Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю. А. Фаньян, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абаевой Т. А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Ступинского муниципального района Московской области

к Закрытому акционерному обществу «Строительно-проектное объединение «Агропромстройпроект», Закрытому акционерному обществу «Интерстройинвест Плюс», Министерству строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области

третье лицо – Открытое акционерное общество Банк «Возрождение»

о признании незаключенным дополнительного соглашения

при участии в судебном заседании – по протоколу.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ступинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Строительно-проектное объединение «Агропромстройпроект», Закрытому акционерному обществу «Интерстройинвест Плюс», Министерству строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области при участии третьего лица – Открытого акционерного общества Банк «Возрождение» о признании незаключенным дополнительного соглашения об уступке прав и обязанностей инвестора от 27.02.2008 к инвестиционному контракту № 209/33-04 от 03.12.2004 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области.

Решением суда от 22.10.2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2013 года решение суда от 22.10.2013 года оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2014 года решение суда от 22.10.2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2013 года отменены, дело № А41-20413/13 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суд кассационной инстанции указал суду первой инстанции установить, наступили ли условия, предусмотренные пунктом 3 дополнительного соглашения от 27.02.2008 г. к инвестиционному контракту от 03.12.2004 г. № 209/33-04, и состоялся ли, в связи с этим, переход прав и обязанностей первоначального инвестора - ЗАО «Интерстройинвест Плюс» к новому инвестору - ЗАО «Строительно-проектное объединение «Агропромстройпроект», а также проверить доводы истца по поводу заключения физическими лицами, указанными в приложении № 1 к дополнительному соглашению от 27.02.2008 г., договоров с ЗАО «Интерстройинвест Плюс» в порядке, установленном Федеральным законом № 214-ФЗ, и по поводу результатов рассмотрения судебных споров этих лиц в отношении причитающихся им квартир в инвестиционных объектах.

Отвод суду и помощнику судьи не заявлен.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении в материалы дела судебных актов судов общей юрисдикции, также представил письменные пояснения, устно изложил свою позицию, согласно которой поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области поддержал позицию истца, указал, что строительство на сегодняшний день не ведется, объект построен на 70%, договор аренды земельного участка отсутствует, разрешение на строительство не выдано.

Представитель третьего лица представил в материалы дела отзыв на иск, согласно которому в иске просил отказать.

Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, и заслушав доводы и объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее:

03.12.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области (министерство), Администрацией Ступинского района Московской области (администрация) и ЗАО «Интерстройинвест Плюс» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт № 209/33-04 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилых домов №№ 2 (металлоконструкции), 3, 4, 9, 12 (монолит), с отделкой фасадов по технологии «Хантер-Даглас», строительства школы, административного здания, гаражей и других объектов социальной сферы в соответствии с нормами и проектом на земельном участке площадью 2,4 га по адресу: МО, г. Ступино, мкрн. «Надежда», с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 172, 55 млн. руб.

Указанный контракт был зарегистрирован в Минмособлстрое 03.12.2004.

Согласно п. 8.2. контракта частичная или полная уступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав между сторонами и новым инвестором, которое является неотъемлемой частью настоящего контракта.

27.02.2008 между Министерством строительного комплекса Московской области (министерство), Администрацией Ступинского района Московской области (администрация), ЗАО «Интерстройинвест Плюс» (инвестор) и ЗАО «СПО «Агропромстройпроект» (новый инвестор) было заключено дополнительное соглашение об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту № 209/33-04 от 03.12.2004, зарегистрированному в реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя 03.12.2004, предметом которого являлось согласование в соответствии с п. 8.2. контракта перехода к новому инвестору прав и обязанностей инвестора по реализации инвестиционного проекта, предусмотренного контрактом, и внесение изменений и дополнений в контракт, в связи с уточнением условий реализации инвестиционного проекта и перераспределением прав и обязанностей между сторонами контракта.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Министерстве строительного комплекса Московской области 20.03.2008.

В соответствии с п. 3. дополнительного соглашения стороны договорились, что права и обязанности инвестора, предусмотренные контрактом, переходят к новому инвестору, а у инвестора соответственно прекращаются такие права и обязанности после заключения трехстороннего соглашения между инвестором, новым инвестором и ОАО Банк «Возрождение» о взаиморасчетах, связанных с уступкой прав и переводом долгов, связанных с деятельностью по реализации контракта, оформления в установленном порядке права собственности нового инвестора на объекты незавершенного строительства № 19932 и № 19933, как возникшие вследствие заключение контракта и подписания сводного перечня договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования со стороны третьих лиц (приложение № 1).

Как указал истец, до настоящего времени указанные в п. 3. дополнительного соглашения обязательства не выполнены: права собственности нового инвестора на объекты незавершенного строительства № 19932 и № 19933 не оформлены в установленном порядке; указанные объекты принадлежат ЗАО «Интерстройинвест Плюс», что подтверждается выписками из ЕГРП.

Также как указал истец, уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки, в связи с чем, как полагает истец, спорное дополнительное соглашение об уступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту подлежит государственной регистрации, поскольку данное дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано, истец полагает, что оно является незаключенным, и в связи с чем, он обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 1 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются денежные средства, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Как следует из инвестиционного контракта от 03.12.2004 г. он представляет собой смешанный договор, содержащий элементы различных гражданско-правовых договоров.

01.04.2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно ст. 1, 3 которого право привлекать денежные средства граждан для строительства жилых домов предоставлено только застройщикам (собственникам или арендаторам земли) и только на основании договоров об участии в долевом строительстве.

В рамках реализации названного Инвестиционного контракта ЗАО «ИнтрестройинвестПлюс» заключил Договоры о долевом участии в строительстве жилых домов с физическими лицами. Указанные Договоры были заключены в период действия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора.

Как следует из материалов дела, Дополнительное Соглашение об уступке прав и обязанностей не повлекло замены инвестора на нового инвестора из-за невыполнения установленного пунктом 3 этого дополнительного соглашения условия о том, что права и обязанности первоначального инвестора переходят к новому инвестору и, соответственно, прекращаются у первоначального инвестора после заключения трехстороннего соглашения между инвестором, новым инвестором и ОАО Банк «Возрождение» о взаиморасчетах и оформления в установленном порядке права собственности нового инвестора на объекты незавершенного строительства.

Уступка прав и обязанностей (перевод долга) от Инвестора ЗАО «ИнтсрстройинвестПлюс» к новому инвестору ЗАО СПО «Агропромстройпроект» по основному Инвестиционному контракту, по которому права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства, согласно ст. 391 ГК РФ должна происходить в отношении каждой квартиры только с согласия кредитора (дольщика).

В соответствии с пунктом 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона, следовательно, существенным условием договора уступки права требования является его предмет.

По смыслу ст. ст. 382, 384 ГК РФ в предмет договора уступки входит согласование конкретного обязательства, в котором осуществляется замена кредитора.

При отсутствии таких условий нельзя считать предмет Дополнительного Соглашения об уступке прав и обязанностей согласованным.

Кроме того, Дополнительное соглашение, зарегистрированное в Минмособлстрое 20.03.2008г за № 209-1/33-08 об уступке прав и обязанностей Инвестора к Инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области не содержит условие, позволяющее индивидуализировать передаваемое право требования.

Отсутствие в Дополнительном соглашении об уступке права (требования) по длящемуся обязательству условий, позволяющих идентифицировать уступленное право, свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Из материалов дела следует, что право собственности на объекты незавершенного строительства № 19932 и № 19933 принадлежит ЗАО «ИнтерстройинвестПлюс», что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок и ним от 18.12.2012 № 33/070/2012-180 и от 18.12.2012 № 33/070/2012-181:

1. Объект незавершенного строительства №19933, кадастровый номер объекта 50-50-33/031/2006-067, адрес объекта: <...> квартал «Надежда», д.З. Вид, номер, дата государственной регистрации: собственность, №50-50-33/031/2006-067 от 05.09.2006;

2. Объект незавершенного строительства №19932, кадастровый номер объекта 50-50-33/031/2006-068, адрес объекта: <...> квартал «Надежда», д. 4. Вид, номер, дата государственной регистрации: собственность, №50-50-33/031/2006-068 от 05.09.2006 г.

Отсутствие зарегистрированного права ЗАО СПО «Агропромстройпроект» на объект незавершенного строительства послужило основанием для предъявления участниками долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ исков в суд общей юрисдикции к ответчику ЗАО «ИнтерстройинвестПлюс» (первоначальный Инвестор), о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Исковые требования участников долевого строительства удовлетворены, о чем свидетельствуют представленные судебные акты.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Исходя из положений ст.ст. 432, 433 ГК РФ договоры, требующие государственной регистрации, но не прошедшие ее, рассматриваются как незаключенные.

Учитывая изложенное, условия, предусмотренные пунктом 3 дополнительного соглашения от 27.02.2008 г. к инвестиционному контракту от 03.12.2004 г. № 209/33-04, и переход прав и обязанностей первоначального инвестора - ЗАО «Интерстройинвест Плюс» к новому инвестору - ЗАО «Строительно-проектное объединение «Агропромстройпроект» не наступили. Дополнительное соглашение об уступке прав и обязанностей per. № 209-1/33 от 20.03.2008г является незаключенным.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ПризнатьДополнительное соглашение об уступке прав и обязанностей инвестора от 27.02.2008 к инвестиционному контракту № 209/33-04 от 03.12.2004 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, заключенного между Министерством строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области, Администрацией Ступинского муниципального района Московской области, Закрытым акционерным обществом "Строительно-проектное объединение "Агропромстройпроект" и Закрытым акционерным обществом "Интерстройинвест Плюс" незаключенным.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, за исключением решений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства полностью или в части при условии, что иное не предусмотрено АПК РФ, лицами, участвующими в деле, а также иными лицами в случаях, предусмотренных АПК РФ.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Судья Ю. А. Фаньян