Гражданский кодекс часть 1

ОАО «Промсвязьбанк» (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее – заинтересованное лицо, УФРС по МО) о признании незаконным решения УФРС по МО от 14 августа 2009 г. № 27/015/2009-324 об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке № Н-1/078-09-3-0 (залоге недвижимости), заключенного 10.06.2009 г. между ОАО «Промсвязьбанк» и ООО «Строитель-Плюс».

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует ООО «Строитель-Плюс».

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что право аренды земельных участков закладывается не как самостоятельный предмет залога, а одновременно с залогом зданий и помещений в силу прямого указания закона.

Заинтересованное лицо просило отказать в удовлетворении заявленных требований. В отзыве указало, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

ООО «Строитель-плюс» не возражало против удовлетворения заявленных требований, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В судебном заседании стороны изложили свои доводы.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Промсвязьбанк» (залогодержатель) и ООО «Строитель-Плюс» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № Н-1/078-09-3-0 от 10 июня 2009 г.

В соответствии со ст. 1 данного договора залогодатель предоставляет залогодержателю в залог:

1. Офисные помещения, назначение: нежилое, общей площадью 412,40 кв.м., этаж1, инв.№215:064-16413, лит. А, кадастровый (или условный) номер: 50-50-27/041/2007-189 (далее Помещение 1),

2. Офисные помещения, назначение: нежилое, общей площадью 86,60 кв.м., этаж 1, кадастровый (или условный) номер: 50-50-27/041/2007-190 (далее Помещение 2),

3. Здание РТП первой очереди строительства микрорайона «Родники», назначение: нежилое, общей площадью 88,9 кв.м., 1 – этажное, инв. №215:064-17629, лит. Б, кадастровый (или условный) номер: 50-50-27/061/2008-090 (далее – Здание 3),

4. Задние котельной, назначение: нежилое, общей площадью 157,3 кв.м., 1 – этажное, инв. №215:064-17628, лит. Б, кадастровый (или условный) номер: 50-50-27/005/2008-047 (далее – Здание 4),

5. Право аренды земельного участка, на котором находится Здание 4, кадастровый номер: 50:27:002 04 25:61 (далее – Земельный участок 1). Земельный участок 1 принадлежит залогодателю на праве краткосрочной аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка № 1458 от 5 марта 2009 г.,

6. Право аренды земельного участка, на котором находится Здание 3, кадастровый номер: 50:27:002 04 25:66 (далее – Земельный участок 2). Земельный участок 2 принадлежит залогодателю на праве краткосрочной аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка № 1429 от 29 января 2009 г.

Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области на основании абзацев четвертого, десятого ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в сообщении от 14 августа 2009 г. № 27/015/2009-324 отказало в государственной регистрации сделки – договора ипотеки.

В сообщении об отказе в государственной регистрации орган по государственной регистрации указал, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (ст. 5 Закона об ипотеке).

В порядке п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Согласно п. 1.1.5, 1.1.6 Договора об ипотеке № Н-1/078-09-3-0 от 10.06.2009 г. Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского района дал согласие на передачу в залог ОАО «Промсвязьбанк» права аренды земельных участков. Право краткосрочной аренды земельного участка передается в залог в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, законодательство не предусматривает положений о том, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В порядке п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

С учетом изложенного, договор об ипотеке, договор аренды представляют собой отдельные виды гражданско-правовых договоров, имеют самостоятельные положения, предъявляемые законодательством к их форме и государственной регистрации.

Заявитель в порядке ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратился в орган по государственной регистрации с заявлением о регистрации ипотеки, предметом которой является, в том числе, право краткосрочной аренды земельного участка. Следовательно, положения п. 2 ст. 26 ЗК РФ, предусматривающие требования к государственной регистрации договора аренды земельного участка, не подлежат применению к государственной регистрации договора об ипотеке № Н-1/078-09-3-0 от 10.06.2009 г.

Сторонами договора ипотеки исполнены императивные нормы ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке в соответствии с которыми ипотека здания , сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка , на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка .

Несоблюдение вышеуказанных норм - передача залогодателем по договору об ипотеке в залог только здания влечет ничтожность договора ипотеки.

В данном случае право аренды земельных участков рассматривается не как самостоятельный предмет залога, а одновременно с залогом зданий и помещений в силу прямого указания закона.

Оспариваемый отказ регистрирующего органа нарушает интересы сторон по договору об ипотеке, поскольку считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 14 августа 2009 г. № 27/015/2009-324 не соответствует закону и иным нормативным правовым актам и нарушает права и законные интересы заявителя.

Оснований для применения ч. 4 ст. 198 АПК РФ арбитражный суд не установил, так как заявитель обратился в суд в пределах трех месячного срока со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и законных интересов.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

При подаче заявления ОАО «Промсвязьбанк» уплатило государственную пошлину в размере 2 000 руб. по платежному поручению № 59713 от 30.09.2009 г. В соответствии со ст. 110 АПК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит взысканию с заинтересованного лица.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 180, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение УФРС по МО от 14 августа 2009 г. № 27/015/2009-324 об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке № Н-1/078-09-3-0 (залоге недвижимости), заключенного 10.06.2009 г. между ОАО «Промсвязьбанк» и ООО «Строитель-Плюс».

Взыскать с УФРС по МО в пользу ОАО «Промсвязьбанк» судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.А. Неяскина