Решение № А41-46385/20 от 20.10.2021 АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

«__» ___________ 20__ г.                                                              Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 20 октября 2021г.

Полный текст решения изготовлен 28 октября 2021г.

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:  

Гражданка ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Пущино, ООО Фирма «ЛЕПТА» с требованиями с учетом уточнения:

- признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Московская область, город Пущино, микрорайон В, дом №31, на указанные помещения:

1.   нежилое помещение №3 (комн. 1-6) площадью 39,6 кв.м с кадастровым номером №50:60:00000000:3971, лит. А;

2.   нежилое помещение к. 3 с кадастровым номером 50:60:0000000:4005 площадью 11,0 кв.м.;

3.   нежилое помещение №2 с кадастровым номером 50:60:0000000:3960 площадью 38, 9 кв.м.;

4.   нежилое помещение №1 с кадастровым номером 50:60:0000000:3949 площадью 30,0 кв.м;

в порядке ст. 225.17 АПК РФ обязать ООО Фирма «ЛЕПТА» опубликовать полный текст вступившего в законную силу судебного акта по делу в газете «Пущинская среда» в течение 14 дней с момента публикации судебного акта на официальном сайте суда;

истребовать из чужого незаконного владения ООО Фирма «ЛЕПТА» в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 142290, город Пущино, Московская область, микрорайон В, дом №31, следующие помещения:

нежилое помещение №3  (комн.   1-6) площадью 39,6 кв.м с кадастровым номером

№50:60:00000000:3971, лит. А;

нежилое помещение к. 3 с кадастровым номером 50:60:0000000:4005 площадью 11,0 кв.м;

нежилое помещение №2 с кадастровым номером 50:60:0000000:3960 площадью 38, 9 кв.м;

нежилое помещение №1 с кадастровым номером 50:60:0000000:3949 площадью 30,0 кв.м.

К исковому заявлению присоединились граждане ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Определением от 09.09.2020г. дело передано по рассмотрение Московского областного суда для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом по компетенции – в порядке главы 22.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации «Рассмотрение дел о защите прав и законных интересов группы лиц», введенной с 01 октября 2019 года Федеральным законом от 18 июля 2019 года № 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

            Постановлением от 17.12.2020г. Десятого арбитражного апелляционного суда определение от 09.09.2020г. отменено, дело направлено для рассмотрения по существу.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении своих требований, ссылаясь на незаконность приобретения ответчиком права собственности на спорное имущество, которое  в силу закона – ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме с момента приватизации первой квартиры в указанном жилом доме – 15.04.1993г. – поскольку в помещениях расположены инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома.

Ответчики по иску возражали, ссылаясь на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований, заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик ООО Фирма «ЛЕПТА» заявил ходатайство о взсыкании с истца 133.000руб. расходов по оплате услуг представителя.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: г.Пущино, м-н «В», д.31, был построен по типовому проекту 1960-х годов и реконструирован в 1977 году.

Спорные помещения, поименованные в исковом заявлении, с 1965 года  находились в распоряжении, а позднее в собственности муниципального образования г.Пущино, которое распоряжалось указанным имуществом.

Так, согласно Протоколу №6 от 29.06.1965г. заседания Исполкома Пущинского Поселкового Совета депутатов трудящихся было принято решение открыть в пос. Пущино с 01.09.1965г. филиал Серпуховской музыкальной школы.

Решением №159 от 15.05.1981 г. Исполнительного комитета РСФСР Пущинского городского Совета народных депутатов Московской области спорные помещения городской библиотеки («В» 31) были переданы детской художественной школе.

Решением №182 от 12.06.1981г. Исполнительного комитета РСФСР Пущинского городского Совета народных депутатов Московской области «О преобразовании художественного отделения музыкальной школы в художественную школу» утверждено, что художественная школа перемещена в бывшее помещение городской библиотеки (300 кв.м. в д. 31 «В»).

Таким образом, из материалов дела усматривается, что с момента постройки жилого дома, расположенного по адресу г. Пущино, м-н «В», д. 31 и до 11.04.1980г. -  есть до даты приватизации первой квартиры - в части спорных помещений, находящихся в муниципальной собственности, располагалась библиотека Пущино, а с 1980г. - художественная школа г.Пущино.

21 февраля 2016 г. между КУИ г. Пущино от имени муниципального образования г.Пущино МО, на основании Постановления Администрации г. Пущино от 30.12.2015 №649-п «Об утверждении условий приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения № 3/комн. 1-6/, общей площадью 39,6 кв.м., нежилого помещения к.3, общей площадью 11 кв.м., расположенных по адресу г. Пущино, м-н «В», д. 31 и ООО «Фирма «Лепта» был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

Данное помещение находилось в аренде у ООО «Фирма «Лепта», что указано в п.1.3. Договора купли-продажи. Предметом договора явились помещения с кадастровыми номерами: 50:60:0000000:3971 и 50:60:000000:4005. Данное имущество принадлежало на праве собственности муниципальному образованию г. Пущино.

30 января 2018 г. в соответствии с Договором № 03/18 между Администрацией г.Пущино в лице Комитета по управлению имуществом г. Пущино и ООО «Фирма «Лепта» заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № 2 с кадастровым номером 50:60:0000000:3960 по адресу г. Пущино, м-н «В», д. 31, площадью 38,9 кв.м.

На основании заключенных с Администрацией г.Пущино договоров купли-продажи  ООО «Фирма «Лепта»  является собственником помещений в многоквартирном жилом доме  по адресу: Московская область, г.Пущино, микрорайон В, дом 31:

1. нежилое помещение №3 (комн. 1-6) площадью 39,6 кв.м с кадастровым номером 50:60:00000000:3971, лит. А;

2. нежилое   помещение   к.  3   с   кадастровым   номером   50:60:0000000:3960 площадью   11,0   кв.м.; 

3. помещение №2 с кадастровым номером 50:60:0000000:3960 площадью 38,9кв.м.;

4. помещение №1 с кадастровым номером 50:60:0000000:3949 площадью 30,0 кв.м.

Как указал истец, в указанных помещениях цокольного этажа находятся инженерные коммуникации отопления, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме. Коммуникации проходят в другие помещения дома (квартиры), расположенные выше обследованных помещений цокольного этажа, на трубопроводах инженерных коммуникаций установлена запорная    арматура    горячего водоснабжения и отопления, в связи с чем спорные помещения обладают признаками, необходимыми для их отнесения к общему имуществу домовладельцев.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Указанная позиция отражена в Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий», согласно которой при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, у собственников жилых и нежилых помещений с момента регистрации права собственности на них в силу закона возникает право общей долевой собственности на вспомогательные помещения пропорционально занимаемым площадям.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В    соответствии    с    пунктом    9    Постановления    Пленума    Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых  вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий»  в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию в настоящем деле, по ходатайству истца определением от  12.07.2021г. по делу была назначена  судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭК «ТехПроектСтрой», эксперту ФИО13, предупрежденному об угоовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1)        Являются ли самостоятельными объектами недвижимого имущества или общим имуществом многоквартирного дома по адресу: Московская область, г.Пущино, микрорайон В, дом 31 следующие помещения:

1. нежилое помещение №3 (комн. 1-6) площадью 39,6 кв.м с кадастровым номером 50:60:00000000:3971, лит. А;

2. нежилое   помещение   к.  3   с   кадастровым   номером   50:60:0000000:3960 площадью   11,0   кв.м.; 

3. помещение №2 с кадастровым номером 50:60:0000000:3960 площадью 38,9кв.м.;

4. помещение №1 с кадастровым номером 50:60:0000000:3949 площадью 30,0 кв.м? 

2)    Имеются ли в указанных помещениях инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома?

Заключением эксперта, не доверять которому у суда нет оснований, установлено, что нежилые помещения №3 (комн. 1-6) площадью 39,6 кв.м с кадастровым номером 50:60:00000000:3971, лит. А; к. 3   с   кадастровым   номером   50:60:0000000:3960 площадью   11,0   кв.м.;  №2 с кадастровым номером 50:60:0000000:3960 площадью 38,9кв.м.; №1 с кадастровым номером 50:60:0000000:3949 площадью 30,0 кв.м   по адресу: Московская область, г.Пущино, микрорайон В, дом 31 являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Экспертом установлено, что указанные помещения, расположенные в цокольном этаже,  ранее являлись квартирами, но в настоящее время используются как нежилые.

Каждое из указанных помещений - структурно обособленное наружными и внутренними стенами, оконными и дверными проемами, обеспечивающее возможность прямого доступа из них к помещениям общего пользования многоквартирного дома (коридоры, лестничные клетки и т.д.), состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их деятельностью в таком обособленном помещении. Каждое из вышеуказанных спорных помещений, как и любая квартира в многоквартирном жилом доме, оснащено сетями инженерно-технического обеспечения непосредственно для собственных нужд, так и транзитными, поставляющими энергоресурсы в другие помещения жилого дома ввиду принятых объемно-планировочных решений.

Нежилое помещение к. 3 с кадастровым номером 50:60:0000000:3960 площадью 11,0 кв.м. представляет собой изолированную кладовую, расположенную на цокольном этаже, доступ в которую также, как и в остальные спорные помещения, осуществляется из помещения общего пользования цоколя - коридора (лит. I, пом. 4).

Как установлено экспертом, согласно представленным материалам дела - технической (проектной) документации - система отопления многоквартирного жилого дома представлена двумя магистралями - подающей и обратной: подающая располагается на чердаке здания, обратная - частично «в подпольном канале» для помещений цокольного этажа, расположенных левее лестничной клетки (где располагаются спорные помещения), и частично «над полом подвала» для помещений цокольного этажа, расположенных правее лестничной клетки. Подающую и обратную магистрали соединяют 17 стояков системы отопления, на которые установлены радиаторы отопления (регистор «М-140»), при этом 8 из 17 стояков отопления здания проходят через спорные помещения.

По результатам осмотра экспертом установлено, что обратный магистральный трубопровод системы отопления, в том числе в спорных помещениях, проложен везде открыто над полом, а не частично «в подпольном канале», как предусмотрено представленной в материалы дела технической (проектной) документацией, при этом в спорных помещениях частично выполнена замена приборов отопления, выполнена частичная замена стояков с установкой на некоторых из них шаровых кранов для возможности их отключения, выполнена установка спускного крана на обратной магистрали для опорожнения теплоносителя из системы отопления здания, при этом приямок для слива воды в помещении со спускным краном отсутствует, и как следствие всего этого - в связи с выносом из подпольного канала выполнена замена обратного магистрального трубопровода системы отопления.

Экспертом установлено, что учитывая, что здание 1965 года постройки, то все вышеизложенные признаки свидетельствует о том, что был выполнен капитальный ремонт системы отопления многоквартирного жилого дома, том числе капитальный ремонт   сетей отопления, в результате которого обратный магистральный трубопровод отопления, ранее расположенный в подпольном канале, был вынесен и расположен непосредственно у пола вдоль наружных стен, что, с одной стороны, обеспечивает преимущества в виде легкого его обслуживания (он находится на виду, не скрыт), а с другой - негативные: имеется возможность вмешательства в работу системы отопления посторонних лиц, не имеющих отношения к эксплуатирующей организации (напр.: при закрытии шарового крана, расположенного на отводе стояка системы отопления от обратной магистрали, прекратится нормальное движение теплоносителя в помещениях вышерасположенных квартир, отопление которых осуществляется от соответствующего стояка).

Экспертом также установлено, что была изменена схема подключения стояков к обратному магистральному трубопроводу -некоторые стояки подключены по зависимой от приборов отопления схеме (отсутствуют перемычки), что, в случае неисправности прибора отопления в спорном помещении и необходимости его замены, потребует перекрытия стояка и нарушению работы системы отопления нескольких помещений.

При этом, как указал эксперт, существующее исполнение системы отопления выполнено с нарушением и требует устранения.

Ввиду того, что выводы эксперта по поставленным судом вопросам являются однозначными и мотивированными, неясности и противоречия в заключении эксперта отсутствуют, оснований для назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы у суда не имеется. Нарушений норм процессуального права и законодательства об экспертизе при проведении экспертизы судом не установлено, основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют.  Заключение эксперта не содержит противоречий,  является достаточно ясным и полным, и принимается в качестве надлежащего доказательства по делу.

Основания для назначения повторной экспертизы у суда отсутствуют, возражения истца связаны с несогласием с выводами эксперта.

Таким образом, экспертом установлено, что коммуникации, предназначенные для  обслуживания части многоквартирного дома, изначально не располагавшиеся в спорных помещениях, в настоящее время размещены в них после проведения капитального ремонта системы отопления.

То есть спорные помещения до проведения капитального ремонта системы отопления не отвечали признакам общего имущества, являлись (и являются в настоящее время самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для размещения социальных учреждений.

Признаками отнесения их к объектам общего имущества спорные помещения стали обладать после проведения капитального ремонта системы отопления, осуществленного с нарушениями, требующими устранения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Материалами дела подтверждается, что первая квартира в указанном доме была приватизирована 15.04.1993г. согласно представленному в материалах дела договору о приватизации.

Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество (часть 2 статьи 23).

С учетом изложенного, по смыслу части 2 статьи 23 Федерального закона о регистрации №122-ФЗ от 21.07.1997 право общей долевой собственности было зарегистрировано одновременно с государственной регистрацией права на первую приватизированную квартиру в доме, то есть  15.04.1993г.

Согласно статье 289 ГК РФ, части 1 статьи 37 ЖК РФ  собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 37 ЖК РФ  доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма установлена и статьей 135 ГК РФ, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, и муниципальную собственность» определено (пункт 2): объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Пунктом 1 Приложения 3 установлено, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

В то же время, в пункте 16 Постановления №3020-1 указано, что установленный порядок разграничения государственной собственности не распространяется на объекты, ранее переданные в собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов, районов в порядке, установленном Законом Российской Федерации «О дополнительных полномочиях Местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям» на объекты, ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан (то есть, в порядке приватизации).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09 разъяснено, что если на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Как усматривается из материалов дела, спорные помещения цокольного этажа с момента постройки жилого дома и до 11.04.1980г. -  есть до даты приватизации первой квартиры – были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Приобретение помещениями после возникновения на них права муниципальной собственности (в результате произведенного капитального ремонта системы отопления) формальных признаков отнесения к общему имуществу не может являться основанием для лишения ответчика права собственности на это имущество.

При таких условиях, изучив и оценив в совокупности все представленные в матеиралах дела доказательства, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению.

Заявление ответчика о  пропуске срока исковой давности не имеет правового значения в настоящем деле.

Расходы по госпошлине, расходы по оплате судебной экспертизы, а также понесенные ответчиком расходы по оплате услуг представителя в разумном размере подлежат возмещению с истца.

Руководствуясь ст.ст.289,290,304, ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, ст.ст.167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО Фирма «ЛЕПТА» 55.000руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 70.000руб. расходов по оплате услуг представителя.

            Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                            Бобкова С.Ю.