Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решение об отказе в государственной регистрации сделки – уступки права (требования), обязании провести государственную регистрации сделки

с участием третьего лица – закрытое акционерное общество «Индустрия-Сервис плюс»

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 21.03.2012г. № 40/2013;

от Управления Росреестра – не явился, извещен;

от третьего лица – не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг» (далее – ООО «Торговый дом «Агроторг», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по МО, регистрирующий орган) с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями:

- признать незаконным (полностью) отказ Управления Росреестра по МО, выраженный в Сообщении об отказе в государственной регистрации (исх. № 12/003/2012-321 от 24.04.2012) ипотеки на Торгово-складской комплекс, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, <...>, условный номер 50-50-12/054/2005-412, и земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, <...> кадастровый номер 50:12:0090104:3, документы на которую были представлены ООО «Торговый дом «Агроторг» 24.02.2012 (вх. № 12/003/2012-321 от 24.02.2012);

- обязать орган, принявший решение об отказе, устранить допущенные нарушения и произвести государственную регистрацию ипотеки на Торгово-складской комплекс, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, <...>, условный номер 50-50-12/054/2005-412, и земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, <...> кадастровый номер 50:12:0090104:3, в пользу ООО «Торговый дом «Агроторг».

В заявлении указано, что оспариваемое решение не соответствует Федеральным законам «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге недвижимости», нарушает права и законные интересы ООО «Торговый дом «Агроторг» в сфере предпринимательской деятельности – делает невозможным реализацию интересов нового кредитора за счет обращения взыскания на заложенное по договорам об ипотеке недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «Индустрия-Сервис плюс».

Представители Управления Росреестра и третьего лица, надлежаще уведомленных о начавшемся судебном процессе, в судебное заседание не явились. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель ООО «Торговый дом «Агроторг» поддержал требования по основаниям, указанным в заявлении.

Из отзыва, представленного Управлением Росреестра, следует, что регистрирующий орган не согласен с заявленными требованиями, ссылаясь на то, что документы, представленные обществом на регистрацию, не соответствовали требованиям ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из материалов дела арбитражный суд установил следующее.

30.11.2011г. ООО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Кредитор) и ООО «Торговый дом «Агроторг» (Новый кредитор) заключили Договор № 110000/3004-16 уступки прав (требований), в соответствии с которым Кредитор уступает, а Новый кредитор принимает права (требования) к юридическим лицам, перечисленным в Приложении № 1 (Должники), по Кредитным договорам / Договорам об открытии кредитной линии, заключенным между Кредитором и Должниками, включая права (требования) по погашению основанного долга, уплате суммы начисленных процентов по кредиту, комиссий по кредиту, неуплаченных на дату заключения настоящего Договора, суммы процентов, начисленных на требования Кредитора как конкурсного кредитора в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве), неустойки (пени и штрафы), признанные на основании вступивших в силу актов судебных органов, судебных расходов, а также права (требования) по договорам (соглашениям), заключенным в обеспечение исполнения обязательства Должника перед Кредитором по Кредитным договорам и перечисленным в Приложении № 1 к настоящему Договору. Общая сумма требований Кредитора к Должникам на момент перехода прав (требований), составляет 2 177 730 022 руб. 68 коп.

Платежным поручением № 5113 от 30.11.2011г. Новый кредитор ООО «Торговый дом «Агроторг» перечислило Кредитору ООО «Российский Сельскохозяйственный банк» 2 177 730 022 руб. 68 коп. по договору № 110000/3004-16 уступки прав (требований).

В Приложении № 1 к Договору № 110000/3004-16 уступки прав (требований) указаны Договор № 096300/001907.7 об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства и Договор об ипотеке (залоге) земельного участка, заключенные 24.07.2009г. между ООО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Залогодержатель) и ЗАО «Индустрия-Сервис плюс» (Залогодатель).

ООО «Торговый дом «Агроторг» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации сделки – уступки права по договору № 110000/3004-16 от 30.11.2011.

Рассмотрев указанное заявление, Управление Росреестра направило в адрес общества Сообщение об отказе в государственной регистрации от 24.04.2012 № 12/003/2012-321.

Не согласившись с указанным Сообщением об отказе в государственной регистрации, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Выслушав доводы представителя заявителя, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 ст. 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198 и статьи 200 АПК РФ ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны судом недействительными (незаконными) по заявлению граждан, организаций и иных лиц при наличии одновременно двух условий: если такой акт, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из Сообщения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации от 24.04.2012 № 12/003/2012-321, правовыми основаниями для отказа в государственной регистрации Договора уступки прав (требования) от 30.11.2011г. № 110000/3004-16 явились: в представленном на государственную регистрацию Договоре отсутствует описание объектов недвижимого имущества, сделка с которыми подлежит государственной регистрации; на государственную регистрацию не представлены документы (подлинники и копии), подтверждающие факт того, что данная сделка не является крупной, либо документы (подлинники и копии), подтверждающие соблюдение порядка одобрения данной сделки в соответствии с действующим законодательством; на сшивке одного из экземпляров Договора отсутствует подпись заместителя председателя Правления ОАО «Россельхозбанк» ФИО2, а также печать ОАО «Россельхозбанк».

Из содержания текста Сообщения следует, что отказ в государственной регистрации мотивирован ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах».

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке.

Поскольку договор ипотеки подлежит государственной регистрации, стороны при составлении договора должны были принимать во внимание положения п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, в Договоре уступки прав (требования) от 30.11.2011г. №110000/3004-16 должны быть указаны сведения, перечисленные в п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: реквизиты договоров об ипотеке (залоге), на основании которых возникло право залога у заявителя на объект недвижимого имущества; описание объекта недвижимого имущества, являющегося предметом залога, обеспечивающего исполнение основанного обязательства.

Как следует из содержания Договора уступки прав (требования) от 30.11.2011г. №110000/3004-16, в договоре не согласованы существенные условия, - из его содержания невозможно установить предмет залога.

При отсутствии данной конкретизации из текста Договора и Приложения к нему невозможно установить, какое залоговое право приобрело ООО «Торговый дом «Агроторг» в результате уступки ООО «Российский Сельскохозяйственный банк» прав (требования) по основному обязательству.

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или невозможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым проводятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительном власти. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершение обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, в соответствии с представленным бухгалтерским балансом, стоимость сделки (2 177 730 022 руб. 68 коп.) не превышает 25 процентов балансовой стоимости активов общества, иных случаев, при которых на совершение обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, Уставом общества не предусмотрено. Регистрирующему обществу были представлены подлинники указанных документов, о чем свидетельствует проставленная на копиях надпись специалиста регистрирующего органа «с подлинником сверено».

Указание регистрирующего органа на нарушение обществом ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не может признать обоснованным, так как указанной нормой прошивка не отнесена к числу требований, предъявляемых к форме договора. Договоры, представленные обществу, подписаны представителями сторон, их подписи скреплены печатями.

Между тем, поскольку, как указано выше, в данном случае имеется основание для отказа в государственной регистрации, суд пришел к выводу о правомерности отказа в государственной регистрации Договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 160-167, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг» в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Р.А.Гапеева