Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество «Сити Инвест Банк» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области со следующими требованиями:

- признать незаконными действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации:

- Договора аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 №1 между ЗАО «Элма-Профи» и ООО «Зеленый дом» и права аренды в отношении следующих объектов недвижимости:

1)Здание: развлекательный корпус; назначение: объекты производственной инфраструктуры; площадь: 864,8 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12081. Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации № 50-50-09/033/2005-373;

2) 2-ой этаж Здания: клуб-столовая назначение: объект общественного питания; площадь 1722,1 кв.м, инв. № 14157, литер А, а, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: Московская обл., Солнечногорский район, дер. Брехово, Кутузовский сельский округ, кадастровый номер: 50:09:0000000:49066. Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации № 50-50-09/033/2005-367.

- Договора аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 №2 между ЗАО «Элма-Профи» и ООО «Истра Фудс» и права аренды в отношении следующих объектов недвижимости:

1) Баня №1, назначение: нежилое; площадь: 101,4 кв.м., инв. № 28074, литер Б, этажность: 1, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12092. Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 февраля 2006 года сделана запись регистрации № 50-50-09/011/2006-2;

2) 1-ый этаж Здания: клуб-столовая назначение: объект общественного питания; площадь 1722,1 кв.м, инв. № 14157, литер А, а, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: Московская обл., Солнечногорский район, дер. Брехово, Кутузовский сельский округ, кадастровый номер: 50:09:0000000:49066. Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации № 50-50-09/033/2005-367.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения и исключить записи № 50-50/009-50/009/004/2015-3193/2, № 50-50/009-50/009/004/2015-3197/2, № 50-50/009-50/009/004/2015-3193/3 и № 50-50/009-50/009/004/2015-3197/3 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявления, с учетом уточнения.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления, представил отзыв на заявление, просил суд прекратить производство по делу, указав, что в рамках судебного разбирательства по делу № А41-21/2016 объявлена резолютивная часть решения от 06 апреля 2016 года, в котором требования АО «Сити Инвест Банк» удовлетворены, сделка по заключению Договора аренды недвижимого имущества № 2 от 30.07.2015г. в отношении следующих объектов недвижимости: - баня № 1, назначение- нежилое, площадью 101,4 кв.м., инв. № 28074, литер Б, этажность 1, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс, кадастровый номер 50:09:0000000:12092, принадлежащий ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2006г. сделана запись регистрации № 50-50-09/011/2006-2. - здание-клуб-столовая, назначение - объекты общественного питания, площадью 1 722,1 кв.м., инв. № 14157, литер А,а, этажность - 2, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс, 4_4627648 кадастровый номер 50:09:0000000:49066, принадлежащий ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2005г. сделана запись регистрации № 50-50-09/033/2005-367 признана недействительной и применены последствия недействительности сделки.

Также, в Арбитражном суде Московской области по делу №А41-19/2016 рассматривается спор о признании сделки по заключению договора № 1 от 30.07.2015 года недействительной, в исковых требованиях данного спора также указано требование о применении последствий недействительности сделок и исключении записей из ЕГРП.

Поскольку требования заявителя уже удовлетворены по объектам с кадастровыми номерами 50:09:0000000:12092, 50:09:0000000: 49066 (дело № А41-21/2016), и в случае удовлетворения требования заявителя по объекту с кадастровым номером 50:09:0000000:12081 (дело № А41-19/2016) и обязании исключить записи из ЕГРП, это уже обеспечит восстановление нарушенных прав заявителя, как залогодержателя.

Таким образом, удовлетворение требования к Управлению в рамках данного судебного процесса, то есть совершение Управлением действий которые необходимо будет совершить по исполнению судебного акта об исключении записей, не требуется.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Всесторонне и полно изучив заявленное ходатайство Управления Росреестра по Московской области, суд не находит правовых оснований для его удовлетворения , поскольку в деле № А41-21/2016 рассматривался спор о признании сделки недействительной (ст. 168 ГК РФ). В данном случае рассматривается заявление о признании незаконными действия Управления Росреестра по Московской области в порядке главы 24 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.09.2015 Солнечногорским отделом Управления Росреестра по Московской области были зарегистрированы:

- Договор аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 №1 между ЗАО «Элма-Профи» (Третье лицо 1) и ООО «Зеленый дом» (Третье лицо 3) и право аренды в отношении следующего объекта: Здание: развлекательный корпус; назначение: объекты производственной инфраструктуры; площадь: 864,8 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12081. Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации № 50-50-09/033/2005-373.

- Договор аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 №2 между ЗАО «Элма-Профи» (Третье лицо 1) и ООО «Истра Фудс» (Третье лицо 2) и право аренды в отношении следующего объекта: Баня №1, назначение: нежилое; площадь: 101,4 кв.м., инв. № 28074, литер Б, этажность: 1, адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12092. Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственностичем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 февраля 2006 года сделана запись регистрации № 50-50-09/011/2006-2;

Вышеуказанные объекты недвижимости находятся в залоге у АО «Сити Инвест Банк» (Заявитель) на основании договора ипотеки от 29.04.2014 (далее - Договор ипотеки), заключенного с ЗАО «Элма-Профи», по условиям которого ЗАО «Элма-Профи» передало Заявителю в залог принадлежащие ему на праве собственности 22 объекта недвижимости (включая земельный участок, на котором расположены все переданные в залог объекты недвижимости), входящих в единый гостиничный комплекс (прежнее название - «Парк отель Кранкино», в настоящее время - «Тропикана Holiday»), расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс. Договор ипотеки и ипотека зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.05.14, номер регистрации 50-50-09/053/2014-351.

В соответствии с пунктом 5.1.1 Договора ипотеки залогодатель (ЗАО «Элма-Профи») принимает на себя обязательство не передавать предмет ипотеки во владение или пользование третьим лицам (в том числе в аренду (субаренду) на срок год и более, не обременять какими-либо обязательственными или имущественными правами третьих лиц, без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Вышеуказанный договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения ЗАО «Элма-Профи» условий Договора о кредитной линии с лимитом выдачи № 525 КЛ/2014 от 29.04.2014 (далее - Кредитный договор) между Заявителем и ЗАО «Элма-Профи». В рамках исполнения указанного Кредитного договора Заявитель выдал ЗАО «Элма-Профи» кредит в размере 6 000 000 долларов США сроком до 29.04.15. До настоящего времени, несмотря на многочисленные требования Заявителя, кредит, а также проценты за пользование кредитом ЗАО «Элма-Профи» не возвращены.

По заявлению Заявителя в отношении ЗАО «Элма-Профи» Арбитражным судом Московской области возбуждено дело о банкротстве (дело о банкротстве № А41-21962/2015).

На настоящий момент задолженность ЗАО «Элма-Профи» перед Заявителем не погашена.

Из выписки из ЕГРП следует, что право аренды указанного объекта зарегистрировано 17.09.2015 уже при наличии зарегистрированной 22.05.2014 ипотеки в пользу Заявителя. При этом Заявитель согласия на заключение каких-либо договоров аренды и/или регистрацию прав аренды ЗАО «Элма-Профи», равно как и любым иным Лицам - не давал.

Согласно п.1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что: 1) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; 2) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Согласно п.З ст.40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

При этом срок исполнения по Кредитному договору - 29.04.2015.

Также согласно п. 5.1.1 Договора ипотеки залогодатель принимает на себя обязательство не передавать предмет ипотеки во владение или пользование третьим лицам (в том числе в аренду (субаренду) на срок год и более, не обременять какими-либо обязательственными или имущественными правами третьих лиц, без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, заложенное имущество могло быть передано в аренду только при условии согласия Заявителя.

Порядком проведения государственной регистрации прав, установленным п.1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ, предусмотрена обязательная правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

В Письме Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 «О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов» указывается, что при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Соответствующие рекомендации по проведению правовой экспертизы документов и проверке законности сделки содержатся в приказе Минюста России от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При проверке законности сделки регистратор определяет ее соответствие действующему законодательству, следовательно, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

Таким образом, государственная регистрация договоров аренды и прав аренды на заложенное имущество была произведена в отсутствие согласия Заявителя.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением о признании незаконными действий государственных органов вправе обратиться лицо, которое полагает, что действия органа не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, проверив действия Росреестра по Московской области на соответствие Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ суд, руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации:

1)Здание: развлекательный корпус; назначение: объекты производственной инфраструктуры; площадь: 864,8 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Московская область, Солнечногорский район, д. Брехово, Кутузовский сельский округ, Оздоровительный комплекс; кадастровый номер 50:09:0000000:12081.
Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации № 50-50-09/033/2005-373;

2)2-ой этаж Здания: клуб-столовая назначение: объект общественного питания; площадь 1722,1 кв.м, инв. № 14157, литер А, а, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: Московская обл., Солнечногорский район, дер. Брехово, Кутузовский сельский округ, кадастровый номер: 50:09:0000000:49066. Указанный объект принадлежит ЗАО «Элма-Профи» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 декабря 2005 года сделана запись регистрации № 50-50-09/033/2005-367.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения и исключить записи № 50-50/009-50/009/004/2015-3193/2, № 50-50/009-50/009/004/2015-3197/2, № 50-50/009-50/009/004/2015-3193/3 и № 50-50/009-50/009/004/2015-3197/3 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в установленном законом порядке.

Взыскать в составе судебных расходов с Управления Росреестра по Московской области в пользу АО "Сити Инвест Банк"расходы по оплате государственной пошлины в размере в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в течение месяца.

Судья Е.М.Новикова