Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В.Севостьянова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. рассмотрел дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ФлайтИнвест» ( ИНН <***>, ОГРН <***>, 125009, <...> дата регистрации 27.07.2006г.)

к Закрытому акционерному обществу «Кама-Проект» ( ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 07.12.2010г., 141800, <...>)

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО1, доверенность от 10.09.2013г.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ФлайтИнвест» (далее – истец, ООО «ФлайтИнвест») в лице конкурсного управляющего Герб А.В. обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Кама-Проект» ( далее – ответчик, ООО «Кама-Проект») о признании недействительным агентского договора №АД/ФИ-01 25.05.2011 года и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств в размере 3 314 001 руб.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом, спор рассмотрен в отсутствии представителя истца в порядке ст. 156 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований Истец указал, что реализованные ответчиком в рамках заключенного Агентского договора №АД-ФИ-01 квартиры не принадлежали на праве собственности ООО «ФлайтИнвест», в связи с чем действия ответчика по заключению предварительных договоров купли-продажи данных квартир являются неправомерными. Кроме того, права на вышеуказанные квартиры были обремены иным лицом - ООО «СБМ-Инвест», в связи с чем ЗАО «Кама-Проект» так же нe имело права реализовывать жилые помещения в рамках спорного агентского договора, чем нанесло Истцу убытки в размере 3 314 001,00 рублей, которые в качестве реституции Истец и просит взыскать с Ответчика.

Представитель Ответчика ЗАО «Кама-Проект» с заявленными исковыми требованиями не согласился, считает их основанными на неправильном толковании норм материального (в частности, ст.ст. 167, 168, 219, 454, 455 ГК РФ), а как следствие, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, представил отзыв.

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

25 мая 2011 года между ООО «ФлайтИнвест» («Принципал» по договору) и «Кама-Проект» («Агент» по договору) был заключен Агентский договор №АД/ФИ-01 (далее Агентский договор), согласно п. 1.1. которого Агент по поручению Принципала обязался за вознаграждение совершать юридические и иные действия, направленные на реализацию квартир.

Согласно п. 1.3. Агентского договора, Агент от своего имени либо от имени Принципала заключает с гражданами и юридическими лицами - Приобретателями соответствующие гражданско-правовые договоры, результатом реализации которых будет приобретение Приобретателями прав на оформление в свою собственность Объектов недвижимости.

Точный перечень Объектов недвижимости, реализуемых в рамках Агентского договора, их характеристики и адреса места нахождения были определены Сторонами в Приложении №1 к Агентскому договору.

Как следует из текста Искового заявления, в связи с тем, что право собственности не зарегистрировано за Истцом, Ответчик неправомерно заключал от имени Принципала с третьими лицами - приобретателями квартир предварительные договора купли-продажи.

Также Истец указывает, что «в настоящее время по договорам, заключенным Агентом с физическими лицами- приобретателями идут судебные споры в Химкинском городском суде Московской области по искам к ООО «ФлайтИнвест» о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по предварительным договорам купли-продажи квартир».

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Поручение Принципала содержится в п. 1.3. Агентского договора, которым прямо предусмотрена обязанность Агента заключать с третьими лицами - Приобретателями в том числе предварительные договора купли-продажи недвижимости.

Иных, отличных от указанных в п. 1.3., поручений от Принципала Агенту не поступало.

В п. 1.1. Агентского договора указано, что права на приобретение квартир, являющихся Объектами Агентского договора, принадлежат Принципалу. Данное обстоятельство, в контексте п. 3.1.3. Агентского договора, содержащего обязанность Принципала предоставлять Агенту достоверную информацию, необходимую для выполнения условий Агентского договора, а также представленные Принципалом Агенту Договора, заключенные в рамках реализации инвестиционных проектов по строительству многоквартирных домов, свидетельствовали о наличии у Принципала прав на реализацию в том или ином виде квартир, указанных в приложении к Агентскому договору.

Абзац 3 п.1 ст. 1005 ГК РФ устанавливает, что, по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В соответствии с п.2. ст. 1005 ГК РФ, в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Таким образом, отсутствие на момент заключения Агентского договора зарегистрированного права собственности Истца на объекты недвижимости относится к правоотношениям между ООО «ФлайтИнвест» и третьими лицами - Приобретателями объектов недвижимости, и не означает, при отсутствии отозванного поручения, отступление Агента от указаний Принципала и неправомерность действий Ответчика, направленных на исполнение поручения Принципала.

Кроме того, предположение Истца о недействительности агентского договора вследствие указания в его предмете на недвижимое имущество, которое будет создано в будущем и права на которое Принципал приобретет в будущем, основано на неправильном толковании статей 454 и 455 ГК РФ.

Очевидно, что сделки купли-продажи недвижимости, которая будет приобретена/ создана в будущем, полностью соответствуют целям и природе института инвестирования, являются распространенными в гражданском обороте правовыми конструкциями, имеющими законодательную регламентацию.

Так, согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который

будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара ( договор купли-продажи будущей вещи). В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В силу пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, в соответствии с условиями агентского договора Ответчику надлежало от имени Истца осуществить заключение с Приобретателями - физическими лицами предварительных договоров купли продажи, которые применительно к указанным разъяснениям ВАС РФ являлись основными договорами купли-продажи, предметом которых являлось недвижимое имущество, право собственности на которое Истец должен был приобрести в будущем.

В настоящий момент права собственности на указанную недвижимость (после ее создания и ввода в эксплуатацию) были признаны за конечными Приобретателями в судебном порядке на основании вступивших в законную силу решений Химкинского городского суда Московской области ввиду уклонения Истца от регистрации за собой права собственности на указанные квартиры и передачи указанного права конечным Приобретателям.

В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В указанных решениях суда общей юрисдикции получили отражение обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, в частности, содержатся выводы суда о том, что заключенные Агентом (Ответчиком) от имени Принципала (Истца) предварительные договоры по своей правовой природе являются основными договорами купли-продажи квартир, действительными и заключенными.

Таким образом, отсутствуют установленные законом основания для признания агентского договора недействительным.

Заключая агентский договор с Ответчиком, Истец действовал своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) на основании принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники

гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании п.п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Истец, заявляя настоящий иск, фактически указывает на то, что при заключении агентского договора действовал недобросовестно. Вместе с тем, как было отмечено выше: никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Заявленные в рамках настоящего арбитражного дела требования Истца, направлены на злоупотребление правом, поскольку имеют единственной целью создать правовую неопределенность, искусственную ситуацию для пересмотра выводов суда общей юрисдикции, получивших отражение во вступивших в законную силу судебных актах о признании прав собственности конечных приобретателей - физических лиц на квартиры, приобретенные у ответчика, Агента по договору.

Целью исковых требований Истца является оспаривание договоров купли-продажи, заключенных Ответчиком от имени и по поручению Истца с приобретателями- физическими лицами, путем фактического оспаривания правомочий Ответчика на заключения указанных договоров путем заявления о недействительности агентского договора.

Истец в заявлении указывает, что в рамках заключенного между ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион» и ООО «СБМ-Инвест» договора №ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20а права на все объекты недвижимости, перечисленные в Агентском договоре, были приобретены ООО «СБМ-Инвест», а не ООО «ФлайтИнвест», в связи с чем в Агентском договоре, заключенном между Истцом и Ответчиком, отсутствует предмет договора.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1.1. договора №ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20а от 01.07.2010 года, Инвестор (ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион») привлекает Соинвестора (ООО «СБМ-Инвест») к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого дома по адресу: г. Химки Московской области, мкр.7, корп.20а.

Таким образом, объектом указанного договора является только один жилой дом, а не 6, как указывает Истец.

Кроме того, Истец заключил 23.12.2010 года Договор №НК-20А/18, сторонами которого являются ООО «СБМ-Инвест» (Инвестор по договору) и ООО «ФлайтИнвест» (Соинвестор по договору).

Согласно п. 1.1. данного Договора Инвестор привлекает Соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого дома по адресу: г. Химки Московской области, мкр.7, корп.20а с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность Соинвестора квартир в указанном жилом доме.

Согласно п. 2.2. указанного договора, основанием для заключения данного договора являлись: Договор №97 от 15.05.2003 года, Договор долевого участия в реализации инвестиционного проекта по застройке жилых микрорайонов 6,7 и 8 в г. Химки Московской области от 15.10.2003 года №НК-ЖСИ/03, Договор №ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20а от 01.07.2010 года.

Данное обстоятельство свидетельствует о наличии у Истца на момент заключения Агентского договора прав на оформление в собственность квартир, являющихся объектом Агентского договора.

Кроме того, предметом Агентского договора является совершение агентом как юридических, так и иных действий во исполнение поручения принципала, в связи с чем Истцом ошибочно указано на отсутствие предмета Агентского договора, который в спорном договоре однозначно определен в п.п. 1.1.,1.3. и согласован Сторонами. Обратного Истцом не доказано и не подтверждено документарными доказательствами.

Как указывает Истец, Ответчиком были получены от ООО «ФлайтИнвест» денежные средства в размере 3 314 001,00 рублей в качестве Агентского вознаграждения за реализацию не принадлежавших на праве собственности объектов недвижимости, что доказывает понесенные ООО «ФлайтИнвест» финансовые убытки.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем Истец в доказательство понесенных убытков представил выписку о движении денежных средств по расчетному счету в ООО «ГЕНБАНК», в которой отсутствуют данные о перечислении денежных средств от ООО «ФлайтИнвест» к ЗАО «Кама-Проект» в счет оплаты спорного агентского договора.

Согласно п.п. 1.4.,2.1.9. Агентского договора, Принципал поручает Агенту получать от Приобретателей денежные средства по Договорам с Приобретателями для дельнейшего перечисления на расчетный счет Принципала.

Пункт 4.1. Агентского договора устанавливает агентское вознаграждение в размере 1,5% от общей суммы заключенных в текущем месяце Договоров.

Ответчик ЗАО «Кама-Проект» исполнило принятые на себя обязательства в рамках Агентского договора и перечислило на расчетный счет Истца денежные средства за все проданные в рамках спорного договора квартиры за вычетом причитающегося агентского вознаграждения, что подтверждается Актами сверки взаимных расчетов от 04.06.2012 г., от 15.10.2012 г., от 27.11.2012 года и Соглашением о прекращении зачетом встречных однородных требований от 27.11.2012 г.

Все исполненное по Агентскому договору было принято Истцом без замечаний, о чем свидетельствует подписанный сторонами отчет Агента, а также отсутствие со стороны Принципала попыток к возврату денежных средств ни Агенту ни третьим лицам.

Таким образом, Ответчиком, в рамках Агентского договора, были надлежащим образом в полном объеме исполнены все обязанности, в связи с чем ЗАО «Кама-Проект» правомерно удержало причитающееся ему агентское вознаграждение.

Соответственно, факт причинения Истцу убытков не подтверждается представленными в материалы дела документами.

Согласно представленной в дело выписки по счету, Истец переводил Ответчику три суммы: 1 177 290 руб., 1 070 567 руб., 1 066 144 руб.

Однако данные суммы были переведены за иные договора, не оспоренные Истцом, что следует из бухгалтерской справки и назначения платежей, а именно: Агентский договор №НК-21А/2/4/4(1), Агентский договор №ЮБ-К8А/2/6/3 (4)ФИ, Агентский договор №ЮБ-8А/2/8/4(1).

Кроме того, исковое требование заявлено о применении последствий признания сделки недействительной. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В связи с указанной нормой, принимая во внимание, что Ответчик не перечислял агентское вознаграждение Истцу, возмещение убытков путем двусторонней реституции не допустимо и заявлено не правомерно.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,
установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо
независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 ст. 166 ГК РФ устанавливает, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Истцом в дело не представлено доказательств, которые свидетельствовали бы о нарушении прав Истца или третьих лиц, более того, Ответчиком представлены доказательства надлежащего исполнения Сторонами своих обязательств по Агентскому договору.

В соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о
признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее
недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному
требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных
обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности при подаче настоящего иска.

Как следует из текста искового заявления, Истец полагает, что его права были нарушены Агентом в связи с тем, что права на объекты недвижимости, реализуемые в рамках спорного договора, на дату заключения данного договора не были зарегистрированы за ООО «ФлайтИнвест», в связи с чем и Агент не имел права их реализовывать.

Таким образом, Истец, заключая Агентский договор, изначально знал об отсутствии прав собственности на реализуемые объекты недвижимости, а следовательно, на якобы имевшее место нарушение прав Истца, в связи с чем срок исковой давности следует исчислять от даты заключения соответствующего спорного договора.

Агентский договор был заключен 25 мая 2011 года, а Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Московской области 09.08.2013 года.

Таким образом Истцом был пропущен установленный законом срок исковой давности.

В соответствии с п.26 Постановлений Пленумов Верховного суда РФ от 12 ноября 2001г. №15 и Высшего Арбитражного суда РФ от 15 ноября 2001 г. №18 если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170,80 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.В.Севостьянова