Гражданский кодекс часть 1

ООО «Зенит» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Франциско» о взыскании задолженности по договору в размере 147.361 руб. 29 коп., расторжении договора аренды № 2190 и обязании освободить помещения согласно перечню общей площадью 105, 8 кв.м. по адресу: <...>.

Истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части указания периода, в течении которого должно быть освобождено помещение – в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ходатайство принято судом.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство об отказе от требований в части взыскания задолженности.

Ходатайство было судом принято к рассмотрению.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении своих требований в части расторжения договора аренды и выселении из занимаемых помещений. Отмечает, что погашение задолженности было произведено входе рассмотрения спора судом. Полагает, что арендатором были нарушены условия пунктов 6.1.13 и 6.1.14 договора о страховании имущества и заключении договора с коммунальными службами. Указанные договора были заключены новым руководителем ответчика в период рассмотрения настоящего дела. Указал на проведение арендатором перепланировки помещения, а также на сдачу помещений в субаренду в то время, как помещения могут быть переданы только при наличии согласия собственника, которое истец не давал. При этом субарендаторы привлекались к ответственности за нарушение правил пожарной безопасности. Указал, что арендатором собственник имущества для проверки использования имущества не допускается.

Ответчик с иском не согласен. Пояснил, что ранее действовавший руководитель был уволен. О смене собственника не знали. Арендные платежи вносились, но как было установлено при изучении документов при подготовке к судебным заседаниям, арендные платежи вносились прежнему собственнику. После возврата этих средств Комитетом по управлению имуществом, долги по арендной плате были погашены. Имущество было застраховано, заключены договора с коммунальными службами. При этом отметил, что претензий от этих коммунальных служб по оплате предоставленных услуг не предъявлялось. Проведение перепланировки согласовывалось со всеми службами, в том числе с собственником имущества – комитетом, но не было завершено в МОБТИ. Сообщил, что о причинах недопуска собственника в помещения пояснить ничего не может, так как это происходило в период работы прежнего руководителя. Указал, что все допущенные ранее нарушения на день проведения заседания были устранены.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом г.Железнодорожный (арендодатель) и ООО «Франциско» (арендатор) 17.02.2005 г. был заключен договора аренды недвижимого имущества № 2190.

Согласно условиям договора арендатору предоставляются в аренду нежилые помещения общей площадью 105,8 кв.м. по адресу: 143980, <...> строение лит.А, помещения №№ 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а согласно извлечению из технического паспорта МО ГУП «МОБТИ» от 19.02.2004 г. № 15-172, для использования под офис и склад.

Имущество находилось в муниципальной собственности.

Срок аренды был установлен с 01.01.2005 г. по 31.12.2009 г.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

Сумма годовой арендной платы в 2005 г. составила 462.687 руб. 12 коп. без учета НДС.

Сумма арендной платы за пользование имуществом, подлежащая ежемесячному внесению определяется в соответствии с приложениями № 1 к договору.

Размер земельной составляющей арендной платы на 2005 г. составляет 20.158 руб. 08 коп. Сумма земельной составляющей арендной платы за пользование имуществом, подлежащая ежемесячному внесению определяется в соответствии с приложениями № 2 к настоящему договору.

Договор подписан уполномоченными лицами. Подписи скреплены печатями организаций.

Договор соответствует всем требованиям, обычно предъявляемым к договорам такого вида.

Помещение было передано по акту № 2190 приема-передачи в аренду недвижимого имущества от 01.01.2005 г.

Сторонами договора были заключены дополнительные соглашения к договору аренды № 2190 от 17.02.2005 г., а именно: № 1 от 21.03.2005 г., № 2 от 30.12.2005 г., № 3 от 05.05.2006 г., № 4 от 28.07.2006 г., № 5 от 25.09.2006 г., № 6 от 20.12.2006 г.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение № 7 от 23.05.2007 г., однако, из представленной копии следует, что оно не было подписано сторонами (л.д.39).

В результате заключения договора купли-продажи части здания от 21.05.2007 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ООО «Зенит» произошла смена собственника недвижимого имущества (части здания), общей площадью 105,80 кв.м. по адресу: <...>, помещения №№ 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а.

О наличии обременения права договором аренды № 2190 имеется соответствующая отметка.

Решением от 30.11.2007 г. по делу № А41-К1-17272/07 с ООО «Франциско» в пользу ООО «Зенит» была взыскана задолженность по арендной плате в размере 157.185 руб. 38 коп.

Требование о расторжении договора и обязании освободить занимаемые помещения были оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом установленного порядка расторжения договора.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На день рассмотрения спора по существу ответчиком было произведено погашение задолженности по договору в полном объеме, в связи с чем истцом заявлено об отказе от исковых требований в этой части.

Отказ сделан в письменной форме. Ходатайство подписано уполномоченным лицом.

Возражений ответчиком по вопросу принятия отказа от иска судом и прекращения производства по делу в части взыскания задолженности не заявлено.

Согласно п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В соответствии с п.2 ст.49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Изучив материалы дела и полномочия подписавшего ходатайство лица, суд считает возможным в порядке ст.49 АПК РФ отказ от иска в части взыскания основного долга принять, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

При таких обстоятельствах, в соответствии с п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ, производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Доводы ООО «Зенит» о заключении ООО «Франциско» договоров субаренды имущества с третьими лицами без получения одобрения собственником имущества не подтверждаются материалами дела.

Истцом в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.09.2006 г., заключенный между ООО «Франциско» и ИП ФИО5, на котором имеется отметка о его согласовании с КУИ ГО Железнодорожный.

Доказательств признания недействительными договоров субаренды, заключенных между арендатором и ИП ФИО5, а также между арендатором и ООО «ЮРРОС» суду не представлено.

На основании изложенного ссылки собственника имущества на нарушения ООО «Франциско» п.6.2.1 договора № 2190 от 17.02.2005 г. подлежат отклонению.

Постановлениями от 19.09.23007 г. и 25.09.2007 г., а так же решениями от 12.10.2007 г. установлены факты нарушения правил ППБ. Однако, в этих же судебных актах установлены факты частичного устранения этих нарушений.

При этом из представленных постановлений не представляется возможным установить в чем выражаются допущенные нарушения Правил пожарной безопасности. Кроме того, отсутствуют сведения о том, кем и когда были установлены глухие решетки на окнах, на кого возложена обязанность по их замене, к какой категории вида работ относятся монтаж и установка систем пожарной сигнализации, а также установка соответствующих указателей (косметический ремонт или капитальный), когда были выполнены работы по облицовке и окраске стен и потолков, а также ступеней лестничных площадок.

Акты обследования помещения на момент заключения договора, в том числе с указанием недостатков имущества и перечнем необходимых к устранению недостатков, не представлены.

Кроме того, представленные в материалы дела судебные акты иных судов свидетельствуют о том, что представителям органов, контролирующих соблюдение перечисленных в п.6.1.4 договора требований, препятствий при контроле за использованием имущества не чинилось.

Одновременно, суд признает доводы истца об отказе допустить нового собственника для комиссионного обследования помещений арендатором обоснованными.

Согласно п.6.1.6 арендатор обязан производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию имущества лишь после письменного согласия арендодателя, а также по согласованию с архитектурно-градостроительными органами, органами Пожарнадзора, СЭС, Энергонадзора и т.п.

Ответчиком на обозрение суда и истца были представлены оригиналы соответствующих документов, свидетельствующих о проведении согласования с первоначальным собственником имущества – КУИ городского округа Жуковский и иными органами по вопросам перепланировки помещения.

Однако, суду не было представлено доказательств завершения оформления перепланировки, в том числе с составлением нового технического паспорта на нежилые помещения.

Пунктом 6.1.14 предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор с эксплуатационной организацией на эксплуатационные расходы, связанные с содержанием имущества, и заключить с организациями, предоставляющие коммунальные услуги на предоставление услуг.

В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок.

Из пояснений представителя ООО «Зенит» следует, что претензий со стороны коммунальных и эксплуатирующих организаций по вопросу оплаты предоставленных услуг, к собственнику не предъявлялось. Доказательствами предъявления этих претензий к арендатору не располагает.

Организации не могут пользоваться помещением и осуществлять свою деятельность в них без потребления электрической и тепловой энергии, водоснабжения и сбора сточных вод, вывоза мусора и т.п., то есть без получения соответствующих коммунальных и эксплуатационных услуг

Следовательно, получение счетов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а также внесение денежных средств по нем свидетельствует об установлении договорных отношений путем совершения конклюдентных действий.

Соответствующие отношения были оформлены в письменном виде новым руководителем ООо «Франциско».

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд пришел к выводу, что на день проведения судебного заседания ответчиком были допущены нарушения условий договора в части воспрепятствования доступу уполномоченных лиц нового собственника в занимаемые арендатором помещения и отсутствием завершения регистрации перепланировки помещения.

Данные нарушения суд не может признать как существенные. Какой-либо расчет ущерба или иных доходов, которых в значительной степени лишается ООО «Зенит» из того, на что арендодатель вправе был рассчитывать при заключении договора, суду не представлен.

Иные нарушения на день проведения заседания, в том числе в части внесения арендных платежей и заключения договоров с коммунальными и эксплуатационными службами, а также договора страхования имущества , были устранены.

Ссылки истца на устранение указанных обстоятельств в период рассмотрения настоящего спора не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные обстоятельства на день вынесения решения были устранены и об их устранении истец был информирован.

Использование имущества не по назначению документально не подтверждено.

Иных доказательств использования имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с существенным ухудшением имущества суду не представлено.

На основании изложенного требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, требование об обязании освободить помещение подлежит отклонению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, в участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт. взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку отказ от иска в части взыскания задолженности был произведен в связи с погашением задолженности в соответствии с п.3 ч.1 ст.333.40 НК РФ расходы по уплате государственной пошлины, исчисленные от размера погашенного долга в порядке п.1 ч.1 ст.333.21 НК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В остальной части расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце.

Руководствуясь п.4 ч.1 ст.150 ст.ст.102, 110, 112, 151, 167-171, 173, 174, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Принять отказ от иска в части взыскания задолженности по договору.

Производство по делу в этой части прекратить.

Взыскать с ООО «Франциско» в пользу ООО «Зенит» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4.447 руб. 22 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Судья Г.А.Гарькушова

Решение может быть обжаловано в 10 апелляционный арбитражный суд в месячный срок.