Гражданский кодекс часть 1

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

Прокуратуры Московской области

Администрации Щелковского муниципального района, ООО «Спектр»

3 лицо: Совет депутатов городского поселения Щелково

к _________________________________________________________________________________

признании сделок недействительными, применении последствий недействительности

от истца: ФИО1

от ответчиков: ФИО2, ФИО3

от 3 лица: ФИО3

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

Прокуратура Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области в порядке ст. 52 АПК РФ с иском к Администрации Щелковского муниципального района, ООО «Спектр» при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Совета депутатов городского поселения Щелково о признании недействительными договоров купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 261 от 01.03.2016г., № 262 от 01.03.2016г., заключенных между администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО «Спектр», применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязании ООО «Спектр» передать администрации Щелковского муниципального района Московской области нежилое помещение общей площадью 275,6 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. I, нежилое помещение общей площадью 596,2 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. I, а администрации Щелковского муниципального района Московской области принять нежилые помещения и возвратить ООО Спектр» денежные средства, полученные по сделкам.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика Администрации Щелковского муниципального района в судебном заседании требования истца признал.

Ответчик ООО «Спектр» по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве и выступлении представителя в судебном заседании.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ ООО «Спектр» 29.12.2015г. обратилось в администрацию Щелковского муниципального района с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресам: <...> и <...>.

Постановлением администрации Щелковского муниципального района от 20.02.2016 № 704 «О продаже муниципального недвижимого имущества Щелковского муниципального района - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. I» ООО «Спектр» продано арендуемое недвижимое имущество, находящееся в собственности городского поселения Щелково Щелковского муниципального района - нежилое помещение общей площадью 275,6 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. I, утверждены условия приватизации данного имущества: стоимость в размере 5 456 604 без учета НДС и рассрочка на 60 месяцев.

На основании указанного постановления 01.03.2016г. между администрацией Щелковского муниципального района и ООО «Спектр» заключен договор № 261 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Постановлением администрации Щелковского муниципального района от 20.02.2016 № 705 «О продаже муниципального недвижимого имущества Щелковского муниципального района - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. I» ООО «Спектр» продано арендуемое недвижимое имущество, находящееся в собственности городского поселения Щелково Щелковского муниципального района - нежилое помещение общей площадью 596,2 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. I, утверждены условия приватизации данного имущества: стоимость 11 803 950 без учета НДС и рассрочка на 60 месяцев.

На основании указанного постановления 01.03.2016г. между администрацией Щелковского муниципального района и ООО «Спектр» заключен договор № 262 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Истец считает, что указанные договоры купли-продажи муниципального имущества заключены с нарушением норм федерального законодательства и подлежат признанию недействительными в силу того, что в нарушение ст. 14 Федерального закона № 178-ФЗ, ст.50 Устава городского поселения Щелково, п.3 Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского поселения Щелково, утвержденного решением Совета депутатов городского поселения Щелково №44/2 от 28.11.2007г. решение об утверждении условий приватизации спорного имущества Советом депутатов не принималось, условия приватизации не согласовывались как не согласовывались оспариваемые договоры.

Кроме того истец считает, что имущество было отчуждено по необъективной, заниженной цене.

Изложенное явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском со ссылкой на нарушение заключением оспариваемых сделок законодательства о приватизации, а также прав органа местного самоуправления по эффективному распоряжению муниципальным имуществом.

В п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №15 от 23.03.2012 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» установлено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования, в данном случае в интересах Щелковского муниципального района Московской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемые договоры были заключены в порядке реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 9 Федерального закона №159-ФЗ установлены специальные правила отчуждения государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении такого заявления согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 01.01.2009г. реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. С 01.01.2009г. субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям для реализации права на приобретение имущества.

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 Федерального закона №159-ФЗ, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании (согласовании) приватизации муниципального имущества на соответствующий год. В пунктах 1,5 вышеназванного информационного письма разъяснено, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества является исчерпывающим. Субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления не вправе своими нормативными актами устанавливать каких-либо ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение арендуемого имущества.

Решением Совета депутатов городского поселения Щелково №13/5 от 30.12.2015г. были внесены изменения в Порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского поселения Щелково, в связи с этим согласование Советом депутатов городского поселения Щелково совершения сделок по распоряжению муниципальным недвижимым имуществом, в том числе влекущих его отчуждение, не требуется.

Учитывая, что нормы Федерального закона №159-ФЗ не устанавливают обязательности планирования приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, при рассмотрении вопроса о реализации преимущественного права арендатора на приобретение им арендуемого имущества, а также тот факт, что вышеназванные помещения не включены в Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления только в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, заключение оспариваемых договоров купли-продажи без согласования с Советом депутатов закону не противоречит.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Оценка рыночной стоимости реализованного по спорным сделкам имущества была проведена в установленном законом порядке субъектом оценочной деятельности, Отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости соответствуют общим требованиями к содержанию отчета об оценке объекта оценки, определенным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1999 № 135-ФЗ, и доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с п.п.1,3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Однако в настоящем деле договоры заключены по цене, определенной независимым оценщиком в Отчетах об оценке стоимости имущества, в установленном законом порядке не оспоренных и недействительными не признанных, в связи с чем у суда отсутствуют основания полагать установленную в договорах цену имущества недостоверной.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Бобкова С.Ю.