Гражданский кодекс часть 1

об обязании не чинить препятствия к управлению многоквартирным домом путем передачи технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>,

третьи лица: Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», ООО "ГЕУК "ДУБНА",

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "УПРАВДОМ "ДУБНА" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ТСЖ "ЭНТУЗИАСТОВ-11, КОРПУС 6" об обязании не чинить препятствия к управлению многоквартирным домом путем передачи технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, и ключей от технических помещений (подвалов, чердаков, колясочных и пр.) данного дома.

В обосновании иска истец указал, что на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформленного протоколом общего собрания №164-з от 23.11.2015г., ООО «Управдом «Дубна» приступило к управлению многоквартирным домом по адресу: <...>, с 01 декабря 2015 года. До указанного времени в данном многоквартирном жилом доме собственниками помещений был выбран способ управления в виде организации товарищества собственников жилья, и дом находился под управлением ответчика. 27.11.2015 ООО «Управдом «Дубна» было направлено в адрес председателя ТСЖ «Энтузиастов-11, корпус 6» ФИО1 уведомление о смене управления в многоквартирном доме, необходимости передачи всей необходимой для управления домом технической документации и иных связанных с управлением домом документов, а также ключей от технических помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. Вместе с тем истец, ссылаясь на п. 2 ст. 138, ч. 8.2 и ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, п. п. 19. 20 и 22 Постановления Правительства от 15 мая 2013 г. №416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", п.п. 24 и 26 Постановления Правительства от 13 августа 2006 г. №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", отметил, что ТСЖ «Энтузиастов 11 корп.6» уклоняется от передачи ООО «Управдом «Дубна» технической документации и ключей от технических помещений (подвалов, чердаков, колясочных и пр.) спорного многоквартирного дома. Истец заявил, что ответчик создаёт для вновь избранной управляющей компании препятствия в управлении домом, негативно влияет на оказание услуг н выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома и может повлечь за собой убытки для собственников помещений многоквартирного дома и нарушение их прав. Таким образом, истец просит суд:

1. Обязать ТСЖ «Энтузиастов 11, корп.6» (ИНН <***>) не чинить препятствия к управлению многоквартирным жилым домом но адресу: <...> путем передачи в адрес ООО «Управдом «Дубна» (ИНН <***>) технической документации на многоквартирный дом, расположенный но адресу: Московская область. г. Дубна, уд. Энтузиастов, д. 11» корпус 6 в следующем составе:

1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

2) документы (акты) о приемке результатов работ за весь период управления ТСЖ данным домом;

3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за весь период управления ТСЖ данным домом;

4) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства:

5) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

6) выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

7) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

8) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

9) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом» в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

2. Обязать ТСЖ «Энтузиастов 11, корп.6» (ИНН <***>) не чинить препятствия к управлению многоквартирным жилым домом но адресу: <...> путем передачи в адрес ООО «Управдом «Дубна» (ИНН <***>) ключей от технических помещений (подвалов, чердаков, колясочных и пр.) вышеназванного многоквартирного дома

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», ООО "ГЕУК "ДУБНА".

Отвод составу суда не заявлен.

В судебном заседании обеспечена явка лиц, участвующих в деле.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит исключить требования об истребовании ключей от технических помещений (подвалов, чердаков, колясочных и пр.). Суд принял уточненные требования к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддержал исковые требования в части передачи технической документации.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо – Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» просит в иске отказать.

Представитель третьего лица – ООО "ГЕУК "ДУБНА" поддерживает позицию истца, письменные позиции суду не направило.

При рассмотрении настоящего спора судом были привлечены и допрошены в судебных заседаниях 21 июля 2016 г. свидетель ФИО2 и 20 сентября 2016 г. свидетель ФИО3.

Рассмотрев материалы дела и представленные доказательства, исследовав их, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд не нашел оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что товарищество собственников жилья «Энтузиастов-11, корпус 6» создано в мае 2011 года.

25 февраля 2015 года по результатам внеочередного общего собрания собственников помещений ТСЖ было принято решение перейти под управление созданной в городе управляющей организации «ООО «Городская единая управляющая компания «Дубна» (третье лицо – ООО «ГЕУК «Дубна»).

01 марта 2015 года между ответчиком и третьим лицом был заключён договор управления МКД на срок до 31 декабря 2015 года.

Как указал ответчик, в связи с тем, что предусмотренные договором услуги по обслуживанию МКД третьим лицом – ООО «ГЕУК «Дубна» не выполнялись, решением внеочередного общего собрания собственников помещений ТСЖ "ЭНТУЗИАСТОВ-11, КОРПУС 6" от 26 августа 2015 года договор управления с ООО «ГЕУК «Дубна» был расторгнут (протокол №4 от 26.08.2015 г.).

Истец указал, что 22 ноября 2015 года состоялось внеочередное собрание собственников помещений по вопросу о переходе под управление ООО «Управдом «Дубна». Общее собрание собственников помещений было проведено в форме заочного голосования, по результатам которого 22 ноября 2015 года составлен протокол № 164-3. 27.11.2015 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о смене управления в многоквартирном доме, необходимости передачи всей необходимой для управления домом технической документации и иных связанных с управлением домом документов, а также ключей от технических помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. Однако ответчик вышеуказанные обязанности не исполнил,

Обращаясь в суд, истец просит (с учётом уточнений) обязать ответчика передать всю необходимую для управления домом техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы.

В обоснование заявленных требований истец также представил суду протокол №164/1-о/з от 20 февраля 2016 года внеочередного общего собрания собственников помещений в период с 12 января 2016 года по 14 февраля 2016 года. В повестку дня входили, в том числе, вопросы о ликвидации ТСЖ "Энтузиастов-11, корпус 6" в соответствии с действующим законодательством, назначении ликвидатора и установлении порядка и сроков ликвидации ТСЖ "Энтузиастов-11, корпус 6".

Согласно данному протоколу на голосование поставлен вопрос: "Ликвидировать товарищество собственников жилья "Энтузиастов-11, корпус 6" на основании требования ч.2 ст. 141 ЖК РФ в соответствии с тем, что члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме".

Подвели итоги голосования: "за" 82,82%, против "6,81%", воздержались "10,37%".

Приняли решение: Ликвидировать товарищество собственников жилья "Энтузиастов-11, корпус 6" на основании требования ч.2 ст. 141 ЖК РФ в соответствии с тем, что члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в соответствии с данным протоколом на голосование поставлен вопрос: "Назначить ответственной за ликвидацию (ликвидатором) ТСЖ "Энтузиастов-11, корпус 6" председателя ТСЖ ФИО1 (собственницу квартиры №5). Установить, что порядок ликвидации ТСЖ "Энтузиастов-11, корпус 6" определяется в соответствии со ст. 63 Гражданского кодекса РФ. Срок ликвидации составляет пять месяцев с момента принятия решения о ликвидации".

Подвели итоги голосования: "за" 80,09%, против "1,10%", воздержались "18,81%".

Приняли решение:Назначить ответственной за ликвидацию (ликвидатором) ТСЖ "Энтузиастов-11, корпус 6" председателя ТСЖ ФИО1 (собственницу квартиры №5). Установить, что порядок ликвидации ТСЖ "Энтузиастов-11, корпус 6" определяется в соответствии со ст. 63 Гражданского кодекса РФ. Срок ликвидации составляет пять месяцев с момента принятия решения о ликвидации.

Вместе с тем в материалах дела представлено письмо от третьего лица – Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» от 19.01.2016 г. №08ТО-9577, согласно которому имеет место незаконность действий истца по проведению собрания 22 ноября 2015 года: "ООО "Управдом Дубна" не имеет права осуществлять деятельность по управлению иного квартирным домом, расположенным по адресу:<...>, так как было выбрано с нарушением действующего жилищного законодательства.

Кроме того, третьим лицом – Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» в письменной позиции указано, что при существующем ТСЖ с 01.12.2015 года и до настоящего времени дом находится в управлении ООО «Управдом «Дубна» без окончательного решения о ликвидации ТСЖ. ООО «Управдом «Дубна», при отстранении правления ТСЖ, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, ею же решаются все финансовые вопросы, что свидетельствует о существенном нарушении норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

При дальнейшем исследовании материалов дела судом установлено, что протоколом общего собрания от 15 сентября 2016 года собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> закреплено решение о расторжении договора с ООО "Управдом "Дубна" по управлению МКД по адресу: ул. Энтузиастов, д. 11, корп. 6 (согласно п.1.3 и п.2 ст. 161, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Кроме того, из данного протокола и соответствующего решения собственников помещений следует, что собственники рассмотрели вопрос о подтверждении полномочий Товарищества собственников жилья "Энтузиастов-11, корпус 6" по управлению многоквартирным домом (в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Из ч. 3 данной статьи следует, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч. 2 ст. 45 ЖК РФпроводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

По правилам ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

По смыслу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, в период с 20.08.2016 г. по 14.09.2016 г. правлением ТСЖ (ответчиком) организовано и проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования по основным вопросам повестки дня, в том числе:

"3. Подтверждение полномочий Товарищества собственников жилья «Энтузиастов-11, корпус 6» по управлению многоквартирным домом (в соответствии с п.2 ч.2 ст. 161 ЖК РФ).

4. О расторжении договора с ООО «Управдом «Дубна» по управлению МКД по адресу: ул. Энтузиастов, дом 11, корпус 6 (согласно п.1.3 и п.2 ст. 161, п.8.2 ст. 162 ЖК РФ)".

Согласно Протоколу общего собрания собственников помещений от 15.09.2016 г. по вышеуказанным вопросам приняты следующие решения:

- По вопросу №3 голосовали: «за» - 87,00%, «против» - 3,33%, «воздержались» - 9,78%; решили: большинством голосов принято решение подтвердить полномочия Товарищества собственников жилья «Энтузиастов-11, корпус 6» по управлению многоквартирным домом (в соответствии с п.2 ч.2 ст. 161 ЖК РФ).

- По вопросу №4 голосовали: «за» - 87,00%, «против» - 3,22%, «воздержались» - 9,78%; решили: большинством голосов принято решение расторгнуть договор управления многоквартирным домом с ООО «Управдом «Дубна» по управлению МКД по адресу: ул. Энтузиастов, дом 11, корпус 6 (согласно п.1.3 и п.2 ст. 161, п.8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Актом проверки Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» от 16.09.2016 г. №08Вх/04-13800-6-1-2016 утверждено, что вышеуказанное собрание проведено в соответствии с требованиями жилищного законодательства.

Таким образом, согласно волеизъявлению собственников помещений спорного дома управлять МКД вправе ответчик – ТСЖ "ЭНТУЗИАСТОВ-11, КОРПУС 6".

Обращаясь с иском по настоящему делу, ООО "УПРАВДОМ "ДУБНА" указывало на то, что является управляющей организацией в многоквартирном доме.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований, исследовав протокол общего собрания собственников от 15 сентября 2016 года, суд пришёл к выводу о том, что заявитель не может являться надлежащей управляющей организацией в связи с волеизъявлением собственников помещений МКД, выраженным в ходе проведенного данного собрания.

Иные документы, подтверждающие позицию истца, в материалы дела не представлены.

Судебной защите подлежит нарушенное право. И решение суда должно быть направлено на его восстановление.

Вместе с тем изложенные выше обстоятельства не позволяют суду сделать вывод о правомерности требований истца и защите его права в настоящем споре.

Руководствуясь статьями 65, 71, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья М.А.Худгарян