Решение № А41-108927/19 от 11.04.2022 АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

«__» ___________ 20__ г.                                                              Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 11 апреля 2022г.

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2022г.

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил: 

Администрация городского округа Пущино обратилась в  Арбитражный суд Московской области с иском к  АО «ЮТ РОС» о взыскании 4.330.280руб. компенсации за неисполнение ответчиком обязательств пункта 3.1 Инвестиционного контракта №150/60-02 от 29.07.2002г. на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области   по передаче 10% общей площади нежилых помещений трех многоквартирных домов, расположенных по адресу: г.Пущино, мкр. «АБ», д. №№ 25,26,28,  обязании   передать   администрации   городского    округа   Пущино возведенные инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объектов благоустройства в соответствии с пунктом 3.10 Контракта.

Решением от 23.07.2020г. в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.02.2018г. решение отменено, дело направлено на новое  рассмотрение.

Дело рассматривается с учетом рекомендаций кассационной инстанции в порядке  ст.289 АПК РФ.

            В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований о взыскании компенсации, отказался от требования об обязании   передать   администрации   городского    округа   Пущино возведенные инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объектов благоустройства в соответствии с пунктом 3.10 Контракта.

Суд считает возможным принять отказ от иска в части обязания передать   инженерные коммуникации, и производство по делу  в данной части требований прекратить.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в представленном в матеиралах дела отзыве по иску возражал, указал, что нежилые помещения имеются в наличии и готовы к передаче истцу, в отношении инженерных коммуникаций пояснил, что коммуникации переданы на обслуживание уполномоченной истцом организации в порядке п.3.10 договора, при этом перечень и точное описание сетей и объектов благоустройства сторонами не согласовывался.

Ответчик также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 20.07.20102г. между Администрацией города Пущино, Министерством строительного комплекса Московской области,   и ЗАО «ЮТ РОС» был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области  №150/60-02.

В соответствии с пунктом 3.1 контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: Администрации – по 10 % общей площади квартир, общей нежилой площади, 100 % площади подземных помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта; инвестору – по 90 % общей площади квартир и общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта.

Кроме того, согласно пункту 3.10 контракта создаваемые в процессе инвестирования и строительства объекта инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства являются муниципальной собственностью и после их приемки Государственной комиссией в соответствии с исполнительной документацией подлежат в установленном порядке передаче на обслуживание уполномоченной Администрацией организации, если иное не установлено соглашением сторон. Перечень и точное описание сетей и объектов благоустройства определяются дополнительным соглашением сторон.

Как указал истец, ответчиком не исполнены обязательства по передаче 10% общей площади нежилых помещений трех многоквартирных домов.

Как указал истец, по данным технических паспортов, выданных ГУП МО «Московское областное БТИ», общая площадь нежилых помещений Объектов составляет:

- по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г.Пущино, мкр. «АБ», д.25, составляет 977,0 кв.м, (нежилые помещения подвала 492,8 кв.м, и нежилые помещения чердака 484,2 кв.м.), не преданная площадь составляет 10% = 97,70 кв.м.

- по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г.Пущино, мкр. «АБ», д.26, составляет 1032,0 кв.м, (нежилые помещения подвала 510,7 кв.м, и нежилые помещения мансарды 521,3 кв.м.), не преданная площадь составляет 10% = 103,2 кв.м.

- по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г.Пущино, мкр. «АБ», д.28, составляет 977,4 кв.м, (нежилые помещения подвала 453,3 кв.м., нежилые помещения мансарды 497,2 кв.м., нежилые помещени36,9 кв.м.), не преданная площадь составляет 10% = 97,74 кв.м.

Итого по всем домам общая площадь, предназначенная для передачи администрации, по расчету истца составляет 298,64 кв.м.

Согласно данных отчета об оценке peг. №225А-19-909959-08,11 от 14.11.2019г. итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м общей площади нежилых помещений объектов составляет 14.500руб., в связи с чем  размер денежной компенсации составляет 4.330.280руб.

При этом, как указал истец, предложенные ответчиком к приемке нежилые помещения, расположенные в МКД, не могут быть признаны нежилыми и не подлежат передаче инвестором в рамках контракта, поскольку являются общедомовым имуществом.

Таким образом, поскольку после возведения объектов образовалась не переданная истцу как стороне по инвестиционному контракту площадь нежилых помещений, и такая передача невозможна, истец обратился в суд с требованиями о выплате компенсации.

В соответствии со ст.ст. 398, 393 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» установлено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из пояснений и позиции ответчика усматривается готовность передать такое имущество и его фактическое наличие – нежилые помещения № 5, 6, 8, 9, 10, 13, 14, 15, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 28, а также помещения № 7, 9, 10, 11, 12, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 26, а также помещение № 2, расположенное по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 25.

В целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию в настоящем деле, по ходатайству истца определением от  11.10.2021г. по делу была назначена  судебная экспертиза, проведение которой поручено  АНО ЭКЦ «СУДТЕХЭКСПЕРТ», экспертам  - Сафаряну Г.Б., Браже А.С., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1)    Являются ли нежилые помещения № 5, 6, 8, 9, 10, 13, 14, 15, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 28, а также помещения № 7, 9, 10, 11, 12, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 26, а также помещение № 2, расположенное по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 25, самостоятельными объектами недвижимого имущества или являются общедомовым имуществом?

2)    Имеются ли в нежилых помещениях № 5, 6, 8, 9, 10, 13, 14, 15, расположенных по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 28, а также в помещениях № 7, 9, 10, 11, 12 расположенных по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 26, а также в помещении № 2, расположенном по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 25, инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома?

Предназначены ли указанные нежилые помещения для эксплуатации и обслуживания всего многоквартирного жилого дома?

Заключением эксперта, не доверять которому у суда нет оснований, установлено, что нежилые помещения № 5, 6, 8, 9, 10, 13, 14, 15, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 28, а также помещения № 7, 9, 10, 11, 12, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 26, а также помещение № 2, расположенное по адресу: Московская обл., г. Пущино, мкр. «АБ», ул. Академика Франка д. 25, не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества и являются общедомовым имуществом.

В указанных нежилых помещениях проложены инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома, нежилые помещения предназначены для эксплуатации и обслуживания всего многоквартирного жилого дома.

Выводы эксперта по поставленным судом вопросам являются однозначными и мотивированными, неясности и противоречия в заключении эксперта отсутствуют. Нарушений норм процессуального права и законодательства об экспертизе при проведении экспертизы судом не установлено, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.  Заключение эксперта не содержит противоречий,  является достаточно ясным и полным, и принимается в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, экспертом установлено, что предлагаемые ответчику истцу к передаче нежилые помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут быть переданы в целях исполнения обязательств по инвестиционному контракту.

Доказательств наличия иного имущества, которое может быть передано во исполнение обязательств по контракту, ответчиком не представлено.

Согласно части 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании части 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из смысла статьи 15 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда, подтвержденный документально.

Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Поскольку подлежащее передаче по контракту имущество у ответчика отсутствует, суд приходит к выводу о наличии у истца права требовать возмещения убытков, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 398 ГК РФ.

Изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд полагает необоснованным.

Уплата госпошлины возлагается на ответчика.

Указания кассационной инстанции при новом рассмотрении дела исполнены.

Руководствуясь ст.398 ГК РФ,  ст.ст.110, 150,151,167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ЗАО «ЮТ-РОС» в пользу  Администрации городского округа Пущино 4.330.280руб. компенсации.

В остальной части требований производство по делу прекратить.

Взыскать с ЗАО «ЮТ-РОС» в доход федерального бюджета 44.651руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                            Бобкова С.Ю.