Гражданский кодекс часть 1

взыскании 5 294 680 руб. 78 коп., по встречному иску – о признании соглашения об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) недействительным

о _________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

при участии в заседании

От истца: Подшибякин А.С.- по дов., пасп.

Данилов Е.Г. – по дов, пасп.

От ответчика: Макаров А.К. - по дов., пасп.

__________________________________________________________________________________

установил:

ООО «ИКЕА МОС» обратилось в суд с иском к ООО «Мелвеар» о взыскании с ответчика задолженности по Договору аренды коммерческой недвижимости от 12.10.2005г. в сумме 4 891 837 руб. 92 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 402 842 руб. 85 коп.

Определением суда от 23.04.2008г. принят встречный иск ООО «Мелвеар» к ООО «ИКЕА МОС» о признании соглашения об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) недействительным.

Отводов суду и ходатайств не заявлено.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска пояснив, что сторонами спора был заключен предварительный договор аренды, условия которого отражены в соглашении об использовании коммерческой недвижимости, и что ответчик не исполнил обязательства по внесению платы по договору.

Ответчик возражал против удовлетворения первоначального иска, ссылаясь на то что исковые требования основаны на ничтожной сделке, поскольку Соглашение об использовании коммерческой недвижимости (договор аренды недвижимого имущества) от 12.10.2005г. заключен не собственником такого имущества и в отношении не существовавшего недвижимого имущества, поскольку пригодного к эксплуатации недвижимого имущества, предусмотренного Соглашением ни на момент его заключения, ни на указанные в нем даты его открытия и начала аренды не существовало.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, представленные в обоснование первоначального иска, установил следующее:

12.10.2005г. между ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» (арендодатель) и ООО «Мелвеар»(арендатор) было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости, содержащее в себе Договор аренды недвижимого имущества в виде нежилого помещения № 712 площадью 800 кв.м., находящееся в здании Торгового центра «МЕГА Казань» по адресу: Россия, Республика Татарстан, г.Казань, проспект Победы, д.141.

По условиям договора аренды стороны согласовали передачу ответчику в аренду помещение № 7112 (предварительный размер 800 кв.м.) на срок с 12.10.2005г. по 31.12.2010г.

Также сторонами согласован размер годовой фиксированной арендной платы и обязанность ее внесения арендатором.

В соответствии с Соглашением и Договором аренды, истец регулярно выставлял счета на оплату ответчику, который оплачивал их не в полном объеме. Таким образом, с момента заключения Соглашения и Договора аренды за период с 12.10.2005г. по 16.04.2007г. у ответчика образовалась задолженность по оплате денежных средств истцу. В связи с этим ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» была проведена сверка расчетов. Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составляет 4 891 837 руб. 92 коп.

05.02.2007г. истец направил ответчику уведомление о невыполнении обязательств, а также о наличие у ответчика перед истцом задолженности в размере 4 891 837 руб. 92 коп. с требованием об оплате арендной платы.

Ответчиком данная сумма не была уплачена.

18.04.2007г. истец обратился к ответчику с уведомлением о расторжении договор аренды.

Ответчик на претензию истца не ответил, в связи с чем, истцом заявлены в суд требования о взыскании 4 891 837 руб. 92 коп. задолженности. Также истец, в соответствии со ст. 395 ГК РФ просит суд взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 402 842 руб. 85 коп.

Как следует из материалов дела площади, подлежавшие передаче в аренду, на момент заключения договора аренды входили в состав объекта незавершенного строительства, принадлежавшего истцу.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды, на который ссылается истец, не прошел государственную регистрацию поэтому в силу ст. 21 ст. 165, ч.1 ст. 167 ГК РФ считается ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Таким образом требования истца основаны на ничтожной сделке и удовлетворению не подлежат.

Доводы истца о том, что ответчик фактически пользовался площадями до введения объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности не связаны, не относятся к предмету данного иска.

Истец имеет право требования убытков причиненных ему использованием его имущества.

Предметом Соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 12.10.2005г. является определение сроков и условий для использования Арендатором площадей (помещения строящегося в торговом Центре «МЕГА КАЗАНЬ»)

Право собственности ответчика на здание Центра и, соответственно на Помещение, договор на аренду которого заключен сторонами при подписании Соглашения, возникло только после 23.08.2006г., т.е. после заключения Соглашения, при том, что имущество в виде построенного здания Центра пригодного для эксплуатации в соответствии с его назначением появилось только 14.07.2006г. – дата акта государственной приемочной комиссии о приемке заключенного строительного объекта .

Кроме того как видно из материалов Соглашение об использовании коммерческой недвижимости (договор аренды недвижимого имущества) от 12.10.2005г. не зарегистрировано в установленном порядке в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исковые требования ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» основаны на Соглашении от 12.10.2005г., которые устанавливают обязанность ОО «Мелвеар» применить ответственность в виде финансовой санкции – п. 4.5.9. Договора аренды, начать коммерческую деятельность на Площадях в дату открытия (п.2.2.1. Договора аренды (общие условия и положения).

Дата открытия установлена Договором, аренды (Соглашение о 12.10.2005г.) как 18.11.2005г., при том, что дата начала аренды установлен как 01.02.2006г.

Таким образом, ни дата открытия, ни дата, начала аренды никак не связана не только с момента государственной регистрации права собственности истца на здание Центра, но и с введением его в эксплуатацию в установленном порядке.

Применение в период ведения работ по строительству здания Центра до момента регистрации права собственности истца на оконченный строительством здание Торгового Центра положений и правил договора аренды, противоречит ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. 209, 608 ГК РФ.

Наличие в одном и том же документе - Соглашении об использовании коммерческой недвижимости от 12.10.2005 г., положений о начале аренды одновременно со ссылкой на разные периоды времени не соответствует ст. 153 ГК РФ и ст. 432 ГК РФ. Событие одно - начало срока аренды, а дат несколько.

При таких обстоятельствах, оценка Соглашения на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства должна осуществляться исходя из действительных намерений сторон при его заключении:

- со стороны Арендодателя - видимость законности передачи Площадей в пользование Арендатору до ввода здания Торгового Центра в эксплуатацию и регистрации права собственности на него с целью получения вознаграждения за использование Площадей в указанный период ранее, чем это установлено действующим законодательством;

- со стороны Арендатора - получить возможность использовать указанные Площади в отсутствии иных возможностей в последующем получить их в пользование в силу жестких требований со стороны Арендатора.

Таким образом, исковые требования истца по первоначальному иску основаны на ничтожной сделке.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска.

При рассмотрении встречного иска истец по встречному иску настаивал на удовлетворении встречного иска в котором просит суд признать Соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 12.10.2005г. между ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» и ООО «Мелвеар» недействительной сделкой по основаниям ее ничтожности.

Ответчик по встречному иску иск не признал, считая, что Соглашение в части предварительного договора аренды является действительным.

Выслушав доводы сторон по встречному иску, исследовав доказательства представленные по встречному иску суд установил:

10.2005 г. между ООО «Мелвеар» (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) было заключено Соглашение об использовании коммерческой недвижимости, содержащее в себе договор аренды недвижимого имущества в виде нежилого помещения № 712 площадью 800 кв.м., находящееся в здании Торгового центра «МЕГА Казань» по адресу: Россия, Республика Татарстан, г.Казань, проспект Победы, д. 141 (далее Центр).

В соответствии с Соглашением ответчик (Арендодатель) на момент заключения данного Соглашения, ведет строительство объекта коммерческой недвижимости - Центра, где должно располагаться Помещение, предусмотренное для передачи в аренду по Соглашению (договору аренды) и часть Центра запланирована к в эксплуатацию к сдаче официальному открытию Центра.

Согласно п.2.3. Соглашения по завершении строительства Центра, Арендодатель должен зарегистрировать Центр как объект недвижимого имущества и уведомить Арендатора о регистрации.

Согласно п.п. 3.1. и 3.2. Соглашения после государственной регистрации Центра как объекта недвижимого имущества вступает в силу договор аренды Помещения действующий до момента государственной регистрации договора аренды, но не более 365 дней.

Согласно Приложению «А» к Соглашению, содержащего условия договора аренды помещения, дата открытия Центра установлена на 18.11.2005 г., а дата начала аренды определена с 01.02. 2006 г.

В соответствии с п. 2.2.1. (Дата открытия) Приложения № 1 к Соглашению (Условия и положения договора аренды) Арендатор обязуется начать коммерческую деятельность в помещении в дату, установленную в договоре аренды.

Согласно ст. 1 Приложения № 1 к Соглашению (Условия и положения говора аренды) под датой официального открытия понимается дата, которая определена в договоре аренды.

Согласно п.п. 4.1.1. и 4.3.1. Приложения № 1 к Соглашению (Условия и положения договора аренды) с момента начала аренды, то есть фактически с момента официального открытия Центра (18.11.2005 г.).

Пунктом 4.2 Соглашения установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

А как видно из материалов Соглашение об использовании коммерческой недвижимости (договор аренды недвижимого имущества) от 12.10.2005г. не зарегистрировано.

Предъявление в суд иска о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности не противоречит закону, с соблюдением сроков исковой давности.

Учитывая изложенной суд считает требования истца по встречному иску обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 432, ст.1102, гл. 37 ГК РФ, ст.ст. 70, 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» и ООО «Мелвеар» о взыскании 5 294 680 руб. 78 коп. – отказать.

Признать недействительным соглашение об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) от 12.10.2005г., заключенным между ООО «Мелвеар» и ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)».

Взыскать с ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» в пользу ООО «Мелвеар» 2 000 руб. расходов по госпошлине.

Судья Кузнецова О.Н.