Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску ООО УК «А класс капитал» Д.У, Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» (адрес: 123112, <...>, эт. 27, пом I; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 20.01.2017)

к ООО "Премиум Стандарт" (адрес: 143421, область Московская, район Красногорский, автодорога Балтия, территория 26 км бизнес-центр Рига-Ленд, строение А; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 25.11.2013)

об изменении условий договора купли-продажи

при участии в судебном заседании: представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «А класс капитал» Д.У, Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» (далее – «истец») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений) к ООО "Премиум Стандарт" (далее – «ответчик») в котором просит суд:

1. Обязать ООО «Премиум Стандарт» в течение 5 (пять) дней с момента вступления решения в законную силу заключить Дополнительное соглашение об уточнении стоимости земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 28 августа 2017 года на следующих условиях:

«1. В соответствии с положениями п. 5.1 Договора, Стороны пришли к соглашению зафиксировать изменение цены земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 и установить ее в размере 104 082 000 (Сто четыре миллиона восемьдесят две тысячи) рублей 00 копеек.

2. Указанная в п. 1 настоящего Дополнительного соглашения стоимость устанавливается в связи с тем, что:

2.1. Фактический срок получения ГПЗУ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0050343:370; 50:08:0050343:7 и 50:08:0050340:18 превысил 2 (два) месяца с даты подписания Договора.

2.2. Полезная площадь земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном Договором, составляет 5,2041 га.

3. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

4. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в 3 (Трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр - для регистрирующего органа».

2. Обязать ООО «Премиум Стандарт» в течение 5 (пять) дней с момента вступления решения в законную силу выдать письменное согласие на образование двух земельных участков путем осуществления раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 площадью 89 485 кв.м (8,9485 га), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1780 метрах от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/п Павло-Слободское, <...>, на земельный участок площадью 73 000 +/- 95 кв.м. (Земельный участок 1) и земельный участок 16 485 +/- 45 кв.м. (Земельный участок 2).

Границы образуемых земельных участков определить следующими геодезическими координатами поворотных точек:

Земельный участок J (площадь 73 000 +/- 95 кв.м.)

475989,58

1348335,61

475977,86

1348593,46

475946,82

1348588,29

475884,41

1348574,98

475799,53

1348536,16

475752,70

1348517,78

475742,97

1348515,16

475744,63

1348499,76

475674,04

1348492,15

475673,68

1348495,48

475607,55

1348477,69

475612,35

1348433,33

475620,24

1348434.18

475621,65

1348421,31

475640,45

1348423,33

475644,43

1348386,43

475648,76

1348386,90

475656,62

1348314,04

475968,04

1348347,61

475975,05

1348333,72

475989,58

1348335,61

Земельный участок 2(16 485 +/- 45 кв.м.)

475623,74

1348293,47

475706,59

1348304,88

475707,39

1348298,93

475975,05

1348333,72

475968,04

1348347,61

475656,62

1348314,04

475648,76

1348386,90

475644,43

1348386,43

475640,45

1348423,33

475621,65

1348421,31

475620,24

1348434,18

475612,35

1348433,33

475607,55

1348477,69

475673,68

1348495,48

475674,04

1348492,15

475744,63

1348499,76

475742,97

1348515,16

475752,70

1348517,78

475493,67

1348448,08

475438,11

1348450,72

475239,68

1348373,99

475237,10

1348359,13

475261,51

1348370,97

475283,28

1348375,92

475306,24

1348379,54

475331,71

1348382,99

475367,02

1348389,52

475362,87

1348414,93

475395,51

1348423,29

475428,87

1348429,71

475461,05

1348435,09

475461,72

1348428,51

475493,13

1348432,25

475493,25

1348431,18

475501,73

1348430,88

475539,68

1348438,34

475539,66

1348438,50

475559,72

1348440,71

475566,57

1348441,85

475569,58

1348442,74

475601,49

1348452,36

475610,15

1348423,65

475636,17

1348337,49

475644,85

1348308,77

475621,32

1348301,67

475623,74

1348293,47

Истец просит так же обязать ООО «Премиум Стандарт» в течение 5 (пять) дней с момента внесения в ЕГРН сведений об образованных земельных участках, а именно о Земельном участке 1 площадью 73 000 +/- 95 кв.м. и Земельном участке 2 площадью 16 485 +/- 45 кв.м., подать необходимые документы в регистрирующий орган для погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении Земельного участка 1 площадью 73 000 +/- 95 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 в соответствии с геодезическими координатами поворотных точек, установленными в настоящем судебном решении.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 августа 2017 года, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор по которому стороны обязались заключить в будущем основанные договоры:

- купли-продажи земельного участка КН 50:08:0050343:370;

- купли продажи земельного участка КН 50:08:0050340:18;

- купли продажи земельного участка КН 50:08:0050343:7;

- купли продажи земельных участков КН 50:0860050343:291, 50:08:0050340:19, 50:0860050340:27, 50:08:0050343:8, 50:08:0050340:4, 50:08:0050340:2;

- купли-продажи будущей недвижимой вещи – объекта недвижимости, который будет построен на территории указанных земельных участков, введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет и который будет принадлежать на праве собственности владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «ПНК «Девелопмент», в стандартной комплектации стороны 2 с офисом без отделки, конкретная посадка определяется Стороной 2, точная площадь Объекта определяется в п.1.6. договора, срок строительства и передачи Объекта – не более 1 года с даты выполнения своих обязательств по договорам купли-продажи земельных участков.

28 августа 2017 года между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка КН 50:08:0050343:370 площадью 89 485 кв.м., категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. (далее – «договор»).

Пунктами 2.1., 2.2. и 2.3. договора определен алгоритм определения цены земельного участка путем произведения размера полезной площади земельного участка КН 50:08:0050343:370 определяемой в гектарах и цены одного гектара, устанавливаемой в пределах от 22 000 000 до 20 000 000 рублей в зависимости от сроков получения ответчиком ГПЗУ в отношении земельного участка КН 50:08:0050343:370 и двух других земельных участков: КН 50:08:0050343:7 и 50:08:0050340:18, приобретаемых истцом по иным договорам.

Согласно пункту 2.1. договора размер полезной площади земельного участка КН 50:08:0050343:370 определяется как площадь земельного участка

свободная от каких либо обременении и ограничений, в том числе градостроительного характера, включая, но не ограничиваясь, охранные зоны, защитные полосы, придорожные полосы, санитарно-защитные зоны, природно-экологические зоны, рекреационные зоны, наложение земель гослесфонда, комплексное-устойчивое развитие территории, археологические и прочие ограничения, устанавливаемые Министерством культуры и иными уполномоченными органами/организациями, и на которой разрешается осуществлять строительство (место допустимого размещения зданий, строений, сооружений), и которая определяется на основании градостроительного плана земельного участка, выданного в отношении Земельного участка (далее ГПЗУ), при том, что не считается полезной площадью территория Земельного участка, указанная в ГПЗУ в качестве пригодной для застройки, при условии переноса/выноса инженерных сетей.

Стороны особо оговорили, следующие исключения из указанного выше правила.

A) В рамках исполнения своих обязательств Продавец осуществляет вынос/перенос согласованных с Покупателем инженерных сетей (п. 3.1.4 Договора) в коммуникационные коридоры, как это указано в Приложении 1 к настоящему Договору. Соответственно, территория Земельного участка, указанная в ГПЗУ в качестве пригодной для застройки, при условии переноса/выноса таких инженерных сетей, для целей настоящего Договора будет считаться Полезной площадью в случае, если Приложением I предусмотрен вынос/перенос таких сетей Продавцом, при этом территория Земельного участка, определенная Сторонами под согласованные коммуникационные коридоры (Приложение 1) не будет являться Полезной площадью, вне зависимости от того, что будет указано в соответствующих ГПЗУ в отношении данной территории.

B) Территория Земельного участка, определенная Сторонами в Приложении 1 в качестве не являющейся полезной площадью не будет являться Полезной площадью вне зависимости от того, что будет указано в соответствующих ГПЗУ в отношении данной территории.

Согласно пункту 2.2. договора, стоимость 1 га полезной площади Земельного участка устанавливается в зависимости от срока получения Продавцом следующих документов: ГПЗУ в отношении Земельного участка и градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0050343:7 и 50:08:0050340:18, приобретаемых в состав Комбинированного ЗПИФ «ПИК Девелопмент» по иным договорам, при этом:

• при получении указанных документов в срок не более 1-го месяца с даты подписания настоящего Договора цена за 1 га Полезной площади составляет 22 000 000 (двадцать два миллиона) рублей;

• при получении указанных документов в срок не более 2-х месяцев с даты подписания настоящего Договора цена за 1 га Полезной площади составляет 21 000 000 (двадцать один миллион)рублей;

• при получении указанных документов в срок более 2-х месяцев с даты подписания настоящего Договора цена за 1 га Полезной площади составляет 20 000 000 (двадцать миллионов) рублей.

Пунктами 2.4.1 и 2.4.2. договора стороны определи сроки и порядок расчетов по договору.

Сумма в размере 85 000 000 уплачивается Покупателем Продавцу в течение пяти рабочих дней с даты регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Комбинированного ЗПИФ «ПИК Девелопмснт» на Земельный участок на основании настоящего Договора;

Оставшаяся часть цены Земельного участка уплачивается Покупателем Продавцу путем зачета встречных однородных денежных обязательств Продавца из Договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (далее - «ДКП БНВ»), предусмотренного п. 1.2.5 Предварительного договора, заключенного между Сторонами «28» августа 2017 г. (далее -«Предварительный договор»).

В рамках указанного договора ДКП БНВ истец обязался обеспечить строительство и передачу в собственность ответчика Объекта недвижимости, указанного в п. 1.2.5 Предварительного договора. Стороны особо оговорили, что срок исполнения обязательства Покупателя по уплате суммы, указанной в настоящем пункте, а также срок исполнения обязательства Продавца по оплате в рамках ДКП БНВ наступает в один и тот же день не позднее 01 марта 2019 года.

В пункте 2.6. договора стороны пришли к соглашению, что в соответствии с положениями пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента полной оплаты стоимости Земельного участка Земельный участок будет находиться в залоге (ипотеки в силу закона) в пользу Продавца. Стороны выражают свое общее понимание и подтверждают, что на дату подписания настоящего Договора Земельный участок не является предметом залога или иного обеспечения, ипотека в силу закона возникает в связи с предусмотренной Договором отсрочкой по оплате Земельного участка и обеспечивает обязательства Продавца по оплате цены Земельного участка. Земельный участок будет находиться в залоге (ипотеке в силу закона) в пользу Продавца на следующих условиях:

Покупатель без каких-либо ограничений, а также без необходимости получения согласия Продавца, как залогодержателя Земельного участка, находящегося в ипотеке, вправе по своему усмотрению осуществлять владение и пользование Земельным участком, находящимся в ипотеке, и вправе осуществлять его межевание - образование из него новых участков, а также строительство на Земельном участке или на земельных участках, образованных из Земельного участка, в том числе, но не ограничиваясь, вправе осуществлять земляные работы, а также строительно-монтажные работы по возведению объектов недвижимости, при этом объекты недвижимости, возведенные на земельных участках, .находящихся в ипотеке у Продавца, не будут находиться в ипотеке у Продавца. (п. 2.6.1 догоора).

По запросу Покупателя Продавец обязан осуществить частичный вывод из-под залога (ипотеки) земельных участков, образованных из Земельного участка, в объеме, соответствующем произведенной Покупателем оплате по настоящему Договору. В течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующего запроса от Покупателя, Продавец обязан предоставить в регистрирующий орган все необходимые документы, в целях погашения записи об ипотеке в отношении соответствующих земельных участков, образованных из Земельного участка. Продавец обязан также получить ГПЗУ на вновь образованные земельные участки в сроки, нормативно установленные действующим законодательством. Обязанность Продавца получить ГПЗУ на вновь образованные земельные участки действует до даты погашения записи об ипотеке в отношении земельных участков, образованных из Земельного участка, приобретенного Покупателем по настоящему Договору. ( п. 2.6.2. договора).

Если па дату подписания передаточного акта по ДКП БЫВ Земельный участок пли какие-либо земельные участки, образованные из него, будут все еще находится в залоге (ипотеке) у Продавца, Продавец в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания передаточного акта по ДКП БИВ, предусмотренного п. 1.2.5 Предварительного договора, обязан предоставить в Регистрирующий орган все необходимые документы, в целях погашения записи об ипотеке в отношении таких участков, обремененных залогом (ипотекой) Продавца. (п. 2.6.3. договора).

Договоры купли-продажи земельных участков КН 50:08:0050343:370, 50:08:0050340:18; 50:08:0050343:7, 50:0860050343:291, 50:08:0050340:19, 50:0860050340:27, 50:08:0050343:8, 50:08:0050340:4, 50:08:0050340:2, а равно договор купли-продажи будущей недвижимой вещи – объекта недвижимости, который будет построен на территории указанных земельных участков, подписаны не были. Доказательств иного не представлено.

Согласно п.1 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи. (Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. (п.6 ст. 429 ГК РФ).

Пунктом 2.7 предварительного договора стороны согласовали, что основные договоры должны быть заключены в срок не позднее1 года с даты подписания договора, т.е. в срок до 28 августа 2018 года.

Доказательств направления предложения заключить такие договоры не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что обязательства истца и ответчика, предусмотренные предварительным договором от 28.08.2017 г. прекратились 29.08.2018 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, ГПЗУ на земельные участки, указанные в договоре, переданы ответчиком истцу 23.09.2017 г., т.е. до истечения 1 месяца с даты заключения договора. Указанные ГПЗУ на момент их выдачи являлись актуальными по состоянию на дату заключения договора, их передачи. Указанные ГПЗУ содержали информацию об установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельных участков, в них отражены достоверные сведения о характеристиках земельных участков, в том числе и виде разрешенного использования земельного участка.

Доводы представителя истца о том, что при заключении договора и государственной регистрации права собственности истца на земельный участок КН 50:08:0050343:370 ответчик был обязан изменить вид разрешенного использования земельного участка на «производственная деятельность, склады, легкая промышленность, пищевая промышленность», после чего получить новые ГПЗУ и передать их истцу судом отклоняется, поскольку указанное прямо не предусмотрено договором, не входит в компетенцию ответчика, который перестал быть собственником земельного участка.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему иску входит представление доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Доказательств указанного не представлено.

По существу, между истцом и ответчиком отсутствует спор о внесении изменений в договор купли-продажи от 28.08.2017 г. в связи с существенным изменений обстоятельств.

Вместе с тем, имеется спор о толковании условий договора в части установленного в договоре алгоритма установления цены договора, в т.ч. определения полезной площади земельного участка, исполнении ответчиком условий договора в части сроков передачи ГПЗУ земельного участка, исполнении истцом в полном объеме обязательства по оплате выкупной цены, возможности и необходимости исполнении истцом обязательства по оплате оставшейся части цены Земельного участка (при отсутствии договора купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, при отсутствии соглашения о передаче в суд не урегулированного во внесудебном порядке спора об изменении цены договора суд не вправе внести соответствующие изменения в договор.

Между тем, в случае, если условия договора позволяют определить размер выкупной цены, истец вправе самостоятельно произвести расчет, оплату и требовать снятия обременения (залога) с принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одного из ниже перечисленных документов: заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Поскольку ответчик не является собственником земельного участка КН 50:08:0050343:370, он не вправе совершать действия по образованию из него иных земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судья А.О. Уваров