Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному образованию «Каширский муниципальный район» Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области,

третьи лица – общество с ограниченной ответственностью «Третий Рим и К», Министерство строительного комплекса Московской области,

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.01.2006 № 1 и изменений к нему от 30.10.2006, 29.10.2007, 28.11.2007,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, паспорт, дов. от 20.10.2009,

от ответчиков: от муниципального образования – ФИО2, паспорт, дов. от 11.01.2010; от Комитета - ФИО2, паспорт, дов. от 03.02.2010,

от третьих лиц: от ООО «Третий Рим и К» - не явился, извещено, от Министерства строительного комплекса Московской области – не явился, извещено,

установил:

Закрытое акционерное общество «Проектно-строительная фирма «Перспектива» (далее – ЗАО ПСФ «Перспектива») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений, л. д. 55-56), в котором просит: признать недействительными (ничтожными):

- договор аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006;

- изменения от 30.10.2006 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанные на основании распоряжения № 2247-рг от 24.10.2006;

- изменения от 29.10.2007 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанные на основании постановления № 848-пг от 29.10.2007;

- изменения от 28.11.2007 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанные на основании распоряжения № 1738-рг от 28.11.2007.

Данные требования выделены в отдельное производство из дела А41-4926/08, которое рассмотрено судом по заявлению ЗАО «Проектно-строительная фирма «Перспектива» к Главе муниципального образования «Каширский муниципальный район» Московской области о признании недействительными: распоряжения № 2421-РГ от 09 ноября 2005 г. о предоставлении ООО «Третий Рим и К» в аренду земельного участка под строительство жилых домов; распоряжения N 2247-рг от 24 октября 2006 г. о продлении ООО «Третий Рим и К» договора аренды земельного участка; постановления № 848-пг от 29 октября 2007 г. «О продлении ООО "Третий Рим и К» договора аренды» № 1 от 18 января 2006 г.; распоряжения № 1738-рг от 28 ноября 2007 г. «О внесении изменений и дополнений в распоряжение Главы Каширского муниципального района от 24 октября 2006 г. № 2247»; договора аренды земельного участка № 1 от 18 января 2006 г. подписанного на основании распоряжения № 2421-РГ от 09 ноября 2005 г.; изменений от 30 октября 2006 г. к договору аренды земельного участка № 1 от 18 января 2006 г. подписанных на основании распоряжения № 2247-рг от 24 октября 2006 г.; изменений от 29 октября 2007 г. к договору аренды земельного участка № 1 от 18 января 2006 г. подписанных на основании постановления № 848-пг от 29 октября 2007 г.; изменений от 28 ноября 2007 г. к договору аренды земельного участка № 1 от 18 января 2006 г. подписанных на основании распоряжения № 1738-рг от 28 ноября 2007 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.05.2009 производство по делу № А41-11223/08 было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу № А41- 4926/08.

27.07.2009 Арбитражным судом Московской области вынесено решение по делу № А41-4926/08 по заявлениюЗАО ПСФ «Перспектива» к Главе муниципального образования «Каширский муниципальный район» Московской области о признании недействительными распоряжения № 2421-РГ от 09.11.2005 «О предоставлении ООО «Третий Рим и К» в аренду земельного участка под строительство жилых домов», распоряжения от 24.10.2006 № 2247-рг «О продлении ООО «Третий Рим и К» договора аренды земельного участка», распоряжения от 28.11.2007 № 1738-рг «О внесении изменений и дополнений в распоряжение Главы Каширского муниципального района от 24.10.2006 № 2247-рг «О продлении ООО «Третий Рим и К» договора аренды земельного участка» договора аренды земельного участка», постановления от 29.10.2007 № 848-пг «О продлении ООО «Третий Рим и К» договора аренды земельного участка от 18.01.2006 № 1», которым в удовлетворении требований заявителя отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 решение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2009 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2009 решение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2009 изменено, а именно: из его мотивировочной части в последнем абзаце на седьмой странице исключены слова – «…в соответствии с действующим законодательством и в рамках предоставленных ему полномочий…», решение в остальной части и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 оставлены без изменения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.02.2010 производство по делу № А41-11223/08 возобновлено.

В обоснование своих требований истец сослался на несоответствие оспариваемого договора и изменений к нему ст. ст. 30.1., 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 168, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), указав при этом, что земельный участок не мог быть предоставлен в аренду без проведения аукциона, что в договоре аренды не определено имущество подлежащее передаче, в связи с чем, сделка не соответствует требованиям закона, значит она ничтожна и не порождает юридических последствий, следовательно она может быть признана недействительной.

В отзыве на заявленные требованияКомитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на п. 2 ст. 612 ГК РФ, с учетом распоряжения от 10.02.04 №245 – рг о согласовании проекта границ земельного участка и материалов выбора под застройку микрорайона № 2 и возникновения правоотношений по аренде земельного участка между Комитетом по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района и правопредшественника ООО «Третий Рим и К» (л. д. 82-85).

От муниципального образования «Каширский муниципальный район» Московской области, ООО «Третий Рим и К» и Министерства строительного комплекса Московской области отзывов на заявленные требования не поступило.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, уведомленных о времени и месте судебного заседании надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах и требованиях искового заявления, кроме того, заявил ходатайство о проведении экспертизы, которое судом рассмотрено и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.

Представитель ответчиков поддержал позицию, изложенную в отзыве, возражая против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

08.12.2003 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Кашира Московской области и ОАО «ТРЕТИЙ РИМ» (инвестор) заключен инвестиционный контракт № 263, предметом которого является порядок и условия участия «Сторон» в инвестировании и строительстве микрорайона № 2 на земельном участке площадью 2, 9 га, расположенном в границах ул.1-я Дзержинская города Кашира Московской области, общей площадью квартир 22704 кв. м.

Во исполнение данного инвестиционного контракта Главой Каширского муниципального района были изданы следующие распоряжения.

Распоряжение от 12.01.2004 № 64, которым ОАО «ТРЕТИЙ РИМ» разрешено разработать комплексный проект планировки и застройки микрорайона № 2 и предложено заключить договор аренды земельного участка.

Распоряжением от 10.02.2004 № 245-рг ОАО «ТРЕТИЙ РИМ» согласованы проект границ земельного участка и материалы выбора под застройку микрорайона № 2.

Во исполнение распоряжения от 12.01.2004 № 64, 04.05.2004 между муниципальным образованием «Каширский район» и ОАО «ТРЕТИЙ РИМ» заключен договор аренды № 368 на земельный участок площадью 2, 9 га, расположенном по адресу: Московская область, г. Кашира, ул.1-я Дзержинская на срок до 01.05.2005 с приложением к данному договору плана границ размещения застройки на указанном земельном участке.

Согласно договору уступки прав и перевода обязанностей от 26.09.2005 по Инвестиционному контракту от 08.12.2003 № 263 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Каширского района Московской области ОАО «ТРЕТИЙ РИМ» уступило свои права и обязанности ООО «Третий Рим и К». Во исполнение договора уступки прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 08.12.2003 №263 издано распоряжение от 10.10.2005 №2147-рг о разрешении ООО «Третий Рим и К» разработку комплексного проекта планировки и застройки микрорайона 2 по ул. 1-ой Дзержинской в г. Кашире, а также ООО «Третий Рим и К» надлежало оформить право землепользования в соответствии с требования ми действующего земельного законодательства.

25.10.2005 ОАО «ТРЕТИЙ РИМ» заключило договор уступки прав и перевода обязанностей на ООО «Третий Рим и К» по договору аренды земельного участка № 368 от 04.05.2005 на аренду недвижимости на территории Каширского района Московской области, при этом согласно условий договора ОАО «Третий Рим» отвечает перед ООО «Третий Рим и К» за недействительность переданного требования, а также за соответствие переданных документов действующему законодательству.

С учетом изложенного договорные отношения по аренде спорного земельного участка между муниципальным образованием и правопредшественником ООО «Третий Рим и К» возникли еще в 2004 году, т.к. договор аренды от 04.05.2004 № 368 на земельный участок площадью 2, 9 га, расположенном по адресу: Московская область, г. Кашира, ул.1-я Дзержинская на срок до 01.05.2005 не продлевался и ни одна из сторон до окончания срока его действия не заявила о его прекращении, а ОАО «ТРЕТИЙ РИМ» при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжало пользоваться земельным участком.

Истец - ЗАО «Проектно строительная фирма «Перспектива» являясь учредителем ООО «Третий Рим и К» в соответствии с Уставом ООО «Третий Рим и К» от 12.09.2005, заключило с ООО «Третий Рим и К» договор генерального подряда от 05.09.2005 № 2 на строительство микрорайона № 2 в границах ул.1-я Дзержинская города Кашира Московской области, по которому взяла на себя обязательства технического заказчика, проектировщика, подрядчика и инвестора (п. 5.9 – п. 5.12) по реализации инвестиционного контракта от 08.12.2003 № 263.

На основании изложенного, Главой Каширского района вынесено распоряжение от 09.11.2005 № 2421-рг «О предоставлении в аренду земельного участка ООО «Третий Рим и К» на срок до 01.11.2006, во исполнение которого между муниципальным образованием «Каширский район» и ООО «Третий Рим и К» заключен краткосрочный договор аренды земельного участка от 18.01.2006 № 1, не требующий государственной регистрации в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

Данный договор аренды распоряжением Главы Каширского муниципального района от 24.10.2006 № 2247-рг «О продлении ООО «Третий Рим и К» договора аренды земельного участка» был продлен до 31.10.2007, в связи с чем, 30.10.2006 между сторонами подписано изменение к договору аренды от 18.01.2006 № 1.

Постановлением Главы Каширского муниципального района от 29.10.2007 № 848-пг «О продлении ООО «Третий Рим и К» договора аренды от 18.01.2006 № 1» срок договора аренды продлен на период строительства, в связи с чем КУИ Администрации Каширского муниципального района и ООО «Третий Рим и К» внесли изменения в договор аренды от 18.01.2006 № 1, согласно которому срок аренды продлен до 31.10.2009, в связи с чем, 29.10.2007 между сторонами подписано изменение к договору аренды от 18.01.2006 № 1.

Распоряжением Главы Каширского муниципального района от 28.11.2007 № 1738-рг «О внесении изменений и дополнений в распоряжение Главы Каширского муниципального района от 24.10.2006 № 2247-рг «О продлении ООО «Третий Рим и К» договора аренды земельного участка» срок аренды установлен до 31.10.2009, в связи с чем, 28.11.2007 между сторонами подписано изменение к договору аренды от 18.01.2006 № 1.

Указанные выше обстоятельства, установлены судом при рассмотрении дела А41-4926/08, решение по которому вступило в законную силу, что согласно ч. ст. 69 АПК РФ является основанием освобождения от доказывания.

Истец, считая договор аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, изменение от 30.10.2006 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанное на основании распоряжения № 2247-рг от 24.10.2006, изменение от 29.10.2007 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанное на основании постановления № 848-пг от 29.10.2007, изменение от 28.11.2007 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанное на основании распоряжения № 1738-рг от 28.11.2007 недействительными (ничтожными), обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, отзыве на него, объяснениях представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования ЗАО ПСФ «Перспектива» не подлежат удовлетворению,по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу п. 2 ст. 30.1. ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

В соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ положения абзаца 5 п. 15 ст. 3 названного Закона распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Поскольку правоотношения между органом местного самоуправления и правопредшественником ООО «Третий Рим и К» возникли еще в 2004 году, и с учетом наличия распоряжения от 10.02.2004 № 245-рг о согласовании проекта границ земельного участка и материалы выбора под застройку микрорайона № 2, указанные нормы не подлежат применению относительно рассматриваемых требований.

Таким образом, довод истца о несоответствии договора аренды ст. ст. 30.1, 30.2.ЗК РФ и п.15.ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, судом отклоняется, т.к. данный земельный участок подлежал передаче в аренду без проведения аукциона, в соответствии с порядком установленным п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Судом также отклоняется довод истца о неопределении имущества, подлежащего передаче по договору аренды, по следующим основаниям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 2 статьи 6 ЗК РФ объектом земельных отношений может являться земельный участок, поставленный на кадастровый учет и в отношении которого проведены землеустроительные работы по межеванию и установлению его границ на местности.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В материалы дела представлено решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2009 по делу № А41-1406/09 по исковому заявлению ООО «Третий Рим и К» к Комитету по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района и муниципальному образованию «Каширский район», согласно принятых уточнений, о признании договора аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006 с изменениями от 30.10.2006, подписанными ФИО3, незаключенным с 18.01.2006 (даты подписания) до 01.11.2007 года (даты согласования условия о предмете договора), признании договора аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006 с изменениями от 30.10.2006, подписанными 01.11.2007 ФИО4, от 29.10.2007, от 28.11.2007 недействительным с 01.11.2007 (дата заключения договора аренды), которым требования истца удовлетворены частично, а именно: суд признал недействительными дополнительные соглашения от 30.10.2006, от 29.10.2007, от 28.11.2007, в удовлетворении остальной части иска отказал.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2009 отменено, в иске ООО «Третий Рим и К» отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2010 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 оставлено без изменения.

При вынесении указанных постановлений судами апелляционной и кассационной инстанций установлено, что предоставленный в аренду земельный участок из земель поселений площадью 29000 кв. м, расположенный по адресу: <...> в границах, указанных в плане земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, заключенным между муниципальным образованием «Каширский район» и ООО «Третий Рим и К», на момент подписания данного договора не был поставлен на государственный кадастровыйучет.Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет спустя 3 месяца после заключения договора аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006. Между тем, отказывая в признании договора незаключенным, суды обеих инстанции установили, что конклюдентные действия арендатора и арендодателя свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий относительно определенности объекта аренды. Фактическое исполнение договора аренды, передача земельного участка арендатору, уплата арендатором арендной платы, обращение арендатора к арендодателю с просьбой о пролонгации договора в совокупности подтверждают идентификацию сторонами предмета договора аренды, несмотря на то, что данные кадастрового учета земельного участка (кадастровый номер 50:37:006 03 11:0195) были внесены в договор спустя три месяца после подписания договора.

Кроме того, в отношении требований истца о признании недействительным договора аренды земельного участка №1 от 18.01.2006 с изменениями от 30.10.2006, от 29.10.2007, от 28.11.2007, подписанными ФИО4, с 01.11.2007, суд апелляционной инстанции указал, что из пояснений истца следует, что 30.10.2006, 29.10.2007 и 28.11.2007 сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, однако, подлинники оспариваемых дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка №1 от 18.01.2006 в материалах дела отсутствуют и арбитражному апелляционному суду не представлены, и тем самым не представляется возможным установить факт их заключения, данные соглашения не могут быть признаны недействительными. Кроме того, сделка не может одновременно являться незаключенной до определенного момента и недействительной в период своего последующего действия, поскольку незаключенность договора предполагает отсутствие между сторонами правоотношений, тогда как недействительность - его несоответствие требованиям закона.

Также в постановлении от 06.04.2010 Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что вопрос о передаче земельного участка для целей комплексной застройки был разрешен на основании инвестиционного контракта и ненормативно-правовых актов органов исполнительной власти до вступления в силу п. 15 ст. 3 Закона РФ от 31.12.2005 № 206-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

В силу ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принимая во внимание изложенное, судом отклоняется довод истца, как необоснованный и противоречащим фактическим обстоятельствам дела, относительно того, что отсутствие у ООО «Третий Рим и К» надлежащем образом оформленных документов на право пользования земельным участком, является непреодолимым препятствием и нарушением прав ЗАО «ПСФ «Перспектива», являющимся его учредителем, в сфере предпринимательской деятельности.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом установлено наличие на земельном участке, переданном ООО «Третий Рим и К» на основании договора аренды от 18.01.2006 № 1, объекта незавершенно строительства, что не отрицают лица, участвующие в деле, то есть данный земельный участок используется обществом по назначению.

Вместе с тем, суд отмечает, что оспариваемые изменения от 30.10.2006 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанные на основании распоряжения № 2247-рг от 24.10.2006, изменения от 29.10.2007 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанные на основании постановления № 848-пг от 29.10.2007, изменения от 28.11.2007 к договору аренды земельного участка № 1 от 18.01.2006, подписанные на основании распоряжения № 1738-рг от 28.11.2007 представлены в материалы дела в копиях, что противоречит норме указанной в ч. 8 ст. 75 АПК РФ и как следствие не представляется возможным установить факт их заключения, что является самостоятельным основанием для отказа в признании их недействительными.

Таким образом, с учетов вышеизложенных обстоятельств у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «Перспектива» отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные статьями 259, 260, 275-277 АПК РФ.

Судья Е. В. Васильева