Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Чехов (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 23.11.2002, юридический адрес: 142306, Московская область, г. Чехов, площадь Советская, д. 3) к Муниципальному предприятию Чеховского района «Жилищно-коммунальное хозяйство Чеховского района» (ИНН:<***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 10.01.2003, юридический адрес: 142306, <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1037 от 03.03.2004 года за период с 1 квартала 2010 по 4 квартал 2021 в размере 3 431 624 руб., пени за период с 12.01.2010 по 22.12.2021 в размере 21 524 691,65 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Чехов Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Муниципальному предприятию Чеховского района «Жилищно-коммунальное хозяйство Чеховского района» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1037 от 03.03.2004 года за период с 1 квартала 2010 по 4 квартал 2021 в размере 3 431 624 руб., пени за период с 12.01.2010 по 22.12.2021 в размере 21 524 691,65 руб.

Суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Дело рассмотрено в отсутствии представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 03.03.2004 года между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 1037 (далее – договор аренды), по условиям которого в аренду ответчику сроком с 31.10.2003 по 31.10.2052 предоставлен земельный участок площадью 5600 кв.м, расположенный по адресу: <...> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение котельной № 8 (п. 1.1-1.4 договора аренды).

Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца расчетного квартала (п.1.6 договора аренды).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,3 % от суммы недоимки за истекший расчетный период (п. 1.7 договора аренды).

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 1 квартала 2010 по 4 квартал 2021 в размере 3 431 624 руб., начислены пени за период с 12.01.2010 по 22.12.2021 в размере 21 524 691,65 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 27.12.2021 года № 361, в которой истец предложил ответчику оплатить сумму задолженности и пени.

Факт направления претензии подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений в отметкой Почты России.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, возражениях на исковое заявление, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик заявляет о применении срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 25 названного постановления Пленума также отмечено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Также в силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

По смыслу приведенной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 № 301-ЭС16-537, от 16.10.2018 № 305-ЭС18-8026, а также в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 г. № 10АП-7275/20 по делу № А41-91994/19.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 1.6 договора арендная плата должна вноситься ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца расчетного квартала.

Настоящее исковое заявление направлено истцом в суд 18.03.2022 года.

Таким образом, с учетом соблюдения истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора исковые требования о взыскании задолженности период с 1 квартала 2010 года по 1 квартал 2019 года заявлены за пределами срока исковой давности.

Также ответчик указывает на то, что при расчете арендной платы необходимо учитывать вид разрешенного использования земельного участка – под размещение котельной № 8.

Пунктом 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582).

Согласно пункту 5 названных Правил, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития), в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Минэкономразвития во исполнение данного пункта Правил № 582 издало Приказ от 23.04.2013 года № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод» (далее - Приказ № 217), которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

Как следует из материалов дела, земельный участок имеет вид разрешенного использования – под размещение котельной № 8.

Следовательно, ответчик использует предоставленный земельный участок для размещения объектов коммунального хозяйства. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В этой связи истец не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы, превышающей ставку, установленную Приказом Минэкономразвития от 23.04.2013 № 217.

Начисление арендной платы по договору аренды от 24.04.2017 № 2343 в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», исходя из формулы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка, не соответствует требованиям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788, пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

Судом принят во внимание факт того, что Решением Совета депутатов городского округа Чехов Московской области от 25.07.2019 № 52/10-2019 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков на территории городского округа Чехов» установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в расчете на год определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах 0,01 процента кадастровой стоимости в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе административных зданий, строений, сооружений, предназначенных для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, насосных станций, канализационной сети, очистных сооружений, трансформаторных подстанций, газораспределительных пунктов и котельных. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, которые предоставлены (заняты) для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе административных зданий, строений, сооружений, предназначенных для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, насосных станций, канализационной сети, очистных сооружений, трансформаторных подстанций, газораспределительных пунктов и котельных, на период реконструкции таких объектов в расчете на год определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, равных 0 процентов кадастровой стоимости.

Суд обращает внимание сторон на следующее.

В соответствии со ст. 38 Устава городского округа Чехов Московской области муниципальные правовые акты городского округа Чехов вступают в действие со дня их принятия (издания) либо со дня, указанного в самом акте.

Согласно официальному сайту Администрации городского округа Чехов датой принятия Решения Совета депутатов городского округа Чехов Московской области от 25.07.2019 № 52/10-2019 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков на территории городского округа Чехов» является 29.07.2019, а датой размещения на сайте является 10.09.2019.

Однако при расчете арендной платы за пользование земельным участком за 3 и 4 кварталы 2019 года не могу применяться различные ставки арендной платы за месяца, находящиеся внутри одного периода.

Более того, пунктом 3.10 Решения Совета депутатов городского округа Чехов Московской области от 25.07.2019 № 52/10-2019 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков на территории городского округа Чехов» установлено, что определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей.

Таким образом, учитывая, что Решение Совета депутатов городского округа Чехов Московской области от 25.07.2019 № 52/10-2019 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков на территории городского округа Чехов» принято 29.07.2019, размещено на сайте 10.09.2019, суд приходит к выводу, что расчет арендной платы исходя из 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.03.2004 № 1028 стоит применять с 2020 года, в целях равноправия сторон и баланса интересов.

В связи с чем, арендная плата по договору аренды земельного участка № 1037 от 03.03.2004 года за период с 2 квартала 2019 по 4 квартал 2019 должна рассчитываться с учетом Приказа от 23.04.2013 № 217, т. е. исходя из 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка, а за период с 1 квартала 2020 – исходя из 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, как следует из материалов дела, предоставленный в аренду земельный участок не поставлен на кадастровый учет.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом принципа платности использования земли, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, суд считает, что в рамках настоящего спора отсутствие кадастрового учета земельного участка не является препятствием для установления его кадастровой стоимости на основании нормативных актов, определяющих удельный показатель кадастровой стоимости единицы площади 1 кв. м земель земельного квартала.

Таким образом, до постановки участка на кадастровый учет должен быть рассчитан согласно нормативным актам субъекта, исходя из средней кадастровой стоимости по кадастровому кварталу.

В заявленный истцом период с учетом применения срока исковой давности средние удельные показатели кадастровой стоимости установлены Распоряжением Министерства имущественных отношений от 27.11.2018 № 15ВР-1634 «Об утверждении средних значений кадастровой стоимости» (далее - распоряжение Минмособлимущества № 15ВР-1634).

Согласно приложению № 1 к распоряжению Минмособлимущества от 27.11.2018 № 15ВР-1634 средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в разрезе муниципальных районов (городских округов) и групп видов использования земельных участков определяется с учетом положений Приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 1.19 Приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 определение кадастровой стоимости включает в себя группировку объектов недвижимости на основе их сегментации.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (п. 9.2 Приказа).

Согласно приложению № 1 (Сегментация объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования)здания, сооружения, предназначенные для коммунального и/или бытового обслуживания, относятся к сегменту «Общественное использование».

Согласно приложению № 1 к распоряжению Минмособлимущества № 15ВР-1634 средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в городском округе Чехов для объектов бытового обслуживания сегмента «Общественное использование» составляет 1 945,95 руб.

Учитывая вышеизложенное, расчет арендной платы за период с 2 квартала 2019 по 4 квартал 2019 должен быть произведен с учетом положений пункта 2 статьи 49 ЗК РФ, Правил № 582, Приказа № 217 исходя из 0,7 % годового размера арендной платы (среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости для сегмента «Общественное использование» умноженное на площадь земельного участка (1 945,95 руб. х 5600 кв.м), за период с 1 квартала 2020 – с учетом Решения Совета депутатов городского округа Чехов Московской области от 25.07.2019 № 52/10-2019 исходя из 0,01 % годового размера арендной платы (среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости для сегмента «Общественное использование» умноженное на площадь земельного участка (1 945,95 руб. х 5600 кв.м).

Судом произведен перерасчет арендной платы за период с 2 квартала 2019 по 4 квартал 2021, согласно которому годовой размер арендной платы в 2019 году составляет 76 281,24 руб. (19 070,31 руб. за квартал), с 2020 года – 1 089,73 руб. (272,43 руб. за квартал).

Следовательно, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1037 от 03.03.2004 года за период с 2 квартала 2019 по 4 квартал 2021 в размере 59 390,37 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 12.01.2010 по 22.12.2021 в размере 21 524 691,65 руб.

С учетом применения срока исковой давности с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды с 2 квартала 2019 года, а именно за период с 06.04.2019 по 22.12.2021.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1.7 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,3 % от суммы недоимки за истекший расчетный период.

Однако ответчиком в возражениях на исковое заявление заявлено о снижении размера неустойки.

Как следует из статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.16 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Судом учитывается, чтоЗаконом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» предусмотрен размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая компенсационный характер неустойки (пени), принимая во внимание соотношение размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, длительность неисполнения договорных обязательств, степень вины ответчика, чрезмерный процент неустойки, суд считает возможным применить расчет неустойки исходя из 0,05 % за каждый день просрочки.

Судом произведен перерасчет неустойки, в соответствии с которым с ответчика подлежат взысканию пени за период с 06.04.2019 по 22.12.2021 в размере 26 176,56 руб..

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Муниципального предприятия Чеховского района «Жилищно-коммунальное хозяйство Чеховского района» в пользу Администрации городского округа Чехов задолженность по договору аренды земельного участка № 1037 от 03.03.2004 года за период с 2 квартала 2019 по 4 квартал 2021 в размере 59 390,37 руб., пени за период с 06.04.2019 по 22.12.2021 в размере 26 176,56 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Муниципального предприятия Чеховского района «Жилищно-коммунальное хозяйство Чеховского района» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 506,69 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья В.С. Желонкин