласно составленному перечню на 74 листах, о чем истец сообщил ответчику в письме от 09.10.2019 № 937/1311 (л.д. 29).

25.10.2019 истцу повторно поступило уведомление о готовности объектов к передаче от 25.10.2019 (л.д. 30).

29.10.2019 истцу поступило письмо с приложением акта от 28.10.2019 приема-передачи объектов долевого строительства по контракту (л.д. 31-40).

Письмом от 30.10.2019 истец уведомил ответчика о проведении осмотра объектов 01.11.2019 и о необходимости направить на осмотр уполномоченных представителей для проведения осмотра и составления акта соответствия/несоответствия объектов требованиям контракта (л.д.41).

01.11.2019 представители ответчика на осмотр не прибыли, в связи с чем истцом составлен односторонний акт, который был направлен ответчику письмом от 07.11.2019 с сообщением о том, что до устранения недостатков приемка квартир невозможна (л.д. 43).

Письмом от 27.11.2019 ответчик направил истцу односторонний акт приема-передачи объектов долевого строительства по контракту (л.д. 46-47), который истец просит признать недействительным в связи с нарушением ответчиком условий контракта и требований Закона об участии в долевом строительстве.

Суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-фз договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 закона № 214-ФЗ).

Частью 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 25.10.2018 N 2625-О ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же Федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Сама по себе оспариваемая статья не может расцениваться как нарушающая в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в деле с участием которого суд апелляционной инстанции указал, что выявленные недостатки объекта долевого строительства не являлись существенными, не носили характер неустранимых и не делали объект долевого строительства непригодным для использования по назначению.

Так, в силу пунктов 1, 4 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия (п. 1 ст. 754 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст. 721, пунктами 1, 3 ст. 723 ГК РФ предусмотрено, что качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода. Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Таким образом, возможность признания одностороннего акта сдачи-приемки при наличии для этого оснований, в частности, при выявлении некачественного выполнения работ, предусмотрена законодательством. Иск о признании недействительным такого акта является надлежащим способом защиты права.

Принимая во внимание, что истцом несколько раз осуществлялся осмотр объектов долевого строительства (квартир), застройщику предъявлялись требования о несоответствии объекта долевого строительства установленным контрактом требованиям к качеству объектов, при этом недостатки на момент составления оспариваемого акта не устранены, доказательств обратного не представлено, суд приходит к выводу о признании одностороннего акта от 27.11.2019 передачи объектов недействительным.

Кроме того, в период с ноября 2019 по январь 2020 сторонами осуществлена приемка-передача объектов долевого строительства – квартир в многоквартирном жилом доме по адресу (строительному) <...> что подтверждается подписанными обеими сторонами актами приема-передачи от 11.01.2020 (кв. № 1), от 20.01.2020 (кв. 5), от 14.01.2020 (кв. 8), от 21.12.2019 (кв. 9), от 13.12.2019 (кв. 13), от 14.12.2019 (кв. 16), от 14.12.2019 (кв. 17), от 13.12.2019 (кв. 20), от 13.12.2019 (кв. 21), от 13.12.2019 (кв. 24), от 13.12.2019 (кв. 25), от 14.12.2019 (кв. 28), от 14.12.2019 (кв. 29), от 18.12.2019 (кв. 32), от 13.12.2019 (кв. 33), от 13.12.2019 (кв. 36), от 13.12.2019 (кв. 37), от 13.12.2019 (кв. 40), от 16.12.2019 (кв. 41), от 13.12.2019 (кв. 44), от 13.12.2019 (кв. 45), от 17.12.2019 (кв. 48), от 13.12.2019 (кв. 52), от 05.11.2019 (кв. 407), от 05.11.2019 (кв. 408), от 05.11.2019 (кв. 411), от 05.11.2019 (кв. 412), от 05.11.2019 (кв. 413), от 05.11.2019 (кв. 416), от 05.11.2019 (кв. 448), от 11.01.2020 (кв. 449), от 13.01.2020 (кв. 450), от 05.11.2019 (кв. 452), от 11.01.2020 (кв. 453), от 05.11.2019 (кв. 456), от 05.11.2019 (кв. 460), от 10.01.2020 (кв. 461), от 05.11.2019 (кв. 464), от 10.01.2020 (кв. 465), от 05.11.2019 (кв. 468), от 10.01.2020 (кв. 469), от 15.01.2020 (кв. 472), от 10.01.2020 (кв. 473), от 05.11.2019 (кв. 476), от 15.01.2020 (кв. 478), от 30.12.2019 (кв. 480), от 30.12.2019 (кв. 481), от 17.01.2020 (кв. 485), от 31.12.2019 (кв. 486), от 15.01.2020 (кв. 488), от 30.12.2019 (кв. 489), от 30.12.2019 (кв. 490), от 15.01.2020 (кв. 492), от 10.01.2020 (кв. 493), от 30.12.2019 (кв. 494), от 05.11.2019 (кв. 496), от 10.01.2020 (кв. 497), от 20.01.2020 (кв. 498), от 15.01.2020 (кв. 501), от 14.01.2020 (кв. 504), от 30.12.2019 (кв. 505), от 16.01.2020 (кв. 506), от 14.01.2020 (кв. 508), от 30.12.2019 (кв. 509), от 30.12.2019 (кв. 510), от 28.12.2019 (кв. 512), от 30.12.2019 (кв. 513), от 14.01.2020 (кв. 514), от 14.01.2020 (кв. 516), от 30.12.2019 (кв. 517), от 15.01.2020 (кв. 518), от 30.12.2019 (кв. 520), от 14.12.2019 (кв. 591), от 21.01.2020 (кв. 592).от 25.12.2019 (кв. 595), от 21.12.2019 (кв. 596), от 18.12.2019 (кв. 599), от 10.01.2020 (кв. 600), от 10.01.2020 (кв. 603), от 13.01.2020 (кв. 604), от 17.12.2019 (кв. 607), от 18.12.2019 (кв. 608), от 16.12.2019 (кв. 611), от 13.12.2019 (кв. 616), от 13.12.2019 (кв. 620), от 17.12.2019 (кв. 628), от 18.12.2019 (кв. 635), от 16.12.2019 (кв. 636), от 20.12.2019 (кв. 639), от 17.12.2019 (кв. 640), от 20.12.2019 (кв. 643), от 14.01.2020 (кв. 647), от 25.12.2019 (кв. 648), от 16.01.2020 (кв. 651), от 25.12.2019 (кв. 652), от 23.12.2019 (кв. 655), от 20.01.2020 (кв. 656) (л.д. 80-176).

Акты подписаны обеими сторонами, объекты переданы застройщиком и приняты участником долевого строительства без замечаний и претензий, в состоянии, соответствующем строительным нормам и правилам, все работы выполнены надлежащего качества в соответствии с государственным контрактом.

Таким образом, составление ответчиком одностороннего акта от 27.11.2019 нельзя признать обоснованным.

При указанных обстоятельствах иск следует удовлетворить..

По правилам ст. 110 АПК РФЙ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. Признать недействительным односторонний Акт от 27.11.2019 приема-передачи объектов долевого строительства по государственному контракту№ 0348100053811000022-0016921-02 от 22.07.2011.

Взыскать с АО "МСМ-5" в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья О.В. Анисимова