Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского поседения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области ( далее истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Донжон" ( далее ответчик) о расторжении договора аренды и возврате земельного спорного участка при участии третьего лица ООО«Производственно-строительная компания « МВ».

В обоснование требований истец указал, что между истцом и ЗАО «Донжон» 01.02.2005 был заключен договор о строительстве многоэтажного жилого дома на улице Новая, 5А п. Октябрьский Люберецкого района Московской области, предметом которого являлась реализация проекта строительства 16-17-ти этажного двухсекционного кирпично-монолитного жилого дома на земельном участке площадью 0,45 га по адресу: МО, <...>.

Пунктом 4.1.1 данного договора предусмотрено, что Истец обязан заключить договор аренды на земельный участок площадью 2810 кв.м. на период проектирования и строительства объекта.

30.06.2006г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды №24 земельного участка площадью 2810 кв. м. (кадастровый номер 50:22:0020102:0043), расположенного по адресу: <...> сроком действия – по 31.12.2007 (договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по МО 19.10.2007 г. запись No50-50-22/059/2007-604), далее именуемый Договор аренды №24.

Истец просит суд расторгнуть Договор аренды №24, а также обязать ЗАО «Донжон» возвратить земельный участок истцу, поскольку истцом нарушаются условия договора аренды, он не является собственником объектов, находящихся на спорном земельном участке.

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, отзыва по делу не представил.

Третье лицо – ООО «ПСК МВ» не возражало против удовлетворения требования Администрации поселка Октябрьский о расторжении Договора аренды №24 с учетом (при условии) соблюдения прав и законных интересов ООО «ПСК МВ», как обладателя прав на Объект незавершенного строительства , расположенный на земельном участке площадью 2810 кв. м. (кадастровый номер 50:22:0020102:0043), расположенного по адресу: <...>.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Согласно ч. 2 ст. 2 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Учитывая, что право на спорный земельный участок не разграничено, 30.06.2006г. между истцом и ЗАО «Донжон» заключен договор аренды №24 земельного участка площадью 2810 кв. м. (кадастровый номер 50:22:0020102:0043), расположенного по адресу: <...> сроком действия – по 31.12.2007 (договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по МО 19.10.2007 г. запись No50-50-22/059/2007-604.

Определением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-82824/09-55-707 01.09.2010г было утверждено мировое соглашение на следующих условиях:

1. На дату подписания настоящего мирового соглашения задолженность ЗАО «Донжон» перед Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «МВ» составляет сумму в размере 13 970 972 (тринадцать миллионов девятьсот семьдесят тысяч девятьсот семьдесят два рубля), установленную решением Арбитражного суда г. Москвы от 2 сентября 2009 года по делу №А40-82824/09-55-707.

2. ЗАО «Донжон» в счет погашения задолженности, указанной в пункте 1 настоящего мирового соглашения, передает ООО «ПСК «МВ» право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Московская обл., городское поселение Октябрьский, <...>.

3. Объект незавершенного строительства (инвентарный номер №126:039-13831) состоит из строений (сооружений, конструкции) литера А и литера А1 общая площадь его застройки составляет 822,9 кв.м. Степень готовности объекта составляет 15%, согласно Технического описания, составленного ГУП Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Люберецкий филиал, 05 октября 2009 года.

При этом, согласно п. 4 указанного Определения Арбитражного суда г. Москвы, одним из последствий утверждения Мирового соглашения является следующее: «к ООО «ПСК МВ» принадлежит право собственности на объект незавершенного строительства (строения литера А, А1), общей площадью застройки 822,9 кв. м. и расположенный по адресу: <...>», далее – Объект незавершенного строительства.

Таким образом, согласно вышеуказанного судебного акта право на Объект незавершенного строительства перешло новому собственнику (правообладателю) – ООО «ПСК МВ».

Указанное обстоятельство подтверждается также решением Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2012 года по делу №А41-31474/11 по исковому заявлению ЗАО «Донжон» к Администрации Люберецкого района, Администрации посёлка Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, с участием 3-его лица - ООО «ПСК МВ» об обязании продлить договор аренды на земельный участок. Данным решением установлено, что «В настоящее время на указанном земельном участке имеется недостроенный жилой дом (инвентарный №126:039-13831), состоящий из строений (сооружений, конструкций) литера А и литера А1, общей площадью 822,9 кв.м., степень готовности объекта - 15%, согласно технического описания ГУП Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Люберецкий филиал от 05.10.2009 г. 01.09.2010 между ЗАО «Донжон» и ООО «ПСК MB» заключено и утверждено определением Арбитражного суда города Москвы 01.09.2010 г. по делу №А40-82824/09-55-707 мировое соглашение, право собственности на недостроенный жилой дом передано ЗАО «Донжон» в пользу ООО «ПСК MB».». Кроме того, в данном судебном акте суд сделала вывод о том, что

поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжал пользование арендуемым земельным участком договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

П. 1 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

По смыслу данной статьи законом допускается возможность прекращения договора по волеизъявлению одной из сторон, если такой порядок расторжения сделки предусмотрен сторонами в самой сделке.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

Таким образом, с учетом изложенного, договор аренды №24 являлся продленным на неопределенный срок.

Истцом в материалы дела представлено уведомление в адрес ЗАО « Донжон» от 14.09.2011г.( вручено ответчику согласно почтового отправления 23.09.2011г.) которым общество было уведомлено о наличии у него задолженности по арендной плате, а также о намерении истца отказаться от Договора аренды №24. Соответственно, ответчик ЗАО «Донжон» был предупрежден истцом о прекращении Договора аренды №24 начиная с сентября 2011г. в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

Согласно п. 5.1 Договора аренды №24, Арендодатель имеет право отказаться от исполнения Договора полностью или частично с последствиями, названными в п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель имеет право расторгнуть Договор аренды №24 в одностороннем порядке в случаях:

1) использования земли не по целевому назначению;

2) использования земельного участка способами, приводящими к порче плодородного слоя почв, ухудшению экологической обстановки;

3) систематического невнесения арендной платы в течение 2-х кварталов подряд;

4) ликвидации арендатора.

ЗАО «Донжон», согласно представленным истцом доказательствам, систематически нарушало обязательства по уплате арендных платежей по Договору аренды №24.

Согласно п. 4.2 Договора аренды №24, арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целью и условиями его использования. При этом, согласно п. 1.2 Договора аренды №24 Земельный участок предоставляется арендатору на время согласования разрешительной документации и для строительства многоэтажного жилого дома, приведенное описание целей использования участка является окончательным; согласно кадастровому плану земельного участка разрешенное использование (назначение): «для строительства 16-ти этажного жилого комплекса». Однако, как установлено указанными выше решениями арбитражных судов (дело №А40-82824/09-55-707, дело №А41-31474/11), имеющимися в деле доказательствами, право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, расположенный на земельном участке площадью 2810 кв. м. (кадастровый номер 50:22:0020102:0043), расположенного по адресу: <...> (Новая, д.5-а), принадлежит ООО «ПСК МВ», что делает невозможным для ЗАО «Донжон» как арендатора по Договору аренды №24 использование земельного участка в соответствии с целью и условиями его использования, целевым назначением. Кроме того, ЗАО «Донжон», в нарушение обязательства, предусмотренного п. 4.2 Договор аренды №24, не уведомило Истца о передаче Объекта незавершенного строительства ООО «ПСК МВ» (в собственность ООО «ПСК МВ») и не ходатайствовало перед Истцом о внесении изменений в Договор аренды №24 с последующей регистрацией по месту нахождения земельного участка и в соответствии с действующим законодательством.

На момент направления истцом ответчику уведомления от 14.09.2011г. указанные нарушения Договора аренды №24 уже имели место.

Кроме того, п. 8.1 Договора аренды №24 предусмотрено, что все разногласия и споры, возникающие из реализации договора, разрешаются путем переговоров, а при не достижении согласия – в порядке, установленном действующим законодательством. Факт направления истцом ответчику уведомления от 14.09. 2011 года подтверждает соблюдение досудебного порядка расторжения договора.

Из п. 7.2 Договора аренды №24 вытекает обязательство ЗАО «Донжон» принять меры к освобождению земельного участка (кроме Объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО «ПСК МВ»), при этом возврат участка производится по акту сдачи-приемки.

С учетом вышеизложенного, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению .

С ЗАО "Донжон" в доход Федерального бюджета РФ подлежит взысканию госпошлина в сумме 4 000 руб.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 450 ГК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды № 24 от 30.06.2006г., земельного участка, площадью 2 810 кв.м. расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 50:22:002 01 02 :0043 ( запись регистрации № Но50-50-22/059/207-604 от 19.10.2007г.) заключенный между ЗАО "Донжон" и Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области.

Обязать ЗАО "Донжон" возвратить по акту приема передачи Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области земельный площадью 2 810 кв.м. расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 50:22:002 01 02 :0043.

Взыскать с ЗАО "Донжон" в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 4 000 руб. Выдать исполнительный лист.

Решение может быть оспорено в установленном законом порядке в Десятом арбитражном апелляционном суде.

Судья Е.А.Неяскина