Гражданский кодекс часть 1

ООО "ФИДЭМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Московской областио признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации №21/031/003/2019-780 от 18.09.2019, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права по закладной на объект недвижимости на основании заявления от 29.08.2019 №21/031/003/2019-780 и представленных документов.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2020 дело передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2020 заявление принято к производству суда.

В судебное заседание заявитель, заинтересованное лицо явку представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2015 по делу №А40-31510/2015 КБ «Судостроительный банк» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего должником возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

07.12.2018 по итогам электронных торгов, проводимых в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) КБ «Судостроительный банк» (ООО) был заключен договор купли-продажи закладных, уступки-права требования (цессии) № 2018-7916/20 согласно которому Банк передал принадлежащее ему права требования к должникам ФИО1, ФИО2 по договору КД 11-02-01/10-14/2264К от 14.10.2014.

ООО «Фидэм» обратилось с заявлениями о государственной регистрации смены владельца закладной по следующему объекту недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 107,6 кв. м., расположенный по адресу: <...> уч.96.

Уведомлением №21/031/003/2019-780 от 18.09.2019 государственная регистрация была приостановлена.

Основанием приостановления государственной регистрации смены владельца закладной является актуальная запись о запрещении сделок с имуществом на основании постановления Одинцовского РОСП УФССП России по Московской области в рамках исполнительного производства №11931/16/50026-ИП.

Полагая указанное уведомление незаконным, заявитель обратился в суд.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из ст.200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу ч. 2 ст.201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Ст.334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №102-ФЗ), общие положения о залоге.

Согласно п.1 ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из анализа положений ст.334 и 384 ГК РФ следует, что цессия изменяет лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.13 Закона №102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Пунктом 7 ст.13 Закона №102-ФЗ предусмотрено, что закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст.48 и 49 данного Закона. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п.1 ст.389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство) (п.1 и 3 ст.47 Закона №102-ФЗ).

Согласно п.1, 2, 4 ст.48 Закона №102-ФЗ при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено данным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставлением предусмотренных данным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

Исходя из ч.2 и 3 ст.1 Закона №218-ФЗ, ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным законом сведений.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ст.14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав.

Факт заключения между банком и ООО «Фидэм» договора цессии, на основании которого к обществу перешли права требования по кредитному договору, а также закладная регистрирующим органом не оспаривается.

Доказательства того, что на государственную регистрацию были представлены не все предусмотренные законом документы, необходимые для государственной регистрации, суду не представлены.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа в данном случае правовых оснований для приостановления государственной регистрации.

Ссылка регистрирующего органа на то, что в отношении предмета ипотеки (жилая квартира) приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий, подлежит отклонению, поскольку подлежащие совершению регистрирующим органом регистрационные записи об ипотеке (смене владельца закладной) не влекут действий по распоряжению или дополнительному обременению заложенного имущества.

Учитывая, что при смене залогодержателя новое обременение не возникает, а лишь изменяется субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, без изменения существующего соотношения взаимных прав и обязанностей, суд полагает, что внесение в ЕГРН записи об изменении залогодержателя (владельца закладной) не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.

Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного Суда РФ от 28.10.2019 №307-ЭС19-18345 по делу №А13-10200/2018.

При таких обстоятельствах оспариваемые действия регистрирующего органа не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО «Фидэм», в связи с чем, заявление общества подлежит удовлетворению.

Следует признать незаконными действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации смены владельца закладной по заявлению ООО «Фидэм» от 29.08.2019 №21/031/003/2019-780 и представленных документов.

Кроме того, с учетом положений ст.201 АПК РФ, необходимо обязать регистрирующий орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Фидэм».

На основании ст.110 АПК РФ суд взыскивает с регистрирующего органа в пользу ООО «Фидэм» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., понесенные обществом при подаче заявления

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации №21/031/003/2019-780 от 18.09.2019.

Обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию перехода права по закладной на объект недвижимости на основании заявления от 29.08.2019 №21/031/003/2019-780 и представленных документов.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО "ФИДЭМ"расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья О.В. Анисимова