Гражданский кодекс часть 1

Признать недействительным расторжение договора от 29.07.2019 № 1-124/2019 в одностороннем внесудебном порядке ответчиком, выразившееся в направлении истцу уведомления от 28.05.2020 о расторжении договора аренды.

Признать договор аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019 действующим.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, просил в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, заслушав доводы представителей сторон, присутствовавших в судебном заседании, суд установил следующее.

29.07.2019 между ООО «Механика» (далее - Ответчик) и ООО «Юнайтед Моторс» (далее - Истец) был заключен договор аренды № 1-124/2019 (далее – Договор), в соответствие с которым Ответчик (Арендодатель) обязуется передать, а Истец (Арендатор) обязуется принять во временное владение и пользование указанное Здание и выплачивать Арендную плату на условиях настоящего договора. В Договоре установлено, что споры по нему разрешаются в Арбитражном суде Московской области

Согласно п. 1.2. Договора Ответчик предоставил Истцу в аренду Здание нежилое, общей площадью 1 675 (одна тысяча шестьсот семьдесят пять) кв. м., расположенное по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 31.110.2019 года в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке за номером: 50:64:0000000655-50/001/2019-2.

Срок действия Договора аренды до 2029 года.

Помещение Арендодателем передано Арендатору по Акту приема-передачи от 29.07.2019г.

Как указывает Истец, на указанной территории ООО «Юнайтед Моторс» производятся работы по ремонту двигателей автомототранспортных средств, как простых потребителей, так осуществляются и работы по государственным контрактам и договорам, в том числе, с предприятиями и организациями здравоохранения и специальных служб.

Согласно п. 1.8. Договора базовая арендная плата: 416,6 (четыреста шестнадцать) рублей 06 копеек за 1 кв.м. Площади Здания в месяц/5000 (пять тысяч) рублей за 1 кв.м. Площади Здания в год, что составляет 697 917 (шестьсот девяносто семь тысяч девятьсот семнадцать) рублей ежемесячно.

Согласно п. 1.10. Договора переменная Арендная плата складывается из стоимости потребленных Арендатором Коммунальных услуг в случае если таковые услуги оказываются.

Согласно п. V.I.2. Договора Арендатор обязуется перечислять базовую арендную плату в срок не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Согласно п. V.2.5. Договора Арендатор обязуется перечислять переменную арендную плату не позднее 20 (двадцатого) числа, следующего за оплачиваемым месяцем, в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счета Арендодателя на основании счета Арендодателя.

Обеспечительный платеж был оплачен Арендатором в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 711 от 02.08.2019 на сумму 697 916 (шестьсот девяносто семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек.

В обоснование исковых требований Истец ссылается на следующие обстоятельства, 26.03.2020 Истец уведомил Ответчика о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (письмо б/н от 26.03.2020 года) и о невозможности исполнения обязательств по Договору аренды в полном объеме.

27.03.2020 от Арендодателя поступило письмо исх. № 27-03/2020-2, согласно которому ООО «Механика» возместило убытки в размере 30 000 рублей (штрафные санкции территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Московской Области, наложенные постановлениями № 1358/13 и № 1359/13 от 23.12.2019 года) за счет обеспечительного платежа.

13.04.2020 от Арендодателя поступило требование об уплате арендной платы за апрель 2020 года. Оплата была произведена в тот же день - 13.04.2020 года в полном объеме на основании платежного поручения № 432 от 13.04.2020.

17.04.2020 года от Арендодателя поступило в адрес ответчика письмо исх. № 2020/04/17-1 от 17.04.2020 года с предложением пополнить обеспечительный платеж на сумму 30 000 рублей в связи с зачетом Арендодателем суммы штрафных санкций ТО Управления Роспотребнадзора по Московской Области в размере 30 000 рублей из обеспечительного платежа по договору.

28.04.2020 года от Арендодателя поступило уведомление о задолженности исх № 28/04/2020-2, согласно которому по Договору аренды задолженность за май 2020 года составила 697 917,67 рублей.

30.04.2020 Арендатор оплатил арендную плату в размере 174 479,17 рублей за май 2020 года. 05.06.2020 Арендатор произвел доплату по договору аренды № 1-124/2019 от 29.07.2019 за май 2020 года в размере 523437,5 рублей.

30.04.2020 от Истца поступило уведомление о задолженности исх. № 30/04/2020-1, согласно которому по Договору аренды задолженность составила 523438,50 рублей. Согласно указанному письму ООО «Механика» на основании условий Договора погасило (зачло) сумму непогашенной задолженности за счет обеспечительного платежа. После погашения остаток обеспечительного платежа стал равен 569749,17 рублей.

Согласно п. 6.1.8. Договора Арендатор был обязан в срок не позднее истечения 5 (пяти) рабочих дней с даты зачета восполнить Арендодателю зачтенную последним сумму Обеспечительного платежа в размере 523438,50 рублей. Указанная сумма была фактически восполнена 05.06.2020, когда Арендатор произвел доплату по договору аренды № 1-124/2019 от 29.07.2019 за май 2020 года.

04.05.2020 в соответствии с положениями Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 № «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», ООО «Юнайтед Моторс» обратилось к Арендодателю (ООО «Механика») с письменным предложением (Исх. № 4/05 от 04.05.2020) о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего предоставление отсрочки уплаты арендной платы по Договору № 1-124/2019 от 24.07.2019г., предусмотренной в 2020 году.

14.05.2020 от Арендодателя поступило письмо исх. № 14/05/2020-2, в котором Арендодатель отказал в удовлетворении требования Истца об отсрочке/рассрочке уплаты арендных платежей, снижении ставки арендной платы в период действия ограничительных мер и заключении дополнительных соглашений к договору Аренды.

28.05.2020 Арендодатель направил Арендатору Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, в соответствии с которым ООО «Механика» уведомило ООО «Юнайтед Моторс» о том, что в связи с непополнением обеспечительного платежа и неуплатой арендных платежей в сроки, предусмотренные законодательством, договор аренды прекращен с 28.05.2020, помещения должны быть освобождены в течение 30 дней с момента прекращения действия договора.

01.06.2020 Арендатор повторно направил Арендодателю письмо исх. № 01/06, в соответствии с которым указал, что неоплата арендных платежей в срок, а также непополнение обеспечительного платежа были вызваны наступлением обстоятельств непреодолимой силы — распространением новой коронавирусной инфекции 2019-nCoV на территории РФ. Неоднократно в актах Губернатора Московской области указывалось, что указанные обстоятельства являются чрезвычайными и непредотвратимыми, обстоятельствами непреодолимой силы. Кроме того, Арендатор неоднократно просил об отсрочке/рассрочке уплаты арендной платы в связи с наложенными в Московской области ограничительными мерами.

Вместе с тем, все указанные требования Арендатора были или не рассмотрены или не удовлетворены.

Кроме того, по состоянию на 11.06.2020 Арендатором была погашена задолженность по арендной плате до июня 2020 года включительно, что подтверждается платежными поручениями; обеспечительный платеж также был восполнен Арендатором в полном объеме.

Таким образом, в настоящее время задолженности по оплате арендной платы, а также выполнению иных обязательств у Арендатора не имеется. Отсутствие задолженности подтверждается Расчетом истца по начислениям и платежам по арендной плате и Актом сверки от 18.06.2020. Письмом от 18.06.2020 № 18/06 Истец разъяснил Ответчику, что платеж по платежному поручению № 654 от 05.06.2020 в силу предшествующего списания обеспечительного платежа следует считать пополнением обеспечительного платежа.

Как указывает Истец, ранее Истец и Ответчик входили в одну группу лиц, являлись аффилированными, на настоящий момент между участниками указанных лиц возник корпоративный конфликт. По мнению Истца, все действия ООО «Механика» направленные на расторжение договора аренды, являются недобросовестными, злоупотреблением правом, направлены лишь на причинение вреда истцу что не допускается в соответствии со ст. 10 ГК РФ.

Истец считает действия Ответчика по расторжению договора аренды в одностороннем внесудебном порядке незаконными, поскольку Истцом не было допущено существенных нарушений условий договора аренды.

Учитывая изложенные обстоятельства, Истец обратился с настоящим иском в суд.

В обоснование возражений на иск Ответчик ссылается на законность и обоснованность решения об одностороннем расторжении договора. Ссылается на неоднократные нарушения условий договора со стороны Истца (в частности, неоплата пожарной сигнализации, нарушение санитарно– эпидимиологических требований, обустройство общежития в производственных помещениях, неправомерное владение земельным участком, нарушения сроков оплаты арендной платы и пополнения обеспечительного платежа).

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Решение ООО "МЕХАНИКА" от 28.05.2020 является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей сторон по договору аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из разъяснений п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам указанной нормы материального права стороны сделки могут предусмотреть право одностороннего отказа от договора.

Как указано в части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Разделом IХ п.3.2. Договора предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора в случае, если арендатор не пополняет сумму обеспечительного платежа в течение 5 рабочих дней после получения требования.

Согласно уведомлению ООО "МЕХАНИКА" от 28.05.2020 основанием для расторжения договора послужили следующие обстоятельства:

- в нарушение главы VI договора не было произведено пополнение обеспечительного платежа, несмотря на направленное в адрес арендатора уведомление о необходимости пополнения платежа в течение 5 суток с момента получения уведомления (о списании обеспечительного платежа было направлено уведомление исх. № 30/04/2020-1 от 30.04.2020);

- в нарушение главы V договора арендатором нарушены сроки оплаты арендных платежей, о чем была направлена претензия (исх. № 28/04/2020-2 от 28.04.2020).

В соответствии с претензией исх. № 28/04/2020-2 от 28.04.2020 арендодатель уведомляет арендатора о том, что срок оплаты арендного платежа за май 2020 года истек 25.04.2020. Задолженность составляет 697 917,65 руб.

Согласно уведомлению исх. № 30/04/2020-1 от 30.04.2020 ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" произведена частичная оплата задолженности в размере 174 479,17 руб. Также арендодатель уведомляет арендатора о погашении задолженности за май 2020 года по договору аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019 в размере 523 438,50 руб. за счет обеспечительного платежа; предлагает пополнить обеспечительный платеж по договору аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019 в размере 523 438,50 руб. не позднее 12.05.2020.

05.06.2020 по платежному поручению № 654 обеспечительный платеж был пополнен.

Вместе с тем, Постановлением Пленума N 54 даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

Так, в пункте 14 Постановления Пленума N 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

При этом в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" отмечено, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд соглашается с доводами Истца о том, что просрочка в исполнении обязательства по пополнению обеспечительного платежа не может быть признана существенным нарушением условий договора аренды и соответственно достаточным основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке с учетом правовой природы обеспечительного платежа.

Также судом учтено, что пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" установлено, что дни с 30 марта по 3 апреля 2020 года включительно являются нерабочими днями.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" установлено, что дни с 4 по 30 апреля 2020 года включительно являются нерабочими днями.

Таким образом, учитывая характер допущенного ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" нарушения и принятые им меры по его устранению, а также отсутствие для ООО "МЕХАНИКА" негативных последствий, вызванных незначительной просрочкой оплаты, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия прекращения договора, суд полагает, что отказ ООО "МЕХАНИКА" от договора не соответствует нормам действующего законодательства, не отвечает принципам разумного и добросовестного поведения участников гражданского оборота.

Доводы Ответчика об иных нарушениях, не указанных в оспариваемом уведомлении, со стороны арендатора, отклоняются судом, поскольку не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, не являлись основанием для расторжения договора в соответствии с уведомлением от 28.05.2020.

Следовательно, исковые требования в части признания недействительным уведомления ООО "МЕХАНИКА" от 28.05.2020 о расторжении договора аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019 являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исковые требования о признании договора аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019 действующим удовлетворению не подлежат, поскольку судом признано недействительным одностороннее расторжение указанного договора, следовательно, договор аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019 является действующим, признания его таковым судом в данном случае не требуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление ООО "МЕХАНИКА" от 28.05.2020 о расторжении договора аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "МЕХАНИКА" в пользу ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Е.М. Новикова