Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО «Специализированный застройщик «Бережки» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Росреестра по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным уведомления от 25.03.2021 № КУВД-001/2021-9190172/1, обязании произвести государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Бережки» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее – управление) с требованиями:

- признать незаконным уведомление управления от 25.03.2021 № КУВД-001/2021-9190172/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765;

- обязать управление произвести государственную регистрацию прекращения права общества на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765, общей площадью 812 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Городской округ Подольск, деревня Бережки, территория Каскад Парк, 4.

Представитель общества в судебном заседании поддержал заявленные требования. Представитель управления возражал против удовлетворения заявления.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона..

В силу статьи 19 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Городской округ Подольск, деревня Бережки, территория Каскад Парк, 4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В связи с возведением в границах указанного земельного участка многоквартирного блокированного жилого дома и заключением договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка произведена государственная регистрации обременения в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства (регистрационные записи от 18.05.2015 № 50-50/055-50/027/002/2015-6945/2 (залог в силу закона) и от 05.12.2018 № 50:27:0020806:765-50/001/2018-11 (залог в силу закона).

В связи с окончанием строительства многоквартирного блокированного жилого дома обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.08.2018 № RU50-27-11437-2018, подтверждающее ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного блокированного дома с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020806:765.

Квартиры в жилом доме с кадастровым номером 50:27:0020806:1965 переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

Так, на основании договора участия в долевом строительстве от 10.08.2016 и акта от 03.08.2018 приемки-передачи жилого помещения, 24.07.2019 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером 50:27:0020806:1967 (запись от 24.07.2019 № 50:27:0020806:1967-50/027/2019-2), расположенную в жилом многоквартирном доме с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2021.

В соответствии с подпунктами 1 и 5 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

Статьей 413 ГК РФ также установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Общество 12.03.2021 обратилось в управление с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765 в связи с передачей объектов, расположенных в многоквартирном блокированном жилом доме участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом.

Уведомлением от 25.03.2021 № КУВД-001/2021-9190172/125.03.2021 управление приостановило государственную регистрацию права наличием в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765 записей об ипотеке.

Полагая, что данное решение не соответствует закону и нарушает законные интересы правообладателей земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд отклоняет доводы управления, изложенные в уведомлении от 25.03.2021 № КУВД-001/2021-9190172/125.03.2021 о приостановлении государственной регистрации, в связи со следующим.

Кроме того, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из изложенного следует, что государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, – дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме.

Учитывая, что залог права собственности застройщика на земельный участок возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Материалами дела подтверждается исполнение обществом обязательств из договоров участия в долевом строительстве по строительству и передаче жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Судом установлено, что в отношении жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765, произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства и покупателей квартир, в ЕГРН внесена регистрационная запись от 24.07.2019 № 50:27:0020806:1967-50/027/2019-2. Данные сведения имелись в распоряжении органа государственной регистрации как уполномоченного на ведение реестра прав органа.

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения право собственности общества на земельный участок прекратилось в силу закона, обременение в виде ипотеки также прекращено ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора по обязательству залога.

При этом судом учитывается, что Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ пункт 1.1. Закон об ипотеке дополнен абзацем 2 в силу которого регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Судом установлено, что жилой многоквартирный блокированный дом с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020806:765 поставлен на кадастровый учет 19.03.2019.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, поскольку не доказано иное, суд приходит к выводу, что управление не имело достаточных правовых оснований для принятия решения о приостановлении государственной регистрации. В этой связи требования общества являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 25.03.2021 № КУВД-001/2021-9190172/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию прекращения права ООО «Специализированный застройщик «Бережки» на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765, общей площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Городской округ Подольск, деревня Бережки, территория Каскад Парк, 4.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.С. Таранец