Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Татаренко В. И. рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

закрытого акционерного общества «Исодима-финанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новосходненское М» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обращении взыскания на предмет залога,

третьи лица: закрытое акционерное общество «Фирма Прома», ФИО1 – ФИО1, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «ОГРИ», общество с ограниченной ответственностью «НОВЭКС»,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу.

Закрытое акционерное общество «Исодима-финанс» (далее – ЗАО «Исодима-финанс», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новосходненское М» (далее – ООО «Новосходненское М», ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи дер. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 путем проведения публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 641 230 000,00 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимают участие закрытое акционерное общество «Фирма Прома», ФИО1 – ФИО1, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «ОГРИ», общество с ограниченной ответственностью «НОВЭКС».

До начала судебного заседания через канцелярию суда от эксперта ООО «Экспертный центр ИНДЕКС» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копий телеграмм с извещением о времени и месте проведения экспертных работ.

Суд удовлетворил заявленное ходатайство.

Истец поддержал заявленные требования с учетом выводов, содержащихся в экспертном заключении, выполненном экспертом ООО «Экспертный центр ИНДЕКС».

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России.

Представитель ЗАО «Фирма Прома» поддержал ходатайство, заявленное ответчиком, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит законных оснований для его удовлетворения.

Также ответчиком было заявлено ходатайство об истребовании доказательств, в удовлетворении которого судом отказано.

Третьи лица - ФИО1 – ФИО1, ФИО2, ООО «ОГРИ», ООО «НОВЭКС», надлежащим образом уведомленные о времени и мете судебного заседания, не явились.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте заседания надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Между ОАО «Всероссийский банк развития регионов» и ООО «НОВЭКС» 01.04.2009 был заключен кредитный договор <***>, в соответствии с которым банк предоставил ООО «НОВЭКС» кредит в размере 429 000 000,00 руб. сроком пользования с 01.04.2009 по 01.04.2011 с уплатой 18% годовых по фактической задолженности.

Кроме того между ОАО «Всероссийский банк развития регионов» и ООО «ОГРИ» 01.04.2009 был заключен кредитный договор <***>, в соответствии с которым банк предоставил ООО «ОГРИ» кредит в размере 586 810 000,00 руб. сроком пользования с 01.04.2009 по 01.04.2011 с уплатой 18% годовых по фактической задолженности.

В обеспечение исполнения обязательств ООО «НОВЭКС» и ООО «ОГРИ» по названным Кредитным договорам, ответчиком передан в залог в соответствии с договорами залога недвижимости (ипотеке) № 14-К120-09 от 17.04.2009 и № 13-К121-09 от 29.06.2009 земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 (далее - Земельный участок).

Договоры о залоге зарегистрированы в установленном законом порядке 07.05.2009 и 18.08.2009.

ОАО «Всероссийский банк развития регионов» 18.08.2009 уступило ОАО «Дальневосточный банк» на основании договора цессии №08183177-ДКиИ-09 все принадлежащие права требования к ООО «НОВЭКС» по кредитному договору №120-К-09 от 01.04.2009, включая права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе, возникшие из договора о залоге недвижимости (ипотеке) №14-K120-09 от 17.04.2009.

01.04.2011 ОАО «Дальневосточный банк» на основании договора цессии №VР/1-11 уступило ЗАО «Исодима-финанс» все принадлежащие права требования к ООО «НОВЭКС» по кредитному договору №120-К-09 от 01.04.2009, включая права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе, возникшие из договора о залоге недвижимости (ипотеке) №14-K120-09 от 17.04.2009.

28.12.2010 ОАО «Всероссийский банк развития регионов» уступило ЗАО «Исодима-финанс» на основании договора цессии №12284174-ДКиИ-10 все принадлежащие права требования к ООО «ОГРИ» по кредитному договору №121-К-09 от 01.04.2009, включая права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе, возникшие из договора о залоге недвижимости (ипотеке) №13-K121-09 от 29.06.2009.

Смена залогодержателя на ЗАО «Исодима-финанс» в отношении земельного участка подтверждается Выпиской из ЕГРП от 25.02.2014, представленной истцом в материалы дела.

В связи с неисполнением ООО «НОВЭКС» и ООО «ОГРИ» обязательств по кредитным договорам №120-К-09, №121-К-09 от 01.04.2009, ЗАО «Исодима-финанс» в 2011 обратилось в суд с исками о взыскании задолженности с солидарных должников (основных должников и поручителей); при этом обращение взыскания на Земельный участок в судебном порядке не производилось.

Решениями Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 07.02.2012 по делам № 2-617/2012 и №2-286/2012 солидарно с ООО «ОГРИ», ООО «Новосходненское М», ЗАО «Фирма Прома», ФИО3, ФИО2 в пользу ЗАО «Исодима-финанс» взыскана задолженность по кредитным договорам в общей сумме 1 380 998 580,37 руб.

Поскольку названные решения не были исполнены ответчиком исполнительные листы, выданные Дорогомиловским районным судом г. Москвы по делам № 2-617/2012 и №2-286/2012, были предъявлены истцом для принудительного исполнения в Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по городу Москве, 30.03.2012 были возбуждены исполнительные производства №11800/12/11/77/15 и №11796/12/11/77/15.

Вместе с тем до настоящего времени требования судебных актов не были исполнены ни основными должниками, ни поручителями, в том числе ООО «Новосходненское М».

При указанных обстоятельствах, истец обратился с настоящими требованиями об обращении взыскания на предмет залога в арбитражный суд.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные документальные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

На основании части 1 статьи 307, статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. В соответствии с частью 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно статье 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу части 1 статьи 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно части 1 статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Частью 4 статьи 342 ГК РФ установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом, и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Таким образом, законодательством о залоге не предусмотрено такое основание для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество последующему залогодержателю, как обращение взыскания на заложенное имущество предыдущего залогодержателя.

Статья 342 ГК РФ устанавливает порядок удовлетворения требований последующих залогодержателей из заложенного имущества, но при этом указывает на то, что если последующий залогодержатель первым заявил об обращении взыскания на имущество, предыдущий залогодержатель вправе обратиться с соответствующим требованием, даже если срок исполнения обязательств по ним еще не наступил.

Иных последствий, кроме установленных частью 4 статьи 342 ГК РФ, закон не предусматривает.

Кроме того, последующий договор об ипотеке не является ничтожным, а является оспоримым, и его недействительность должна быть доказана предыдущим залогодержателем.

В данном случае, договоры залога недвижимости (ипотеке) № 14-К120-09 от 17.04.2009 и № 13-К121-09 от 29.06.2009 недействительным в установленном законом порядке не признаны, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. Пунктом 9 названного закона предусмотрено, что продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» (далее - Информационное Письмо ВАС) при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма ВАС начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании его оценки, согласованной сторонами в договоре ипотеки. И только в том случае, если одной из сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, указанной в договоре ипотеки, суд может определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами.

В соответствии с пунктами 2.4 договоров ипотеки №14-К120-09, №13-К121-09 залоговая стоимость земельного участка, определенная сторонами, составила 903 700 000,00 руб.

Согласно отчету «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющего собой земельный участок общей площадью 609 532 м², расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково» от 23.03.2012 №Н-45/12, подготовленному ЗАО «2К Аудит – Деловые консультации/Морисон Интернешнл» на основании договора №02/1203113, рыночная стоимость земельного участка, заложенного по договору ипотеки, без учета обременений в виде залога составляет 641 230 000,00 руб., обременения оцениваемого участка, выраженные в денежном эквиваленте, составляют 1 380 974 580,36 руб.

В своем исковом заявлении ЗАО «Исодима-финанс» указало на то, что указанная в отчете стоимость земельного участка в размере 641 230 000,00 руб. может быть принята как начальная продажная цена при реализации заложенного участка с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела представителями истца и ответчика было заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:0063.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 83 АПК РФ, экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом.

Определением от 27 ноября 2014 года по настоящему делу была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Деловые Консультации-Регионы» (ИНН <***>; юридический адрес: 115093, <...>) ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:0063 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково по состоянию на ноябрь 2014 года.

Через канцелярию Арбитражного суда Московской области 12 января 2015 года поступило заключение эксперта №12/14-3, согласно которому эксперт в соответствии со статьей 55 АПК РФ, статьями 16, 17 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» пришел к выводу, что по состоянию на 27 ноября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:63 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково, округленно составляет: 1 587 831 000,00 руб. НДС не облагается.

Суд приобщил экспертное заключение к материалам дела. Также к материалам дела приобщены пояснения к заключению эксперта №12/14-3 от 18.12.2014 и возражения на рецензию, подготовленную на заключение эксперта №12/14-3 от 18.12.2014.

Частью 3 статьи 86 АПК РФ предусмотрено, что заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В последствие на основании ходатайства истца определением от 06.03.2015 по делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр ИНДЕКС» (юридический адрес: 107023, <...>) ФИО5, с целью получения ответа на вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:0063 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково по состоянию на ноябрь 2014г.

В представленном в материалы дела через канцелярию суда заключении по делу А41-18855/14 экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:0063 по состоянию на ноябрь 2014 года составила 716 200 100,00 руб.

Указанное заключение также приобщено судом к материалам дела.

Ответчиком в материалы дела представлена рецензия №15/04-005/КУ/77 от 29.04.2015, выполненная НП «Сообщество оценочных компаний «СМАО», которая содержит выводы о несоблюдении принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости при идентификации объекта недвижимости в заключении эксперта ООО «Экспертный центр ИНДЕКС», а также при определении рыночной стоимости объекта.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Статья 68 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, судом установлено, что факт выдачи кредитов по договорам №120-К-09, №121-К-09 от 01.04.2009 подтверждается представленными по делу доказательствами и не отрицается сторонами; доказательства исполнения заемщиками обязательств по кредитным договорам в материалах дела отсутствуют; договоры ипотеки №14-К120-09, №13-К121-09, зарегистрированы в ЕГРП, в установленном законом порядке недействительными не признаны.

В порядке статьи 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, не представили доказательства несоответствия заключения №12/14-3, выполненного экспертом ООО «Деловые Консультации-Регионы», требованиям законодательства (в т.ч. требованиям федерального закона об оценочной деятельности).

Учитывая изложенное, а также, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и объяснения лиц, участвующих в деле, требования ЗАО «Исодима-финанс» об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены в размере 1 587 831 000,00 руб. подлежат удовлетворению, как подтвержденные материалами дела и основанные на нормах действующего законодательства.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Требования закрытого акционерного общества «Исодима-финанс» удовлетворить.

Обратить взыскание на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи дер. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 путем проведения публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 587 831 000,00 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новосходненское М» в пользу закрытого акционерного общества «Исодима-финанс» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Десятый арбитражный апелляционный суд в г. Москве через Арбитражный суд Московской области.

Судья А.В. Гринева