Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузиной К.С., рассмотрев в судебном заседании

первоначальное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (адрес: 142304, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: <***>)

к Администрации городского округа Чехов (адрес: 142306, Московская область, г. Чехов, площадь Советская, дом 3, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 23.11.2002, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи в представленной редакции,

встречное исковое заявление

Администрации городского округа Чехов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности, штрафа, пени

третьи лица:

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, почтовый адрес: <...>);

ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.)

Управление земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (далее – ООО "ОРИОН") обратилось в суд с иском к Администрации городского округа Чехов (далее – Администрация) с требованиями:

Обязать Муниципальное образование городской округ Чехов Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 504801001) заключить с ООО "Орион" (ИНН:<***>, ОГРН <***>), договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 50:31:0040109:415, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: <...>, пом.V.

ДОГОВОР купли-продажи муниципального имущества

город Чехов, Московская область

Городской округ Чехов, от имени которого выступает Управление земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов ИНН: <***>, КПП: 504801001, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) 2155048061254 22.12.2015 Инспекцией Федеральной налоговой службы по г.Чехову Московской области, юридический адрес: 142306, Московская область, город Чехов, Советская площадь, дом 3, действующая на основании Положения об управлении земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов, утвержденного решением Совета депутатов городского округа Чехов от 25.10.2017 года №56/5-2017 «О переименовании Управления земельно-имущественного комплекса Администрации Чеховского муниципального района и об утверждении Положения об Управлении земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов», с одной стороны, именуемая в дальнейшем продавец и Общество с ограниченной ответственностью Орион, ИНН:<***>, ОГРН <***>, зарегистрированное по адресу: <...> и действующее на основании Устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, с другой стороны, в дальнейшем именуемые «Стороны», в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 159-ФЗ) заключили настоящий договор (далее именуется Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец за установленную условиями настоящего Договора цену продаёт (передаёт в собственность) Покупателю, а Покупатель покупает (приобретает в собственность) нежилое помещение с кадастровым номером 50:31:0040109:415, общей площадью 117 кв.м., назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м., этаж - 1, находящегося по адресу: <...>, пом. V.

1.2 Указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ Чехов, что подтверждается сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости, запись регистрации права №50:31:0040109:415-50/031/2018-3 от 27.04.2018 года.

2. Полная выкупная стоимость Договора и порядок расчетов

2.1. Имущество продается по рыночной цене, которая будет определена техническим заключением специалиста - оценщика.

2.2. Оплата полной выкупной стоимости нежилого помещения, общей площадью 117 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0040109:415, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м., этаж - 1, расположенное по адресу: <...>, пом. V, указанной в п. 1.1. настоящего Договора осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств в размере, указанном в пункте 2.1 настоящего Договора, на счет Управления Федерального казначейства, БАНК получателя: ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525000, КБК 01011401040040000410, ОКТМО 46784000.

Датой оплаты нежилого помещения, указанного в п.1.1., настоящего Договора считается дата списания денежных средств со счета плательщика (внесения наличных средств гражданами через банк) для зачисления средств на счет, указанный в п.2.2. настоящего Договора.

3. Передача и переход права собственности на жилое помещение.

3.1 Переход права собственности на нежилое помещение, указанное в п.1.1 настоящего Договора подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения нежилого помещения.

3.2 Нежилое помещение считается проданной Продавцом и принятой Покупателем по передаточному акту, после полной оплаты. Передаточный акт является неотъемлемой частью настоящего Договора.

4.Обязанности сторон.

4.1. Покупатель обязуется:

4.1.1. Полностью оплатить полную выкупную стоимость нежилого помещения, в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора.

4.1.2. Письменно своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов.

4.1.3. В течении 1 (одного) рабочего дня после полной оплаты стоимости нежилого помещения представить Продавцу документы, подтверждающие оплату (далее - Документы): заверенную печатью банка Покупателя копию соответствующего

платежного поручения.

4.1.4. В течении 5 (пяти) календарных дней после получения от Продавца документов, перечисленных в п.4.2.1 Договора, направить их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.2. Продавец обязуется:

4.2.1. В течении 7 (семи) календарных дней со дня получения документов, перечисленных в п.4.1.3 Договора и поступления в бюджет денежных средств за нежилое помещение в полном объеме передать Покупателю договор купли-продажи и документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке.

4.2.2. При получении сведений об изменении реквизитов, указанных в п.2.2. настоящего Договора, письменно уведомить о таком изменении Покупателя.

4.3. Права, обязанность и ответственность Сторон, не предусмотренные настоящим Договором, устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность сторон.

5.1 Продавец не несет ответственность за недостоверность сведений, представленных ему Покупателем или иными органами и организациями, вошедших в настоящий Договор, включая приложения к нему.

5.2. В случае нарушения, установленного пунктом 2.3. настоящего Договора, срока оплаты стоимости нежилого помещения, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

5.3. Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему Договору.

5.4. Расторжение настоящего Договора не освобождает Покупателя от уплаты неустойки, в случае, если, расторжение произведено вследствие нарушения Покупателем своих обязанностей по настоящему Договору.

6. Рассмотрение споров.

6.1.Настоящий Договор считается заключенным с даты его подписания Сторонами и действует вплоть до полного выполнения Сторонами своих обязательств либо до его расторжения.

6.2.Настоящий Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Продавцом в связи с неоплатой или неполной оплатой Покупателем полной выкупной стоимости нежилого помещения в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора.

Настоящий Договор может быть расторгнут в форме, установленной законом, по требованию одной из Сторон, в том числе в связи с неоплатой или неполной оплатой Покупателем полной выкупной стоимости нежилого помещения, в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора, а также не осуществления действий для государственной регистрации перехода права собственности в сроки, установленные п.4.1.4 настоящего Договора.

6.4. Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7. Обременения нежилого помещения.

7.1 Продавец передает, а покупатель принимает согласно условиям настоящего договора нежилое помещение, свободное от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

7.2. Нежилое помещение, приобретаемое в собственность Покупателем, в соответствии с кадастровым планом нежилого помещения не имеет обременении и ограничений в использовании.

8. Особые условия договора.

8.1Переход права собственности на нежилое помещение по настоящему Договору подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области, после исполнения обязательств по оплате нежилого помещения в соответствии с разделом 2 настоящего Договора. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение несет Покупатель.

8.2Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Приложения к Договору

Приложение №1 - выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

10.Подписи сторон

Продавец:

Покупатель:

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), Управление земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов.

До принятия окончательного судебного акта ООО "ОРИОН" уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просил:

Обязать Администрацию городского округа Чехов Московской области, совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», связанные с реализацией преимущественного права ООО «Орион» (ИНН:<***>, ОГРН <***>) на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 50:31:0040109:415, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: <...>, пом.V, а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок, с даты принятия отчета о его оценке;

- направить ООО «Орион» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

До принятия окончательного судебного акта по делу от Администрации городского округа Чехов в порядке статьи 132 АПК РФ поступило заявление о принятии встречного искового заявления о признании договора аренды муниципального имущества № 1452 от 29.01.2015 расторгнутым с 01.06.2021, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 543 646 руб. 92 коп., штрафа в сумме 383 767 руб. 80 коп., пени в сумме 13 468 руб. 15 коп.

Определением от 09.08.2021 встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Администрация городского округа Чехов в ходе рассмотрения дела представила уточнения по встречному исковому заявлению и просила о признании договора аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015 прекращенным (расторгнутым) с 16.09.2021, взыскании задолженности по арендной плате нежилым помещением в размере 191 883 руб. 90 коп. за период с 01.06.2021 по 25.11.2021, взыскании штрафа в сумме 383 767 руб. 80 коп., пени в сумме 26 845 руб. 89 коп. по состоянию на 25.11.2021, обязании ООО "ОРИОН" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом.V, в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании 29.11.2021 уточнения по встречному иску приняты частично, требования о признании договора аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015 года прекращенным (расторгнутым) с 16.09.2021 и обязании ООО "ОРИОН" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом.V, в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу, судом отклонены.

Суд разъясняет, что с учетом положений пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 в части не принятых судом уточненных требований, указанные требования, являются дополнительными исковыми требованиями, которые могут быть заявлены самостоятельно, не в рамках настоящего дела.

С учетом принятых судом уточнений по встречному иску судом в рамках настоящего дела рассматриваются требования Администрации городского округа Чехов к ООО "ОРИОН":

- о признании договора аренды муниципального имущества № 1452 от 29.01.2015 расторгнутым с 01.06.2021,

- взыскании задолженности по арендной плате нежилым помещением в размере 191 883 руб. 90 коп. за период с 01.06.2021 по 25.11.2021,

- взыскании штрафа в сумме 383 767 руб. 80 коп.,

- пени в сумме 26 845 руб. 89 коп. по состоянию на 25.11.2021.

Администрация городского округа Чехов с требованиями ООО "ОРИОН" по первоначальному иску не согласилась, представила отзыв на исковое заявление, в удовлетворении иска просила отказать в полном объеме.

ООО "ОРИОН" представлены возражения на встречное исковое заявление, в которых истец указал, что не должен нести расходы по оплате за пользование арендованным помещением за весь заявленный период. Предельный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества истекал 01.05.2019 и после указанной даты ООО "ОРИОН" не должно оплачивать арендные платежи. Ввиду указанных обстоятельств просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Также от ООО "ОРИОН" поступили письменные пояснения в части наличия образовавшейся задолженности.

Со стороны Администрации представлены письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ.

Стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание, свои позиции поддержали, изложили суду доводы.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени проведения судебного разбирательства надлежащим образом.

Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В обоснование первоначального иска ООО "ОРИОН" указано, что между ООО "ОРИОН" и Администрацией неоднократно были заключены договоры аренды недвижимого имущества, в том числе:

29.05.2001 между ООО "ОРИОН" и Администрацией был заключен договор аренды недвижимого имущества №457-А, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: <...>, срок действия договора аренды с 01.01.2001 по 01.01.2004.

Также были заключены дополнительные соглашения к договору аренды №457-А.

13.02.2009 между ООО "ОРИОН" и Администрацией был заключен договор аренды недвижимого имущества №15, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 114,2 м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2009 по 30.12.2009.

11.01.2010 между ООО "ОРИОН" и Администрацией был заключен договор аренды недвижимого имущества №6 согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 117 м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2010 по 30.12.2010.

11.05.2011 между ООО "ОРИОН" и Администрацией был заключен договор аренды недвижимого имущества №1256, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 117 м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2011 по 30.12.2011.

17.02.2012 между ООО "ОРИОН" и Администрацией был заключен договор аренды недвижимого имущества №1310, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 117 м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2012 по 30.12.2012.

20.03.2013 между ООО "ОРИОН" и Администрацией был заключен договор аренды недвижимого имущества №1375, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 117 м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2013 по 30.12.2013.

В дальнейшем со стороны ФИО1 была подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды, а также был внесен задаток на Лот №6 - заключение договора аренды муниципального имущества - нежилое здание, назначение по БТИ: магазин, общая площадь 121,7 кв.м., инв.№1795, лит.А, объект №1, адрес объекта: <...>, номер объекта: 50:31:14:01294:001.

19.08.2014 за №788-а ФИО1 было выдано уведомление о том, что она является единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, на право заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением №2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области «О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду» по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.08.2014 постановлено: предоставить объект, расположенный по адресу: <...>, пом.V, ФИО1 в аренду сроком на 5 лет.

Между Администрацией Чеховского муниципального района и ФИО1 был заключен договор аренды муниципального имущества от 28.08.2014 №1432.

На основании Постановления №2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области «О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду» между ООО "ОРИОН" и Администрацией был заключен договор аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.V, площадью 117 м.Срок договора аренды с 01.09.2014 по 31.08.2019.

Как указано ООО "ОРИОН" письмом от 27.02.2018 №1386-18, по обращению ИП ФИО1, Администрация городского округа Чехов согласовала переуступку прав и обязанностей по договору аренды №1452 от 29.01.2015 от ФИО1 к ООО "Орион", на основании чего между ФИО1 и ООО "Орион" был заключен договор от 01.03.2018.

01.03.2018 между ФИО1 и ООО "ОРИОН" был заключен договор перенайма недвижимого имущества №1, согласно которому Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды муниципального имущества от 29.01.2015 №1452, заключенного с Администрацией Чеховского муниципального района Московской области. Объект недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м., этаж - 1, находящегося по адресу: <...>, пом.V.

22.01.2019 ООО "ОРИОН" поданы заявления на имя Главы городского округа Чехов о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, по основаниям ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ.

16.05.2019 в адрес ООО "ОРИОН" поступил ответ от Управления земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов за №482-19/ЮЛ в котором указано на отсутствие законных оснований для реализации права на преимущественное приобретение арендуемого помещения в собственность ООО "ОРИОН", поскольку договор аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015 заключен между Администрацией Чеховского муниципального района и ФИО1 по результатам открытого аукциона (протокол от 18.08.2014), в связи с чем, ФИО1 не вправе сдавать имущество или его часть в субаренду, перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

29.05.2019 (рег.№693-19/ЮЛ) ООО "ОРИОН" в Администрацию подано заявление о продлении срока аренды нежилого помещения.

Управлением земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов 06.06.2019 за №693-19/ЮЛ направлен ответ в адрес ООО "ОРИОН", в котором сообщает, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года №135-Ф3 "О защите конкуренции" нежилое помещение, может быть предоставлено в аренду только по результатам проведения торгов.

ООО "ОРИОН" указало, что в настоящее время права на пользование нежилым помещением с кадастровым номером 50:31:0040109:415, общей площадью 117 кв.м., по адресу: <...> более года никаким образом не оформлены, носят фактический характер.

Уклонение ответчика от заключения Договора послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Администрация городского округа Чехов с доводами ООО "ОРИОН" не согласилась, по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что законных оснований для реализации права на преимущественное приобретение арендуемого помещения в собственность ООО "ОРИОН" не имеет, поскольку не прошло двух лет владения и пользования по договору аренды. Также Администрацией отмечено, что договор аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015 был заключен с физическим лицом ФИО1 Администрация указала также на пропуск ООО "ОРИОН" исковой давности, наличие задолженности по арендной плате и неустойке.

ООО "ОРИОН" представил возражения на отзыв Администрации по первоначальному иску, полагая их необоснованными.

Руководствуясь статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьи 3 данного закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Судом установлено, что 01.09.2014 был заключен договор аренды недвижимого имущества №1432 с ФИО1 (срок действия:01.09.2014 - 31.08.2019), в связи с уточнением площади объекта, 29.01.2015 с ФИО1 был заключен новый договор (срок действия:01.09.2014 - 31.08.2019). Указанные договоры заключены в соответствии с Постановлением №2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области «О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду» по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.08.2014 сроком на 5 лет.

Как указано ООО "ОРИОН" письмом от 27.02.2018 Администрация согласовала переуступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества, и 01.03.2018 между первоначальным арендатором ФИО1 и новым арендатором ООО "ОРИОН" был заключен договор перенайма спорного недвижимого имущества.

Однако, как установлено судом, пунктом 4.5.1. договор аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015 установлено, что Арендатор не вправе сдавать имущество или его часть в субаренду, перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании изложенного следует, что ФИО1 не имела права передавать свои права и обязанности по договору аренды ООО "ОРИОН".

Довод истца о том, что имущество находится у него в пользовании не менее 10 лет, противоречат материалам дела (в период с 01 сентября 2014 года по 28 февраля 2018 года имущество находилось во владении ФИО1, что также подтверждено спорным договором аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015.

Все представленные ООО "ОРИОН" договоры, заключенные в период до 2014 года подтверждают наличие арендных отношений между ООО "ОРИОН" и Администрацией в данный период, однако после проведения аукциона, право на заключение договора аренды перешло к ФИО1, в связи с чем, арендные отношения между ООО "ОРИОН" и Администрацией в период с 01.09.2014 до 28.02.2018 отсутствовали.

Судом установлено, что договор №1 перенайма недвижимого имущества подписан между ФИО1 и ООО "ОРИОН" 01.03.2018, а с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО "ОРИОН" обратилось 22.01.2019 (вх.№47-19/ЮЛ от 22.01.2019) (том 1 л.д. 44).

Таким образом, на момент подачи данного заявления, даже в случае, если договор был бы заключен по результатам торгов, в установленном действующим законодательством порядке, на момент обращения ООО "ОРИОН" с указанным заявлением не было непрерывного владения спорным объектом в течение двух и более лет в соответствии с договором.

Судом установлено, что срок пользования имуществом по договору (с 01.09.2014 по 28.02.2018 - у ФИО1 (непрерывно на протяжении более трех лет) и с 01.03.2018 по 22.01.2019 - у ООО "ОРИОН" (непрерывно менее года) (том 1 л.д. 44)

На основании изложенного следует, что заявление ООО "ОРИОН" не соответствовало требованиям, установленным статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Исходя из части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.

На основании изложенного следует, что если ООО «Орион» полагало, что его права и законные интересы нарушены администрацией, то оно могло оспорить отказ управления земельно-имущественного комплекса от 16 мая 2019 года.

Доказательств оспаривания действий Администрации, управления земельно-имущественного комплекса, ООО "ОРИОН" не представлено.

Суд отмечает, что срок на обжалование указанных действий уполномоченных органов в настоящее время истек.

Учитывая, изложенные обстоятельства оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Доводы ООО "ОРИОН" судом отклоняются, заключение договора №1 перенайма недвижимого имущества от 01.03.2018, прямо запрещено законодательством, а предлагаемая схема связанная с передачей права аренды третьим лицам, после проведения конкурентных процедур, и соответственно передачей права аренды иному арендатору, направлена на обход установленного действующим законодательством запрета, что в силу положений ч.ч. 3, 3 ст. 10 ГК РФ не является допустимым.

Согласно аукционной документации, представленной в материалы дела усматривается, что пунктом 7.1.1. предусмотрено, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии с положениями пункта 4.5.1. проекта договора аренды муниципального имущества, представленного в аукционной документации также установлено, что Арендатор не вправе сдавать имущество или его часть в субаренду, перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Аренда государственного и муниципального имущества отличается некоторыми особенностями, связанными с тем, что она регулируется помимо Гражданского кодекса Российской Федерации специальными законами, в частности Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Так, в соответствие с частями 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Однако, как указано выше, заключение договора №1 перенайма недвижимого имущества от 01.03.2018 в нарушение действующего законодательства, аукционной документации, был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

В настоящем случае, в аренду передано помещение площадью 117 кв.м., в связи с чем проведение торгов является обязательным.

Доводы ООО "ОРИОН" о том, что при заключении договора перенайма было разрешение Администрации, что не было допущено нарушений, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Передача государственного или муниципального имущества конкретному лицу без проведения торгов (конкурса, аукциона) создает для данного лица преимущественные условия в получении указанного имущества во временное владение и (или) пользование и препятствует доступу к государственному или муниципальному ресурсу неопределенного круга лиц, которые также могут иметь намерение приобрести вышеуказанные права.

Учитывая изложенное, собственник государственного или муниципального имущества должен принимать решение о передаче (даче согласия на передачу) этого имущества с соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", в том числе статьи 15 указанного закона. Не проведение торгов при предоставлении прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества физическим лицам будет являться нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением случаев предоставления имущества, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Доводы ООО "ОРИОН" о соответствии спорного договора требованиям действующего законодательства не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК). Спорное имущество передано ФИО1 по договору аренды, заключённому по результатам торгов. Публичный интерес в данном случае заключается в нарушении возможности неопределённого круга лиц на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 постановления от 01.07.1996 № 6/8, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166).

Таким образом, при заключении договора № 1 перенайма недвижимого имущества от 01.03.2018, не могут наступить последствия в виде права на выкуп муниципального имущества.

На основании изложенного выше, оснований для удовлетворения требований ООО "ОРИОН" и необходимости осуществления Администрацией действий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, связанных с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 50:31:0040109:415, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: <...>, пом.V, у суда не имеется.

Рассматривая встречные исковые требования, с учетом принятых судом уточнений о признании договора аренды муниципального имущества № 1452 от 29.01.2015 расторгнутым с 01.06.2021, взыскании задолженности по арендной плате нежилым помещением в размере 191 883 руб. 90 коп. за период с 01.06.2021 по 25.11.2021, взыскании штрафа в сумме 383 767 руб. 80 коп., пени в сумме 26 845 руб. 89 коп. по состоянию на 25.11.2021, суд установил следующее.

Как указано выше, между Администрацией и ФИО1 01.09.2014 был заключен договор аренды недвижимого имущества №1432 с ФИО1 (срок действия:01.09.2014 - 31.08.2019), в связи с уточнением площади объекта, 29.01.2015 с ФИО1 был заключен новый договор (срок действия:01.09.2014 - 31.08.2019). Указанные договоры заключены в соответствии с Постановлением №2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области «О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду» по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.08.2014 сроком на 5 лет.

Согласно пункту 4.4.1. договора Арендатор обязан принять от Арендодателя имущество. Прием-передача Имущества осуществляется по акту, в котором отражается техническое состояние Имущества на момент передачи.

Администрация в установленном порядке передала по Акту приема-передачи Имущества спорное помещение в аренду.

С 01.03.2018 спорный объект фактически использовался ООО "ОРИОН", что в ходе рассмотрения не оспаривалось сторонами.

В соответствии с пунктом 4.4.2. договора Арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном Договором, вносить арендную плату за пользование Имуществом.

ООО "ОРИОН" обязательства по оплате арендной платы в установленные договором сроки не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Факт использования спорного помещения в период с 01.06.2021 по 25.11.2021 ООО "ОРИОН" не оспаривался и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

ООО "ОРИОН" указало, что в настоящее время права на пользование нежилым помещением более года никаким образом не оформлены, носят фактический характер.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования полученным в аренду имуществом. В результате исполнения незаключенной сделки ответчик фактически пользовался переданным ему помещением. Учитывая сложившуюся практику фактических взаимоотношений сторон по аренде (оплата, подписание актов, счетов, договоров и т.д.) ответчик являлся обязанным лицом перед арендодателем по всем принятым помещениям, поэтому обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования исходя из площади всех полученных помещений.

Ответчик фактически пользовался имуществом, поэтому обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования, которая в отсутствие иных доказательств может быть определена на основании сведений о стоимости аренды данного имущества.

При этом арендатор не лишен права представлять доказательства, неравноценности размера исполненных взаимных обязательств.

Размер и порядок внесения арендной платы установлен в разделе 3 договора, Приложении №1 к договору.

В соответствии с пунктом 3.5. договора, дополнительным соглашением №3794 от 30.05.2015 сторонами согласовано, что арендная плата за имущество вносится ежемесячно до 15 числа безналичным платежом.

Администрацией представлен расчет задолженности арендной платы по состоянию на 25.11.2021 на сумму 191 883 руб. 90 коп.

В ходе рассмотрения дела ООО "ОРИОН" указал, что задолженность по арендной плате на сумму 191 883 руб. 90 коп. погашена, представил платежное поручение №1579 от 26.11.2021 (том 4 л.д.38).

Истец подтвердил внесение денежных средств за спорный период, однако уточнять исковые требования отказался.

Ввиду представленных доказательств об оплате задолженности в размере 191 883 руб. 91 коп. оснований для удовлетворения встречных исковых требований в указанной части у суда не имеется.

Также Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки (пени) в сумме 26 845 руб. 89 коп. по состоянию на 25.11.2021.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 5.1. договора установлено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

ООО "ОРИОН" не представлено доказательств своевременного внесения арендной платы за фактическое пользованием помещением.

Представленный истцом в материалы дела расчет неустойки судом проверен, признан верным.

Изучив представленный истцом расчет, суд установил, что размер неустойки по состоянию на 25.11.2021 составил 40 314 руб. 04 коп., из них оплачено 13 468 руб. 15 коп., с учетом произведенной оплаты размер неустойки по состоянию на 25.11.2021 составил 26 845 руб. 89 коп.

Ответчик, по существу расчет неустойки не оспорил, собственный контррасчет не представил.

В ходе рассмотрения дела ООО "ОРИОН" указало на оплату неустойки в сумме 13 468 руб. 15 коп. по платежному поручению №1564 от 15.10.2021 (том 4 л.д.21), однако документов, подтверждающих факт оплаты неустойки на сумму 26 845 руб. 89 коп. ответчиком не представлено.

В судебном заседании представитель ООО "ОРИОН" пояснил, что неустойка на сумму 26 845 руб. 89 коп. им не оплачивалась.

Доводы ООО "ОРИОН" о том, что оплата арендной платы не производилась по вине и в связи с действиями Администрации, судом отклоняются, поскольку доказательств того, что действия Администрации признаны незаконными, суду не представлено.

Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, обосновывающих необходимость применения судом статьи 333 ГК РФ, ответчиком не представлено, ходатайств о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

На основании изложенного, исходя из характера допущенного ответчиком нарушения сроков оплаты арендной платы по договору, поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства своевременного исполнения обязательств, требование истца о взыскании неустойки, следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению в сумме 26 845 руб. 89 коп.

Администрация также просит о взыскании с ООО "ОРИОН" суммы штрафа в размере 383 767 руб. 80 коп.

Согласно пункту 4.5.1. Арендатор не вправе сдавать Имущество или его часть в субаренду, перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

В соответствии с пунктом 5.2. договора при нарушении пункта 4.5.1. договора Арендатор обязан уплатить в местный бюджет штраф размере 100% от суммы годовой арендной платы, при этом указанное нарушение также влечет признание недействительным договора, в соответствии с которым Имущество передано в субаренду, либо право аренды использовано в качестве предмета залога или вклада.

Администрацией представлен расчет штрафа исходя из размера годовой арендной платы 383 767 руб. 80 оп. (31 980,65 х 12 = 383 767,80).

ООО "ОРИОН" в отношении требований о начислении суммы штрафа возражал, изложил суду доводы, пояснил, что действия по заключению договора перенайма были согласованы с Администрацией, в связи с чем просил отказать в указанной части.

Судом установлено, что договор аренды недвижимого имущества №1432 был заключен изначально с Мягких Т.С. по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.08.2014 сроком на 5 лет, в соответствии с Постановлением №2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области «О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду».

При этом при заключении указанного договора ООО "ОРИОН" не принимало участия при его подписании и соответственно не является его стороной в части согласования условий штрафных санкций, связанных с передачей прав по договору.

В связи с чем не может нести ответственность за первоначального Арендатора (Мягких Т.С.), с которым у ООО "ОРИОН" впоследствии был заключен договор перенайма №1 от 01.03.2018 в отсутствие правовых оснований, в том числе в нарушение Федерального закона "О защите конкуренции", статьи 448 ГК РФ.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы штрафа за передачу прав по договору аренды не имеется.

Рассматривая требования истца в части признания договора аренды муниципального имущества № 1452 от 29.01.2015 расторгнутым с 01.06.2021, суд приходит к следующим выводам.

Срок действия договора аренды муниципального имущества №1452 от 29.01.2015 установлен в пункте 2.2. договора 01.01.2014 по 31.08.2019.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из материалов дела, срок действия договора установлен сторонами до 31.08.2019. Таким образом, в момент обращения администрации в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, а также к моменту рассмотрения настоящего иска в суде рассматриваемый договор прекратил свое действие, в связи с истечением его срока действия.

По смыслу главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, окончание договорных отношений в связи с истечением действия договора, которым они установлены, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора, в силу их фактического отсутствия.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок, в том числе передача прав по договору, без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, в рассматриваемом случае на момент заключения договора от 29.01.2015 существовало требование о проведении торгов при предоставлении в аренду муниципального имущества.

Суд отмечет, что договор аренды был заключен между Администрацией Чеховского муниципального района Московской области с первоначальным арендатором (ФИО1) по результатам аукциона, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.08.2014 сроком на 5 лет, в соответствии с Постановлением №2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области «О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду».

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, после истечения срока действия договора аренды в целях дальнейшего владения спорным объектом предусмотрен такой способ как заключение нового договора по результатам проведения торгов.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что, несмотря на то, что новый арендатор (ООО "ОРИОН") и продолжал пользоваться имуществом (доказательства возврата арендодателю арендуемого имущества материалы дела не содержат), действие договора аренды от 29.01.2015 не могло возобновиться после окончания срока его действия на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и об истечении срока действия договора.

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

С учетом изложенного, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, суд отказывает в удовлетворении требований о признании договора расторгнутым.

При таких условиях, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, представленные доказательства и переписку сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд находит первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащие удовлетворению частично.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН" в пользу Администрации городского округа Чехов неустойку в сумме 26 845 руб. 89 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований Администрации городского округа Чехов отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья Д.Н.Москатова