Гражданский кодекс часть 1

ООО "Активленд" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Агрономоф" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.02.2017 № 01А/02-17, заключенного между ООО "Активленд" и ООО "Агрономоф", о взыскании 3 628 625,52 рублей задолженности по постоянной арендной плате за период с 01.08.2017 по 31.10.2017, 1 384 925,59 рублей неустойки за просрочку уплаты постоянной арендной платы, 2 419 083,68 рублей штрафа.

Истец поддержал иск в полном объеме, представил письменные объяснения.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В обоснование иска истец ссылается на то, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.02.2017 № 01А/02-17, по условиям которого ответчик по акту приема-передачи принял во временное владение и пользование помещения общей площадью 2 509,3 кв.м. (2 014 кв.м. на 1 этаже, 576,3 кв.м. на 3 этаже), расположенные в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/пос. Жаворонковское, <...>.

В нарушение условий договора ответчик обязательства по внесению постоянной арендной платы исполнил ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.08.2017 по 31.10.2017 в размере 3 628 625,52 рублей.

Инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора (претензия от 20.11.2017 исх. № 1А-5) не принес положительного результата.

В претензии от 20.11.2017 исх. № 1А-5 истец также предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке в связи с нарушением срока внесения арендных платежей более двух раз подряд.

На основании пункта 9.2 договора истец за просрочку внесения арендной платы начислил ответчику неустойку в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что за период с 06.08.2017 по 20.11.2017 составляет 1 384 925,59 рублей.

На основании пункта 11.2.1 договора истец начислил ответчику штраф в размере обеспечительного платежа – 2 419 083,68 рублей.

Возражая против иска, ответчик указал на необоснованность заявленных требований в части взыскания задолженности, поскольку в соответствии с пунктом 6.6 договора истец из суммы обеспечительного взноса (2 419 083,68 рублей) в одностороннем порядке должен удержать соответствующую сумму задолженности, в связи с чем, задолженность по арендной плате уменьшится до 1 209 541,84 рублей; в части взыскания неустойки и штрафа ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы искового заявления (с учетом письменных объяснений), отзыва на иск, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска исходя из следующего.

Спорные правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендная плата складывается из 2-х частей – постоянной и переменной составляющих.

Порядок расчетов по договору согласован сторонами в разделе 5 договора.

В нарушение пункта 5.2.1 договора ответчик обязательства по внесению постоянной арендной платы исполнил ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.08.2017 по 31.10.2017 в размере 3 628 625,52 рублей.

Данный факт ответчиком не оспаривается.

Согласно части 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (часть 2 статьи 381.1 ГК РФ).

В разделе 6 договора стороны в обеспечение исполнения арендатором обязательств по договору предусмотрели внесение арендодателю обеспечительного платежа.

Ответчик обязательство по оплате обеспечительного платежа в размере 2 419 083,68 рублей исполнил, что истцом не оспаривается.

В соответствии с пунктом 6.2 договора обеспечительный платеж обеспечивает, в том числе, обязательство арендатора по оплате постоянной арендной платы.

Согласно пункт 6.5 договора основанием обращения арендодателем взыскания на обеспечительный платеж является неисполнение либо ненадлежащее исполнение арендатором какого либо обязательства, указанного в пункте 6.2 договора.

Внесудебный порядок обращения взыскания на сумму обеспечительного платежа согласован сторонами в пункте 6.6 договора, в соответствии с которым арендодатель обращает взыскание на сумму обеспечительного платежа путем зачета сумм, необходимых для исполнения обязательства арендатора.

Учитывая неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за август-октябрь 2017 года, при ежемесячной плате 1 209 541,84 рублей, сумма внесенного ответчиком обеспечительного платежа в размере 2 419 083,68 рублей подлежит зачету в счет погашения задолженности за два месяца аренды. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 209 541,84 рублей задолженности (3 628 625,52 рублей задолженности - 2 419 083,68 рублей обеспечительного платежа). В остальной части требования следует отказать.

Истцом заявлено требование о расторжении спорного договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды имущества установлен с 01.02.2017 по 31.01.2020.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В претензии от 20.11.2017 исх. № 1А-5 истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке в связи с нарушением срока внесения арендных платежей более двух раз подряд.

Таким образом, обязательный досудебный порядок истцом соблюден.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения постоянной арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, данное требование подлежит удовлетворению.

Расчет судом проверен и признан верным.

В соответствии с пунктом 11.2.1 договора в случае расторжения договора по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1-3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 11.2 договора, уплаченный обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору, а переходит в собственность арендодателя в полном объеме в качестве штрафа и арендатор обязуется уплатить арендодателю дополнительный штраф в размере обеспечительного платежа.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Применительно к рассматриваемому случаю, содержание пункта 11.2.1 договора фактически является соглашением о неустойке (штрафе) за ненадлежащее исполнение обязательства.

Из действующего законодательства следует, что штраф и пеня являются разновидностями неустойки. Термин "штраф" обычно употребляется в тех случаях, когда речь идет о неустойке в виде процента или в твердой сумме, взыскиваемых однократно. Термин "пеня" принят в отношении неустойки, которая исчисляется в виде процента к сумме неисполненного обязательства и взыскивается за каждый день его нарушения или в течение определенного периода времени.

Из условий договора следует, что сторонами за нарушение исполнения обязательства предусмотрена ответственность в виде сочетания штрафа и пеней, что не противоречит действующему законодательству (статьям 330, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

Согласно пункту 70 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Исследовав условия договора, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательств соответствия степени неблагоприятных последствий, наступивших для истца вследствие нарушения ответчиком срока внесения арендной платы, сумме начисленной неустойки, что установленный договором размер неустойки – 0,5% за каждый день просрочки в совокупности составляет 180% годовых, что превышает двукратную учетную ставку Банка России, существовавшую в период нарушения обязательства, а также учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, а также то, что истцом одновременно заявлено требование о взыскании пеней и штрафа, суд находит возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, и снизить размер взыскиваемых неустойки и штрафа до 500 000 рублей каждый. При этом суд полагает, что такой размер ответственности соответствует принципам разумности и справедливости и определен с учетом баланса интересов обеих сторон. В остальной части требования о взыскании неустойки и штрафа следует отказать.

Доводы истца о том, что он не воспользовался правом на внесудебное обращение взыскания на обеспечительный платеж в связи с тем, что имеются дополнительные договорные обязательства, которые обеспечиваются обеспечительным платежном (текущий ремонт, срок аренды, своевременный возврат), подлежат отклонению, поскольку взысканная арендодателем часть обеспечительного платежа подлежит восполнению арендатором в порядке пункта 6.4 договора.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.02.2017 № 01А/02-17, заключенный между ООО "Активленд" и ООО "Агрономоф".

Взыскать с ООО "Агрономоф" в пользу ООО "Активленд" 1 209 541,84 рублей задолженности, 500 000 рублей неустойки, 500 000 рублей штрафа, 46 581,88 рублей государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.А. Кулакова