Гражданский кодекс часть 1

ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к МАУК "КДЦ "ПРОТОН" о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды №143/1 от 23.12.2005 незаконным; признании договора №143/1 от 23.12.2005 действующим; обязании вернуть в ЕГРН на объекты сведения об ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС", существовавшие до момента одностороннего расторжения договора; обязании устранить препятствия в доступе к принадлежащему на праве аренды имуществу и помещениям работникам и представителям ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" путем определения дней недели, времени начала и окончания доступа в арендуемые помещения, или иным порядком, исключающим фактический отказ в доступе, а также обязании закрепить порядок доступа в арендуемые помещения в инструкциях и списках на КПП строительной площадки МАУК "КДЦ "ПРОТОН".

К рассмотрению суда принят встречный иск МАУК "КДЦ "ПРОТОН" к ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" с требованиями: признать договор аренды от 23.12.2005 № 143/1 расторгнутым; обязать ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" в течение 14-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить помещения, предоставленные по договору от 23.12.2005 № 143/1, расположенные по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" требования поддержал, против удовлетворения встречного иска – возражал.

Представители МАУК "КДЦ "ПРОТОН" встречные требования поддержали, против удовлетворения первоначального иска возражали.

Третье лицо явку представителя не обеспечило. Извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие.

Заслушав явившихся представителей, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

23.12.2005 междуООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" к МАУК "КДЦ "ПРОТОН" заключен договор аренды №143/1, в отношении нежилых помещений первого этажа ДК «ПРОТОН» - кабинет №132, площадью 17,9 кв.м. и часть коридора №124, площадью 2,1 кв.м., общей площадью 20 кв.м., расположенных по адресу: МО, <...>.

Согласно п. 1.4 договора срок аренды установлен с 01.01.2006 по 31.12.2010.

В дальнейшем стороны неоднократно пролонгировали договор. В соответствии с дополнительным соглашением №8 от 26.06.2019 срок действия договора продлен до 30.06.2029.

Как указал истец, возможность проведения реконструкции в здании, где находятся арендуемые плошали и на самих арендованных площадях договором не предусмотрены.

03.02.2020 ООО «Торгсервис плюс» получило уведомление о начале реконструкции здания МАУК "КДЦ "ПРОТОН" с 01.03.2020.

С началом работ по реконструкции здания предприятию ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" был перекрыт доступ в арендуемые помещения путём возведением забора вокруг здания, а также введен запрет на проход через пропускной пункт генеральному директору истца, работнику кафе и представителям истца.

12.04.2020 ООО «Торгсервис плюс» получило уведомление от организации, с которой собственник арендованных помещении (АДМИНИСТРАЦИЯ Г.О. ПРОТВИНО) заключил договор о реконструкции здания о том, что с 14.04.2020 в арендуемых помещениях будет полностью отключено водоснабжение и энергия.

11.01.2021 истец получил сообщение от ответчика об одностороннем расторжении договора аренды №1434 от 23.12.2005 с 01.10.2020. В сообщении также указывается, что факт расторжения договора аренды №143/1 от 23.12.2005 подтвержден выпиской из ЕГРН.

Как указываетООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС", соглашения о расторжении договора не заключались, оповещения о расторжении договора не рассматривались. Арендная плата в соответствии с договором вносилась своевременно и продолжает вноситься. Дополнительные платежи, предусмотренные договором, также вносились своевременно. Таким образом, по мнению истца, односторонний отказ от исполнения договора является незаконным.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, а также в обоснование встречного иска, МАУК "КДЦ "ПРОТОН" указало следующее.

За период с октября 2015 по декабрь 2018 арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 359 510 руб. В соответствии с п. 5.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения №8 от 26.06.2019), договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий исполнения утвержденного графика погашения задолженности по арендным платежам более двух месяцев подряд.

Как указал истец по встречному иску, ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" в нарушение графика погашения задолженности, несвоевременно производило оплату, в связи с чем, 10.09.2020 в адрес арендатора было направлено письмо, в котором сообщено о нарушении графика погашения задолженности, а также указано, что в случае, если арендатор до 01.10.2020 не погасит образовавшуюся задолженность, намерен расторгнуть договор.

Задолженность погашена не была. Таким образом, МАУК "КДЦ "ПРОТОН" полагает, что с 01.10.2020 договор считается расторгнутым.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФпо требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, дополнительным соглашением №8 от 26.06.2019, в частности, п. 3 соглашения, стороны предусмотрели, что в связи с имеющейся у арендатора на момент продления договора задолженности по арендной плате, дополнить раздел V договора пунктом 5.4, следующего содержания: договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий исполнения утверждённого графика погашения задолженности по арендным платежам более двух месяцев подряд согласно приложению №2 к дополнительному соглашению.

В приложении №2 к дополнительному соглашению №8 стороны подтвердили факт наличия у арендатора задолженности за октябрь 2015-декабрь 2018 в общей сумме 359 510 руб., согласовали график ее погашения:

Год, месяц	сумма, руб.
2019 год
июль	5 000
август	5 000
сентябрь	5 000
октябрь	10 000
ноябрь	10 000
декабрь	10 000
Итого за год	45 000
2021 год
январь	20 000
февраль	10 000
март	10 000
апрель	10 000
май	15 000
июнь	5 000
июль	5 000
август	5 000
сентябрь	5 000
октябрь	10 000
ноябрь	10 000
декабрь	10 000
Итого за год	115 000
2020 год
январь	20 000
февраль	10 000
март	10 000
апрель	10 000
май	15 000
июнь	5 000
июль	5 000
август	5 000
сентябрь	5 000
октябрь	10 000
ноябрь	10 000
декабрь	10 000
Итого за год	115 000
2022 год
январь	20 000
февраль	10 000
март	10 000
апрель	10 000
май	15 000
июнь	5 000
июль	5 000
август	5 000
сентябрь	4 510
Итого за год	84 510

Таким образом, доводы ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" о надлежащем исполнении обязательств по договору, отсутствии задолженности перед ответчиком судом отклоняются.

Доводы ООО «Торгсервис плюс» относительно неисполнения в полном объёме обязательств по внесению предусмотренных графиком погашения задолженности платежей в связи с тем, что с 01.03.2020 арендодатель запретил арендатору доступ к арендованным помещениям, вследствие чего арендатор был лишён возможности осуществлять хозяйственную деятельность правового значения для рассмотрения спора не имеют. Не освобождают от обязанности по внесению предусмотренных графиком платежей за более ранний период.

Кроме того, как указал ответчик, о предстоящей реконструкции арендаторы помещений предупреждались заблаговременно; все арендаторы, за исключением ООО «Торгсервис плюс», освободили помещения на период проведения работ. МАУК «КДЦ «Протон» неоднократно обращалось к ООО «Торгсервис плюс» с просьбой освободить нежилые помещения. Запрет на эксплуатацию здания во время реконструкции, осуществление допуска на территорию при обязательном выполнении требований Постановления Госстроя РФ от 23.07.2001 № 80 являются законными действиями МАУК «КДЦ «Протон» и организаций, выполняющей работы по реконструкции.

С учетом изложенного, суд признает несостоятельными исковые требования ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды №143/1 от 23.12.2005 незаконным; признании договора №143/1 от 23.12.2005 действующим; обязании вернуть в ЕГРН на объекты сведения об ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС", существовавшие до момента одностороннего расторжения договора; обязании устранить препятствия в доступе к принадлежащему на праве аренды имуществу и помещениям работникам и представителям ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" путем определения дней недели, времени начала и окончания доступа в арендуемые помещения, или иным порядком, исключающим фактический отказ в доступе, а также обязании закрепить порядок доступа в арендуемые помещения в инструкциях и списках на КПП строительной площадки МАУК "КДЦ "ПРОТОН".

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указывалось выше, о намерении расторгнуть договор с 01.10.2020 арендодатель уведомил арендатора письмом исх. №78/6 от 10.09.2020, письмом исх. 136/6 от 30.12.2020 уведомил о состоявшемся расторжении договора с 01.10.2020 в случае неисполнения обязательств по оплате.

Таким образом, договор является расторгнутым с 01.10.2020.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование свои требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В данном случае доказательств возвращения арендованного помещения не представлено. Поскольку договор аренды прекращен, требование о возвращении имущества является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, в первоначальном иске отказано, встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать расторгнутым договор аренды №143/1 от 23.12.2005 с 01.10.2020.

Обязать ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить помещения, переданные по договору аренды №143/1 от 23.12.2005, расположенные по адресу: <...>.

Взыскать с ООО "ТОРГСЕРВИС ПЛЮС" в пользу МАУК "КДЦ "ПРОТОН" 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья О.В. Анисимова