Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Стройконтинент» (далее - ООО «Стройконтинент», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Комитету Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (далее – Комитет, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления № 50 МС № 05/0226/13 по делу об административном правонарушении, вынесенного 21.05.2013г. первым заместителем руководителя Комитета, которым общество привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

В заявлении указано, что ООО «Стройконтинент» осуществляет строительства индивидуального жилого дома на основании договора подряда, заключенного с собственником земельного участка, в действиях общества состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, отсутствует.

В судебном заседании представитель ООО «Стройконтинент» подрежал требования по основаниям, указанным в заявлении.

Представитель Комитета, надлежаще уведомленного о начавшемся судебном процессе, в судебное заседание не явился. Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Из материалов дела арбитражный суд установил следующее.

02.02.2013г. между гражданином ФИО2 (Заказчик) и ООО «Стройконтинент» (Подрядчик) заключен договор № П 38-1 подряда на капитальное строительство индивидуального жилого дома, в соответствии с которым Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя подряд на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке № 38-1 по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, вблизи д. Павлино, кадастровый № 50:15:0090302:4, согласно утвержденному и согласованному с Заказчиком проекту.

Исполняя условия пунктов 2 и 5 договора подряда на капитальное строительство индивидуального жилого дома, Заказчик ФИО2 платежными поручениями № 556112 от 12.02.2013г. и № 554 от 14.02.2013г. уплатил денежные средства в размере 950000 руб. и 1255000 руб.

29.04.2013г. должностным лицом Комитета в отношении ООО «Стройконтинент» составлен протокол 50 МС № 03/0226/13 об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, в котором указано, что ООО «Стройконтинент», не являясь застройщиком, в нарушение ч. 2 ст. 1 и частей 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» осуществило 12.02.2013г. и 14.02.2013г., не имея на это права, привлечение денежных средств гражданина ФИО2 в сумме 950000 руб. и 1255000 руб. для строительства с целью возникновения у гражданина ФИО2 в будущем права собственности на ? часть многоквартирного дома.

Постановлением первого заместителя руководителя Комитета от 21.05.2013г. ООО «Стройконтинент» признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, назначено наказание в виде наложения административного штрафа в размере 500 000 руб.

Не согласившись с указанным постановлением, ООО «Стройконтинент» обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Выслушав доводы представителей общества и административного органа, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Частью 7 статьи 210 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа, суд не связан с доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объёме.

В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Административный орган, привлекая общество к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, применил нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ), регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающего гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

На основании ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Комитет в оспариваемом постановлении ссылается на нарушение ООО «Стройконтинент» указанных выше норм.

Между тем, из анализа ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ следует, что ответственность по указанной норме наступает лишь в случае привлечения денежных средств граждан, у которых возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.

Так, к объектам долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ отнесены жилые и нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения.

Административный орган в оспариваемом постановлении указывает, что объект, возводимый ООО «Стройконтинент» по договору подряда, в соответствии с п. 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, является многоквартирным жилым домом.

Законодателем не установлено понятие «многоквартирного дома» как вида жилого помещения. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. N 47, на которое имеется ссылка в оспариваемом постановлении, указано, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Вместе с тем, в п. 6 также указано, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из описания дома, данного в приложении к договору подряда от 02.02.2013 №П 38-1 следует, что дом предназначен для проживания в 1\2 части дома 1 семьи.

Проект возводимого обществом жилого дома, который является приложением к договору подряда на капитальное строительство индивидуального жилого дома № П 38-1 от 02.02.2013г., не указывает на наличие в возводимом доме имущества, перечисленного в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, предназначенного для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме.

Согласно проекта возводимого жилого дома общество осуществляет строительство индивидуального жилого дома, 1\2 часть которого представляет часть жилого дома общей площадью 110,00 кв.м, имеет отдельный выход на прилегающий земельный участок, автономную систему водоснабжения, водоотведения, отопления, не имеет помещений общего пользования в таком доме, что соответствует понятию части жилого дома, а не квартиры в многоквартирном доме. Возводимая часть жилого дома и все ее помещения находятся в пользовании только у Заказчика строительства ФИО2 и не может находится еще в чьей-то собственности.

Постановлением Правительства Московской области от 16.01.2012 №24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области» установлены виды допустимых застроек жилых домов, к которым относятся: многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома.

Как установлено судом и подтверждается представленными доказательствами, заявитель осуществляет строительство индивидуального жилого дома в интересах гражданина ФИО2, который, согласно градостроительной застройки на территории Московской области, относится к блокированному жилому дому, что подтверждается договором подряда на капитальное строительство индивидуального жилого дома от 02.02.2013 №П 38-1, и описанием дома.

Жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (ст. 49 ч. 2 п. 2 Градостроительного кодекса РФ).

С 01.10.2003г на территории Российской Федерации введены в действие Строительные нормы и правила РФ «Здание жилые многоквартирные», которые обязательны для применения при проектировании и строительстве многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м. Согласно п. 1.1 указанных СНиП они не распространяются на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

Федеральная служба государственной статистики в своем Приказе № 492 от 12 сентября 2012 г. об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством утвердила форму федерального статистического наблюдения №1-ИЖС «Сведения о постороенных населением жилых домах», указав в разделе II «Заполнение показателей формы №1-ИЖС», что «автономные жилые блоки блокированных жилых домов рассматриваются как отдельные одноквартирные жилые дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем».

Судом также отклоняются доводы заинтересованного лица о том, что земельный участок, на котором осуществляется строительство, является собственностью Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Косино», т.к. в материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок от 12.04.2013г. 50 АЕ № 025804 с кадастровым номером 50:15:0090302:109, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства, в соответствии с которым право долевой собственности принадлежит ФИО2 (1\2 доли). Ранее, до регистрации права на земельный участок за ФИО2, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0090302:109 принадлежал гражданину ФИО3 на основании свидетельства 50-АД № 492194 от 29.10.2012г. Доказательств наличия правообладания указанным земельным участком Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Косино» суду административным органом не представлено.

Таким образом, право собственности на объект недвижимости – земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, зарегистрировано за физическим лицом - заказчиком строительства еще до окончания строительства объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию, что не соответствует нормам ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с условиями которых право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом, может принадлежать только собственником помещений в многоквартирном доме, соответственно, быть зарегистрировано за участником долевого строительства только после регистрации права собственности участника долевого строительства на оконченный строительством объект недвижимости.

В пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Данная норма закона корреспондируется с условиями заключенного между ООО «Стройконтинент» и гражданином ФИО2 договора подряда от 02.02.2013 № П 38-1 об осуществлении строительства индивидуального жилого дома на земельном участке, предоставленном Заказчиком (ФИО2).

В соответствии с условиями ст. 263 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Таким образом, условия ст. 13 Закона № 214-ФЗ о предоставлении застройщиком участнику долевого строительства гарантии обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору долевого строительства в форме залога земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, не могут быть исполнены Заявителем в связи с тем, что он не является застройщиком в смысле определения, содержащегося в Закона № 214-ФЗ, а является стороной в договоре строительного подряда, по условиям которого одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство. Следовательно, согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы «Строительный подряд». При этом у Заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора возникает вещное право на результат выполненных работ, а у участника долевого строительства при расторжении договора долевого участия имеется лишь обязательственное право требовать у застройщика возврата денежных средств с уплатой процентов.

В силу приведенных выше правовых норм и фактически установленных обстоятельств дела, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии объективной стороны вмененного обществу административного правонарушения, т.к. спорный объект строительства не является многоквартирным домом, т.е. не подпадает под действие диспозиции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает, что у административного органа отсутствовали правовые основания для вынесения оспариваемого постановления.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройконтинент» удовлетворить.

Постановление Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью по делу об административном правонарушении 50 МС № 05/0226/13 от 21.05.2013г. о привлечении общества с ограниченной ответственностью «Стройконтинент» к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст.14.28 КоАП РФ, признать незаконным и отменить полностью.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня принятия через Арбитражный суд Московской области.

Судья Р.А.Гапеева