Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ТКФ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 16.12.2016 № 50-50/009-50/009/006/2016-2975 в регистрации Договора аренды недвижимого имущества № ЗФ/2015/11 от «20» ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий <...> участок 1/15; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести государственную регистрацию Договора аренды недвижимого имущества № ЗФ/2015/11 от «20» ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий <...> участок 1/15.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии представителей сторон и третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Третьи лица ИП ФИО1 и ИП ФИО2 направили в суд отзыв, в соответствии с которым поддержали правовую позицию заявителя ООО "ТКФ".

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 20 ноября 2015 года между ООО «Энергия Вкуса» и ООО «ТКФ» заключен Договор аренды недвижимого имущества №ЗФ/2015/11 сроком на 7 лет, по условиям которого ООО «Энергия Вкуса» предоставило ООО «ТКФ» во временное владение и пользование Помещение площадью 1421,2 кв.м., расположенное на 3 этаже Здания, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий <...> участок 1/15.

28 июля 2016 года Заявитель обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества №ЗФ/2015/11 от 20.11.2015.

08 августа 2016 года Регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации № 50-50/009-50/009/006/2016-2975 на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с тем, что причины указанные в приостановлении государственной регистрации устранены не были, Регистрирующий орган 16 декабря 2016 года отказал в государственной регистрации, по делу № 50-50/009-50/009/006/2016-2975 от 28.07.2016 сославшись, не предоставление кадастрового паспорта данной части нежилого помещения.

Не согласившись с отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 2 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

В соответствии с пунктом 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 1 ст. 17 названного закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным пунктом 1 статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 10 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В пункте 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, не допускается, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Согласно пункту 12 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с ним» кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Из представленных Заявителем на государственную регистрацию документов следует, что Арендодатель и Арендатор определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания (п. 1.1. Договора аренды нежилых помещений № ЗФ/2015/11 от 20 ноября 2015 года) и графического отображения границ арендуемой площади на поэтажном плане (Приложение №2 к Договору аренды нежилых помещений № ЗФ/2015/11 от 20 ноября 2015 года), в связи с этим, предоставление на государственную регистрацию кадастрового паспорта не является обязательным.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, заявителем были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации Договора, содержащие полную и необходимую информацию об арендуемых нежилых помещениях в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества.

Статья 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на обретенное арендой имущество новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя, т.е. происходит сингулярное правопреемство в обязательстве, возникшем на основании заключенной правопредшественником сделки.

В связи с заключением договора купли-продажи недвижимости от 17.03.2017 № 1 и регистрацией управлением Росреестра по Московской области права собственности, к ИП ФИО1 и ИП ФИО2 перешли правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектов недвижимости.

В Уведомлении № 02 от 25.04.2017 года ИП ФИО1 и ИП ФИО2 выразили намерения на дальнейшие Арендные отношения по действующему Договора аренды недвижимого имущества №ЗФ/2015/11 от 20.11.2015 года, подписанного со старым собственником - ООО «Энергия Вкуса».

В связи со сменой собственника арендованного имущества, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды в силу закона.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не может является основанием для отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества №ЗФ/2015/11, подписанного ООО «ТКФ» с прежним собственником.

Закон о государственной регистрации прав, Гражданский кодекс РФ, не устанавливают сроки, в течение которых субъект обязан осуществить государственную регистрацию изменений договора. Следовательно, ООО «ТКФ» не было ограничено законодательством сроком по регистрации Договора аренды.

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

Поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник – ООО «Энергия Вкуса») не только обладало правами, но и несло обязанности, на вновь заступающее лицо (нового собственника - ИП ФИО1 и ИП ФИО2) должны быть также переведены обязанности выбывающего. Данная правовая позиция подтверждается также практикой судов (Определение ВАС РФ от 19 декабря 2013 года по делу № ВАС-17677/13).

На основании вышеизложенного, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 16.12.2016 № 50-50/009-50/009/006/2016-2975 в регистрации Договора аренды недвижимого имущества № ЗФ/2015/11 от «20» ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий <...> участок 1/15.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести государственную регистрацию Договора аренды недвижимого имущества № ЗФ/2015/11 от «20» ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий <...> участок 1/15.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО "ТКФ" судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Е.М. Новикова