Гражданский кодекс часть 1

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

ИП ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ______________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ИП ФИО2

_________________________________________________________________________________

взыскании 201.931руб. задолженности по арендной плате по договору № 62 от 12.07.2018г. за период с января по май 2020г.

к____________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________о ________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

без вызова сторон в порядке ст.ст. 226-229 АПК РФ

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2 о взыскании 201.931руб. задолженности по арендной плате по договору № 62 от 12.07.2018г. за период с января по май 2020г.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Однако доказательств наличия установленных Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, ответчиком не представлено, в связи с чем основания для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства у суда отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 227 АПК РФ дело рассматривается в порядке упрощенного производства.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на не соблюдение истцом претензионного порядка, в этом случае просил иск оставить без рассмотрения, указал, что ответчиком было заявлено об уменьшении размера арендой платы и отсрочке, о приостановлении действия договора аренды в связи с Указом Губернатора Московской области от 28.03.2020г., письмом от 30.04.2020г. истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды в одностороннем порядке с 10.05.2020г., в случае неоплаты арендных платежей за предыдущий период. Ответчик указал, что освободил помещение с 10.05.2020г.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды № 62 от 12.07.2018г. ответчик являлся арендатором нежилого помещения в соответствии с п.1.1 договора.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы в разделе 3 договора.

В соответствии с п.3.1.1 договора ответчик обязался вносить постоянную арендную плату в следующем размере: с 09.12.2019г. по 08.01.2020г. - не начисляется, за период с 09.01.020г. по 08.12.2020г. - 70.000руб. в месяц.

В соответствии со ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Однако, как указал истец, ответчик принятые на себя по договору обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по внесению арендной платы составляет 12 421 рубль за январь (переменная часть) + 20 725 рублей за февраль (переменная часть) + 19 134 рубля за март (переменная часть) + 9 657 рублей за апрель (переменная часть) + 70 000 рублей за апрель (постоянная часть) + 70 000 рублей за май (постоянная часть) = 201 931 рубль.

22 мая 2020 года истец направил ответчику претензию об уплате задолженности, что подтверждается кассовым чеком (номер почтового идентификатора 14140247151349) от 22 мая 2020 года. Поскольку ответчик оставил претензию истца без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против взыскания суммы долга, ссылаясь на Постановление Гурбенатора Московской области от 12.03.2020г. № 108-ПГ, согласно которому с 13.03.2020г. по 25.06.2020г. была запрещена работа ТЦ на территории Московской области, указал, что в данной связи помещение не могло использоваться, просил отсрочить оплату арендных платежей.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора без обращения в суд, письменно уведомив арендодателя за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Как указал ответчик, письмом от 03.05.2020г. в порядке реализации предоставленного аредатору пунктом 4.4 договора права на односторонний отказ от исполнения договора, истцу было направлено уведомление о расторжении договора с 04.05.2020г.

Таким образом, судом установлено, что с учетом установленного пунктом 4.4 договора порядка отказа от исполнения договора и в соответствии со ст.450.1 ГК РФ договор считается расторгнутым с 03.06.2020г.

Как указал ответчик, помещение было освобождено им 10.05.2020г.

Однако с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, в связи с чем требование об уплате аренды за период с января по май 2020г. является правомерным.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к которым относятся деятельность истца и ответчика.

Согласно части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г. размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г. арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 , введенной федеральным законом от 08.06.2020г. № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года откаЗакона № 98-ФЗ от 01.04.2020г.заться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

При этом указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Таким образом, действующее законодательство предписывает сторонам договора аренды заключить дополнительное соглашение, предусматривающее уменьшение уплаты арендных платежей, но никак не предполагает освобождение от уплаты арендных платежей и тем более расторжение договора аренды.

Как указал ответчик, истцу было направлено требование о снижении размера арендной платы и последующем предоставлении отсрочки арендных платежей в порядке ч.3 ст.19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г.

Однако доказательств направления такого требования в материалы дела ответчиком не представлено, в связи с чем данная процедура не может признана судом реализованной.

Таким образом ответчик, минуя процедуру заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, сразу направил истцу уведомление об отказе от исполнения договора.

Поскольку пунктом 4.4 договора такой отказ от исполнения допускается, с учетом установленного пунктом 4.4 договора порядка отказа от исполнения договора и в соответствии со ст.450.1 ГК РФ договор считает расторгнутым с 03.06.2020г.

Так как факт наличия у ответчика задолженности по внесению арендной платы за период с января по май 2020г. подтвержден материалами дела, суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, находит требования истца о взыскании задолженности подлежащими удовлетворению как заявленные обоснованно, подтвержденные материалами дела, основанные на нормах действующего законодательства.

При этом в соответствии с п.3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» в части уплаты задолженности 140.000руб. (постоянная часть) ответчику предоставляется отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

Расходы по госпошлине подлежат возмещению с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 309,310, 614 ГК РФ, ст.ст. 226-229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 201.931руб задолженности, 7.039руб. расходов по госпошлине.

Разъяснить, что в соответствии с п.3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» в части уплаты задолженности 140.000руб. предоставляется отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, установленный ч.4 ст.229 АПК РФ.

Судья Бобкова С.Ю.