Решение № А41-42023/2021 от 08.11.2021 АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18,г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

«__» ___________ 20__г.                                                               Дело №_____________________

Резолютивная часть решения оглашена 08 ноября 2021г.

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2021г.

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:  

ООО «СЗ «Ю-Инвест» обратилось в  Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Химки об изменении условий инвестиционного контракта от 09.08.2012г.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик представил отзыв, в котором по иску возражал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 09.08.2012г. между ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» (до смены наименования ООО «ИНГЕОКОМ-001»)  и Администрацией городского округа Химки Московской области заключен Инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости на территории Московской области: малоэтажного жилого комплекса по адресу: <...>  а также дополнительное соглашение №1 от 30.07.2013г., №71/2 от 10.12.2013г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2015г., дополнительное соглашение №3 от 03.07.2017г., дополнительное соглашение №4 от 27.11.2017г., дополнительное соглашение №5 от 20.07.2018г., дополнительное соглашение №6 от 27.07.2018 г,, дополнительное соглашение №7 от 11.12.2018г., дополнительное соглашение №8 от 25.09.2019г.

Истцом в ходе исполнения контракта осуществлены строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных и блокированных жилых домов (таунхаусов) I очереди строительства, а также в полном объеме выполнены социальные обязательства по строительству (реконструкции, ремонту) и передаче в муниципальную собственность на безвозмездной основе следующих объектов:

- дошкольное общеобразовательное учреждение на 152 места (акт о результатах частичной реализации ДС-100 от 16.05.2017г., акт приема-передачи от 27.06.2017г.);

- городской фонтан (акт о результатах частичной реализации от 31.01.2014г.);

- отремонтированное здание и помещения Автономного образовательного учреждения дополнительного образования детей «Детско-юношеская школа спортивного танца «Надежда» (акт о результатах частичной реализации от 31.01.2014г.);

- автомобильная дорога от пересечения ул. Академика Грушина и ул.Мичурина до участка застройки с устройством уличного наружного освещения (акт о результатах частичной реализации №ДС-279 от 12.12.2017г., акт о результатах частичной реализации №ДС-280 от 12.12.2017г.);

- благоустройство городской набережной и водоема;

- сети инженерно-технического обеспечения (акт приема-передачи от 06.11.2018г.);

-  переданы 487,5 кв.м. площади жилых помещений (квартир) (акты о результатах частичной реализации №ДС-194 от 04.09.2018г., ДС №192 от 04.09.2018г., №ДС-191 от 04.09.2018г., №ДС-190 от 04.09.2018г.);

- перечислен инвестиционный взнос в размере 10 миллионов рублей в счет долевого участия в финансировании социально-экономического развития в г.о. Химки, в частности городских программ социально-экономического развития г.о. Химки (платежные поручения №393 от 20.06.2014г., №457 от 25.07.2014г., №516 от 04.09.2014г., №780 от 26.12.2014г., №137 от 29.03.2015г., №1441 от 06.10.2017г., №1445 от 10.10.2017г., №1462 от 11.10.2017г., №1469 от 12.10.2017г., №598 от 08.12.2020г.).

По состоянию на текущую дату объем социальных обязательств истца в рамках исполнения инвестиционного контракта предполагает строительство и передачу в муниципальную собственность объектов II очереди строительства, а именно:

- внутриплощадочные инженерные коммуникации;

- подъездные (внутриплощадочные) дороги к объекту строительства;

- общеобразовательное учреждение на 350 мест;

- 512,5 кв.м. площади жилых помещений (квартир).

В соответствии с положением статьи 327.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязанностей может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Согласно пунктам 1,2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Пунктом 5.1.5. инвестиционного контракта предусмотрены встречные обязательства ответчика по оказанию истцу необходимого, достаточного и своевременного содействия в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе, не ограничиваясь, обеспечивать подготовку и своевременное принятие распорядительных, разрешительных и согласующих документов, необходимых для реализации инвестиционного контракта.

При обращении за получением разрешения на строительство общеобразовательного учреждения одной из причин отказа Министерства жилищной политики Московской области (№78798 от 19.06.2020г.)  стало отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, посредством которого проектом предусмотрен заезд на территорию общеобразовательного учреждения.

При этом как, указал истец, несмотря на его многочисленные обращения о получении разрешения на размещение и установления сервитута, ответчиком были выданы отказы  за исх. №Р001-4768559687-36229274 от 24.07.2020г., №Р001-4768559687-36859536 от 17.08.2020г., №Р001-7148247877-37711907 от 31.08.2020г., №Р001-7148247877-38038488 от 02.10.2020г., №Р001-7148247877-40231021 от 24.11.2020г.).

Для подготовки площадки для строительства многоквартирных домов II очереди истцом были поданы три обращения к ответчику  с целью получения порубочного билета на вырубку зеленых насаждений, препятствующих организации строительного производства на объекте и последующему благоустройству. По данным обращениям ответчиком выданы отказы по формальным основаниям (№13 от 14.08.2020г., №17 от 07.10.202г., №1 от 09.02.2021г.).

При этом, как указал истец, с целью приведения в соответствие назначения земельного участка с утвержденной документацией по планировке территории им вложены значительные финансовые средства на изменение вида разрешенного использования земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов II очереди на основании Постановления Администрации городского округа Химки Московской области №799 от 08.08.2017г., а также понесены затраты  на оплату платежей за аренду земельного участка под размещение общеобразовательного учреждения, что в совокупности составляет более 61 миллиона рублей.

Как указал истец, с даты заключения инвестиционного контракта существенно изменилось законодательство, регулирующее отношения по строительству и привлечению денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, что существенно повлияло на сроки реализации и финансовые возможности истца.

Кроме этого для строительства объектов II очереди истцу необходимо привлечь банковское (проектное)  финансирование. Ввиду того, что проект по блокированным жилым домам нуждается в существенном изменении в связи с выявленными ограничениями, отразить данные дома в финансовой модели для банка не представляется возможным без изменения условий инвестиционного договора.

Для получения проектного финансирования на рассмотрении в банках находится финансовая модель II очереди строительства, включающая в себя строительство многоквартирных домов и общеобразовательной школы на 350 мест.

В целях анализа проекта Банк проводит стресс-анализ в соответствие с п.1.3. Приложения 5 «Критерии для кредитования заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу» к Положению Банка России от 28 июня 2017 года N 590-П  при этом необходимо, чтобы проект обеспечивал сохранение показателя покрытия долга денежными потоками, доступными для обслуживания долга, в период до полного погашения долга (LLCR) больше 1.0* при снижении цен реализации площадей Объектов на 20% относительно Базовой модели.

Данная модель показывает убыточность и не соответствует требованиям банков при проведении стресс-анализа. В случае, исключении школы из данной модели достигаются необходимые для банков показатели, проект имеет положительный финансовый результат.

1)Данная модель показывает убыточность и не соответствует требованиям банка при снижении стоимости реализации Объектов на 20% (стресс-анализ в соответствие с п.1.3. Приложения 5 «Критерии для кредитования заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу» к Положению Банка России от 28 июня 2017 года N 590-П). В случае, исключении  школы из данной модели достигаются необходимые для банков показатели, проект имеет положительный финансовый результат.

По условиям получения финансирования от банков на проект, финансовая модель при снижении стоимости реализации объектов недвижимости на 20% должна иметь положительный финансовый результат (быть прибыльной), ее показатель покрытия долга денежными потоками, доступными для обслуживания долга, в период до полного погашения  долга (LLCR) должен быть выше 1,0. При таких условиях финансовая модель инвестиционного проекта истца показывает убыточность, LLCR менее единицы. При этом если изменить срок реализации общеобразовательного учреждения и исключить школу из финансовой модели по строительству многоквартирных домов, требуемые банками параметры для получения финансирования на проект будут достигнуты.

Таким образом, истец не имеет возможности привлечь проектное финансирование в связи с тем, что финансовая модель имеет низкую экономическую эффективность учитывая сроки ее реализации и условия параллельного возведения социального объекта совместно с жилой застройкой  сильно "утяжеляет" проект.

Общеобразовательное учреждение является социальным объектом, и ответчик как участник инвестиционной деятельности и сторона по договору  также заинтересована в строительстве данного объекта, при этом, по мнению истца,  с его стороны заинтересованность отсутствует.

Как указал истец, при выполнении инженерно-геологических изысканий территории размещения блокированных жилых домов II очереди строительства была установлена неблагоприятная геология в виду наличия торфяных грунтов, несоответствующих прочностным характеристикам для данного вида строительства. Данное обстоятельство влечет за собой необходимость выполнения дополнительных работ по замещению грунта и усложнению конструкции устройства фундаментов зданий.

В ранее выданном ГПЗУ 2018г. на участки под размещение блокированных жилых домов II очереди не было учтено ограничение в части границ береговой полосы водного объекта (запрет на размещение объектов капитального строительства на расстоянии ближе 20 метров от водного объекта). ГПЗУ 2020г. Данные ограничения отражены, что влечет за собой необходимость перепроектирования блокированных жилых домов II очереди.

Также изменились  нормы проектирования общеобразовательных учреждений и ранее разработанная истцом проектная документация в настоящее время не соответствует требованиям текущего законодательства, в связи с чем требуется внесение изменений, что в свою очередь обуславливает необходимость значительных финансовых затрат и времени на ее разработку для приведения в соответствие с действующими нормами и правилами.

В соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ (ред. от 08.12.2020) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»  к существенным обстоятельствам, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора, является невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству  объекта недвижимого имущества.

Как указал истец, при выполнении инженерно-геодезических изысканий было установлен факт наложения на земельные участки Инвестора границ земельных участков и объектов капитального строительства участников СНТ «Вашутино».

Решениями Химкинского городского суда Московской области часть земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020205:1338, 50:10:0020205:1373, на которых проектом планировки территории предусмотрено расположение блокированных жилых домов II очереди и подъездных путей к ним, а также неразграниченные муниципальные земли отчуждены в пользу СНТ «Вашутино». Кроме этого истцом выявлено, что на земельном участке под застройку II очереди незаконно расположены трансформаторная подстанция и воздушная кабельная линия для электроснабжения СНТ «Вашутино».

Данные обстоятельства препятствуют освоению земельных участков и реализации инвестиционного контракта.

Поскольку предложение  истца в рамках досудебного урегулирования спора с ответчиком в порядке п.2 ст.452 ГК РФ ответчиком отклонено, истец обратился в суд с настоящим иском.

При этом возражения ответчика по вопросу условий контракта как изложенные в ответе на предложение истца, так и в отзыве на иск, носят формальный характер и не содержат ссылок на обстоятельства, препятствующие или недопускающие такое изменение.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для изменения или расторжении договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2.4. Контракта предусмотрен срок реализации II очереди строительства, при этом срок ввода в эксплуатацию отсутствует.

Застройщик предпринимал попытки продлить разрешение на строительство многоквартирных жилых домов II очереди. Застройщиком был получен отказ (№P001-7148247877-36734190 от 27.07.2020г.), выданный Министерством жилищной политики Московской области в виду того, что внесение изменений в разрешение на строительство в части его продления невозможно без направления уведомления о начале  строительства в органы государственного строительного надзора.

Помимо многоквартирных жилых домов к объектам II очереди относятся также блокированные жилые дома, школа на 350 учащихся, а также индивидуальные жилые дома, что не было принято во внимание при рассмотрении обращения. Разрешение на строительство указанных объектов не получено по причинам, указанным в письме за исх. №23 от 24.02.2021г., вх. №132вх-3585 от 25.02.2021г.

С учетом обстоятельств, изложенных в пунктах (1) и (2) реализация II очереди строительства и объема социальной нагрузки, невозможна без изменения сроков строительства.

Истец, заключая инвестиционный контракт в 2012 году

- не мог предположить наступление обстоятельств, связанных с существенным изменением законодательства и в момент заключения истец исходил из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец как заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение инвестиционного контракта без изменения его условий настолько нарушает соответствующее контракту соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении контракта;

- из существа инвестиционного контракта не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец как заинтересованная сторона.

Поскольку в настоящем деле имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет, а исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть имеется совокупность обстоятельств, наличие которых необходимо для изменения условий договора, суд находит требования истца об изменении условий договора заявленными правомерно и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Изменить условия договора инвестиционного контакта на строительство объектов недвижимости на территории Московской области: малоэтажного жилого комплекса по адресу:<...> от 09 августа 2012г. заключенного между ООО «СЗ «Ю-Инвест» и Администрацией городского округа Химки, а именно:

1. Продлить общий срок реализации и ввода в эксплуатацию объектов II очереди строительства с объектами инженерной инфраструктуры до конца III квартала 2024г.;

2.  Ввод в эксплуатацию общеобразовательного учреждения установить не позднее завершения строительства последнего блокированного жилого дома II очереди.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                            Бобкова С.Ю