Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: генеральный директор ФИО3 (протокол от 20.03.2009 г. № 2), ФИО4 (доверенность от 04.12.2009 г.), ФИО5 (доверенность от 04.12.2009 г.).

Установил:

ЗАО «Храпуновский инструментальный завод» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, принятого арбитражным судом) к ООО «Славяна» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 14.07.2009 г. № 26А в сумме 895 161 руб. 36 коп. и пени за ее несвоевременную оплату в сумме 218 596 руб. 25 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал данные требования, с учетом уточнений.

Представитель ответчика требования истца не признал, в их удовлетворении просит суд отказать, представил отзыв на исковое заявление и дополнение к нему.

Заслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления (с учетом их увеличения) и установлено судом, 14 июля 2009 года между ЗАО «Храпуновский инструментальный завод» (Арендодатель) и ООО «Славяна» (Арендатор) был заключен договор аренды № 26А помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, общей площадью - 1562,50 кв.м. для использования под производство корпусной мебели и склад

Данное помещение было передано ответчику на основании Акта приемки-передачи арендуемого помещения, датированнного 27 августа 2009 г.

28.07.2009 г. Арендодателем было получено письмо от Арендатора, о том, что он расторгает договор аренды.

В соответствии с п. 5.5. договора он может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением Арендатора о расторжении не менее, чем за 2 (два) месяца до даты расторжения Договора.

Арендодателем было направлено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с 27.09.2009 г. и об уплате компенсации в размере двухмесячной арендной платы, в соответствии с п. 2.3.14 договора аренды.

Также Арендодателем направлены счета Арендатору на оплату аренды помещения за август 2009 года, за сентябрь 2009 года, за октябрь 2009 года, а также счет на перечисление обеспечительного взноса, в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, ответчик никаких платежей по договору не произвел и арендуемое имущество истцу не возвратил.

Кроме того, в заявлении об увеличении размера исковых требований истец указывает, что рассматриваемый договор следует считать заключенным с момента его подписания сторонами (14.07.2009 г.).

Таким образом, по мнению истца, ответчик обязан перечислить ему арендную плату за июль – октябрь 2009 г. в общей сумме 895 161 руб. 36 коп. и пени за ее несвоевременную оплату в сумме 218 596 руб. 25 коп.

Судом также установлено, что Акт приемки-передачи арендуемого помещения фактически подписан одновременно с рассматриваемым договором – 14.07.2009 г., что подтверждается ответчиком, а также показаниями заместителя генерального директора по аренде ЗАО «Храпуновский инструментальный завод» гр. ФИО6, допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля.

Суд не может согласиться с правовой позицией истца по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В рассматриваемый договор содержит п. 3.1.1. в соответствии с не позднее 10-ти дней с даты подписания договора аренды в обеспечение обязательств по данному договору Арендатор уплачивает Арендодателю обеспечительный взнос в размере одномесячной арендной платы на дату заключения настоящего договора, который возвращается Арендатору в течение 3 банковских дней после подписания акта передачи помещения от Арендатора к Арендодателю.

Кроме того, согласно п. 4.1.1. в случае полного или частичного неисполнения Арендатором п. 3.1.1. настоящего Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере неисполненного денежного обязательства, а данный договор считается незаключенным.

Таким образом, обеспечительный взнос по договору должен быть уплачен Арендатором Арендодателю (с учетом выходных дней) не позднее 27 июля 2009 г.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами никакие денежные средства в рамках рассматриваемого договора (в том числе и обеспечительный взнос) ответчиком истцу не перечислялись.

Таким образом, суд считает, что рассматриваемый договор аренды является незаключенным по заранее согласованному его сторонами условию.

Суд не принимает ссылки истца на консенсуальный характер договоров аренды, как на основание для признания п. 4.1.1. рассматриваемого договора недействительной частью сделки.

В силу ст. 606 ГК РФ договоры аренды являются консенсуальными. Вместе с тем, консенсуальный характер договора такого рода означает, что закон не связывает факт заключения договора аренды с передачей арендованного имущества арендатору.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (в том числе, включить в него любые не противоречащие требованиям законодательства условия), что является одним из проявлений фундаментального принципа гражданского права - принципа свободы договора. При этом существенные условия в договорах, не предусмотренные законом или иным правовым актом, устанавливаются по усмотрению сторон.

В рассматриваемом случае, руководствуясь принципом диспозитивности, и положениями ст. 421 и 432 ГК РФ стороны правомерно включили в договор существенное условие (не связанное с предметом договора), об обстоятельстве, при наступлении которого договор является незаключенным, а также санкцию компенсационного характера в виде штрафа в размере неисполненного денежного обязательства, что позволяет в рассматриваемой ситуации квалифицировать их правоотношения как внедоговорные.

Согласно ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

Таким образом, истцом не доказано, что п. 4.1.1. рассматриваемого договора не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).

Суд учитывает, что указанные выше обстоятельства имели место до установленного сторонами в п. 6.1. договора момента вступления его в силу – 29.08.2009 г. и могут в совокупности также квалифицироваться как преддоговорные правоотношения, сами по себе препятствующие заключению договора.

Кроме того, поскольку стороны предусмотрели условие, наступление которого влечет для сторон незаключенность договора (непоступление обеспечительного взноса в установленный срок), то договор в силу ст. 157 ГК РФ также может считаться незаключенным. Аналогичная правовая позиция содержится в определении ВАС РФ от 7 июля 2008 г. № 8034/08.

Признание судом договора аренды незаключенным влечет отказ в удовлетворении требований, основанных на данном договоре.

По несостоявшейся сделке обязательства, присущие данному договору, у сторон не возникают. Вместе с тем лицо, пользующееся чужим имуществом без установленных законом или сделкой оснований, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. В случае, если ответчик пользовался данным имуществом в спорный период без встречного удовлетворения, истец не лишен права на обращение в суд с иском о взыскании с него неосновательного обогащения, на основании положений главы 60 ГК РФ.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее оплаты, основанные на условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд не может в рамках рассматриваемого спора признать доказанным факт передачи имущества от истца ответчику.

В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, акт о передаче арендуемого имущества представляет собой описание действий сторон непосредственно в момент его составления. В рассматриваемом случае, такой акт составлен в качестве приложения к договору от 14.07.2009 г., датирован 27.08.2009 г. и не может быть расценен судом как доказательство фактической передачи имущества.

Других доказательств фактической передачи и пользования ответчиком рассматриваемым имуществом, истцом суду не представлено.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Соответствующая правовая позиция содержится в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66.

Суд также учитывает, что стороны иных действий, направленных на исполнение договора не предпринимали, а ответчик направил истцу письмо о его досрочном расторжении 28.07.2009 г., то есть, до даты, указанной на рассматриваемом акте приемки-передачи и до установленного п. 6.1. договора момента вступления его в силу – 27.08.2009 г.

На основании п.п. 2 п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 г. № 91, государственная пошлина, подлежащая уплате в связи с увеличением размера исковых требований, взыскивается в доход федерального бюджета с истца в сумме 3 922 руб. 41 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении искового заявления ЗАО «Храпуновский инструментальный завод» отказать.

2. Взыскать с ЗАО «Храпуновский инструментальный завод» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 922 руб. 41 коп.

3. Выдать исполнительный лист в порядке ст. 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные ст. 259, 260, 275-277 АПК РФ.

Судья

А.А. Соловьев