Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Борсовой Ж.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ермолаевым Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Квадрат»

к Комитету имущественных отношений Администрации города Королева Московской области об оспаривании величины рыночной стоимости объекта недвижимости,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Квадрат» (далее – ООО «Квадрат, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Администрации города Королева Московской области (далее – ответчик) о признании недействительным пункта 3 Постановления Администрации г. Королева Московской области № 97-ПА от 17.02.2016 года «Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> в части установления цены продажи Имущества в соответствии с Отчетом в размере 17 582 000 руб.; признании недействительной оценки недвижимого имущества, находящегося по адресу <...>, пом. III., общей площадью 291,7кв.м., произведенную Обществом с ограниченной ответственностью «Т-Эксперт» (Отчет №1271-21/15 от 14.11.2015г.).; об обязании Администрации города Королёва Московской области (Комитет имущественных отношений Администрации города Королёва Московской области) заключить договор купли-продажи указанного имущества по рыночной цене, определенной в результате проведения независимой экспертизы, назначенной судом в течении тридцати дней со дня вступления решения Арбитражного суда в законную силу.

Судом удовлетворено ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ об исключении из требований пункта первого о признании недействительным пункта 3 Постановления Администрации г. Королева Московской области № 97-ПА от 17.02.2016 года «Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> в части установления цены продажи Имущества в соответствии с Отчетом в размере 17 582 000 руб.

В последующем заявленное истцом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство было снято представителем.

В судебном заседании истец настаивал на иске.

Ответчик против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Обществу с ограниченной ответственностью ООО «КВАДРАТ» на основании договора аренды №952/М-1 от 08.06.1999г. принадлежит право аренды на нежилое помещение, назначение: торговое, площадь 304,5кв.м. (уточненная площадь 291,7кв.м.),инв.№7522, лит.А, объект №1, часть 1, пом. III., расположенное в нежилом здании по адресу: Московская область, г.Королев, пр-д. Циолковского, д.5. Указанный договор аренды зарегистрирован МОРП 17.12.1999г., запись регистрации № 50-01.45.17.1999-75.1.

В соответствии Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) истец 22.06.2015 года обратился в Комитет имущественных отношений Администрации г. Королева Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного имущества.

25.03.2016г. истцом были получены: Постановление Администрации г.Королева МО № 97-ПА от 17.02.2016г., договор купли-продажи указанного помещения площадью 291,7 кв.м. и сопроводительное письмо исх.№376 от 29.02.2016г. Пунктом 3 Постановления цена продажи указанного помещения установлена в сумме 17 582 000 рублей на основании Отчета №1271-21/15 «Об определении рыночной стоимости на нежилые помещения площадью 291,7 кв. м., расположенные по адресу: <...>, пом. III.», составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Т-Эксперт» 14.11.2015г. (далее «Отчет»).

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец заключил договор с ООО «Эксперт-Профи» на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта.

Как следует из материалов дела, на основании Отчета №10/05/16-2 «Об определении рыночной стоимости части здания: нежилого помещения МП, назначение: торговое, площадью 291,7 кв.м., этаж 1.2, инв.№7522, лит.А, расположенного по адресу: <...>.», составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-профи» 10.05.2016г. стоимость объекта составляет 11 943 000 рублей.

30.05.2016 года истец направил ответчику, протокол разногласий, предложив заключить договор на условиях цены объекта в сумме 11 943 000 (одиннадцать миллионов девятьсот сорок три) рубля, которая установлена в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке об определении рыночной стоимости спорного объекта.

От ответчика никакого ответа не поступило.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного имущества сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, истец вынужден обратиться в суд с настоящим требованием.

Истец полагает необоснованно завышенной рыночную стоимость недвижимого имущества, определенную в Постановлении Администрации г. Королева.

В соответствии с техническим паспортом от 22.10.2015г. по состоянию на 11.04.2013г. и с техническим паспортом от 30.10.2007г. по состоянию на 30.10.2007г, выданных Королевским БТИ, указанное помещение имеет следующие характеристики:

Год постройки 1972г.

Общая площадь здания 3 894,8 кв.м.

Инвентаризационная стоимость здания не указана.

Степень износа здания не указана. Кадастровая стоимость отчуждаемого помещения составляет 1 848 415 руб. 39 коп, что подтверждается Справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом, отдельные помещения, расположенные в этом же здании, находятся в плачевном состоянии, текущий и капитальный ремонт здания Арендодателем не производился на протяжении многих лет. Отчуждаемое помещение было отремонтировано силами ООО «КВАДРАТ» за счет собственных средств.

Истец считает, что оценщиком не были учтены факторы, оказывающие сильное влияние на рыночную стоимость отчуждаемого помещения, в том числе техническое состояние самого здания, в котором расположено отчуждаемое помещение.

Судом установлено, что Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается Постановлением Администрации г. Королева МО № 97-ПА от 17.02.2016 года.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец обратился в Администрацию города Королева Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного имущества, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 17 582 000 руб.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

Частью 4.1 статьи 4 указанного Закона предусмотрено, что течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Полагая, что цена спорного объекта завышена, ООО «Квадрат» обратилось в оценочную организацию ООО «Эксперт-Профи» для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 11 943 000 руб.

Истец направил протокол разногласий, указав цену объекта 11 943 000 руб.; 30.05.2016 направил его в ответ Администрации.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Квадрат» обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При этом заинтересованное лицо должно доказать, что факт нарушения его прав и законных интересов имеет место быть.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 1 и 2 статьи 4 Федерального Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со ст. ст. 6,8,13 Федерального Закона N 135-ФЗ, оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае обязательности величины стоимости объекта оценки, оспаривание ее достоверности, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента издания акта государственным органом (заключения договора, принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).

Исходя из ст. ст. 6, 8, 13 ФЗ №135-Ф3 и учитывая изложенные разъяснения ВАС РФ в Информационном письме №92, с учетом обязательного характера оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика только до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

При наличии решения публичного образования об утверждении выкупной стоимости арендуемого муниципального имущества, удовлетворение требований о признании недостоверными результатов оценки не защитит нарушенные интересы лица, желающего воспользоваться правом на приватизацию такого имущества.

Таким образом, общество имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем оспаривания ненормативного правового акта, установившего, по его мнению, завышенную нормативную цену выкупа муниципального имущества. В рамках рассмотрения такого спора согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ (п. 2 информационного письма N 92).

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 26 сентября 2016 года по настоящему гражданскому делу назначено проведение судебно-оценочной экспертизы, на разрешение эксперта АНО «МОЦСЭ» поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости нежилого помещения, находящегося по адресу: <...> пом.III, общ. пл. 291,7 кв.м. по состоянию на ноябрь 2015 года.

В соответствии с экспертным заключением № 329-2016/СОЭ от 19 октября 2016 года реальная величина рыночная стоимость нежилого помещения общ. пл. 291,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. III, по состоянию на 01 ноября 2015 года, составляет 8 661 000 руб.

Представитель ответчика представил замечания по экспертному заключению.

В заключении эксперта указаны нормативные, методические средства, использованные в исследовании. Выводы эксперта, в достаточной степени, мотивированны.

Таким образом, достаточных аргументов, ставящих под сомнение выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Таким образом, суд не усматривает предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения повторной экспертизы.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В судебное разбирательство вызывался эксперт ФИО1, которым были даны соответствующие пояснения.

Таким образом, изучив материалы дела, суд, с учетом совокупности всех имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу, что основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют.

При таких обстоятельствах, оценив заключение экспертизы в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, Арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца и установления стоимости объекта в размере 8 661 000 руб.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной оценку недвижимого имущества, находящегося по адресу: МО, <...> в части установления цены продажи имущества в соответствии с Отчетом в размере 17 582 000 руб.

Обязать Комитет имущественных отношений Администрации города Королёва Московской области заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: МО, <...>, по цене 8 661 000 руб. в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Администрации города Королёва МО в пользу ООО "Квадрат» госпошлину в размере 3000,00 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 15 000,00 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Московской области Автономной некоммерческой организации «Московский областной центр судебных экспертиз» денежные средства в размере 15 000 руб. на проведение экспертизы по счету № 271 от 25.10.2016 года.

Возвратить ООО «Квадрат» с депозитного счета Арбитражного суда Московской области денежные средства в размере 5 000,00 руб., перечисленные по платежному поручению № 232 от 19.07.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области.

Судья Ж.П.Борсова