Гражданский кодекс часть 1

третьих лиц – ФИО1, Министерство имущественных отношений Московской области, ГУП МО «Наследие», ГУП МОБТИ, ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания»,

о признании права собственности на объект недвижимости,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по дов. от 29.03.2010 г.,

от ответчика – ФИО3 по дов. от 26.10.2009 г.,

от третьих лиц

установил:

Закрытое акционерное общество «Аргус Паплайн Сервис»обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная строительная компания» о признании права собственности на незавершенный результат инвестиционной деятельности – 15 машиномест в Общественном центре (многофункциональный офисно-торговый центр с торговыми помещениями и автостоянкой), находящиеся по адресу: Московская область, Красногорский район, МКАД 65-66 км.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, истцом указан ФИО1.

Иск предъявлен на основании ст. ст. 218, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 6, 7Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. ст. 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В обоснование заявленных требований истец указал, что им по договору уступки прав (цессии) № 16-10/У от 15.12.2008 г., заключённому с ФИО1, были приобретены права соинвестора по договору соинвестирования № 16-10/07 от 29.10.2007 г., заключённому в свою очередь последним с ответчиком, в части получения в собственность 15 машиномест, указанных в приложении № 1 к данному договору в Общественном центре, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, МКАД 65-66 км. Свои договорные обязательства истец выполнил полностью, оплатив инвестиционный взнос в полном объёме и в надлежащие сроки, Общественный центр, в котором находятся спорные 15 машиномест, введён в эксплуатацию. Вместе с тем, государственная регистрация права собственности на них в настоящее время невозможна по причине невыполнения ответчиком своих обязательств в части подписания с ним акта о результатах инвестирования строительства объекта, закрепляющего права участников договора соинвестирования.

Определением суда от 15.03.2010 г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, ГУП МО «Наследие», ГУП МОБТИ и ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания».

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах и требованиях искового заявления.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку у истца не возникло обязательственное право требования индивидуально-определённого недвижимого имущества, так как инвестиционный контракт № 1/11-04 от 21.01.2004 г., во исполнение которого осуществлялось строительство Общественного центра, полностью не исполнен, выдел долей в натуре не произведён, акт о реализации инвестиционного проекта не подписан и находится в стадии согласований. Таким образом, индивидуализированные объекты в виде 15 машиномест в настоящее время отсутствуют.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, своих представителей в заседание суда не направили. Дело рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, письменных объяснениях на него и в выступлениях представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Арбитражным судом установлено, что 20.01.2004 г. между Министерством имущественных отношений Московской области (Министерством), Министерством строительного комплекса Московской области (Минмособлстроем), Администрацией Красногорского района Московской области (Администрацией) и государственным предприятием Московской области «Наследие» (инвестором-заказчиком) был заключен инвестиционный контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости на территории Московской области, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства Административно-общественного центра Московской области (далее объект) на земельном участке ориентировочной площадью 15,0 га по адресу: Московская область, Красногорский район, Мякининская пойма.

Данный инвестиционный контракт был зарегистрирован в Минмособлстрое 21.01.2004 г. за № 1/11-04.

Согласно п. 2.2 инвестиционного контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-заказчик обязуется за счёт собственных (заёмных) средств произвести новое строительство объекта по адресу: Московская область, Красногорский район, Мякининская пойма, общей площадью и этажностью в соответствии с утверждённым проектом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим контрактом.

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено базовое соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами в следующем порядке:

- по нежилой площади, а также подземная автостоянка: 70 % – в собственность инвестора-заказчика и 30 % – в собственность Московской области (Министерство);

- площади помещений, неразрывно связанные с функционированием объекта, будут являться общей совместной собственностью сторон;

- конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность, по итогам реализации контракта определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с п. 3.5 инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учётом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям контракта.

23.09.2004 г. на основании Постановления Правительства Московской области от 13.03.2002 г. № 80/8 «О строительстве административно-общественного центра Московской области» и инвестиционного контракта № 1/11-04 от 21.01.2004 г. между ГУП МО «Наследие» (инвестором-заказчиком) и ООО «Объединенная строительная компания» (соинвестором) был заключён инвестиционный договор № 1-5/11-04, предметом которого является объединение усилий инвестора-заказчика и соинвестора для совместной реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта – Административного центра Московской области и Общественного центра (далее вместе именуемые – инвестиционный объект, по отдельности – объект).

Соинвестор в соответствии с настоящим договором обязуется осуществить инвестирование строительства инженерных сетей инвестиционного объекта в объёме и в сроки, определённые в приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора и Общественного центра в объёме 100 %, с правом получения в собственность 100 % общей площади Общественного центра и земельного участка площадью не менее 2,8 га, как результата инвестиционной деятельности (п. 3.2 инвестиционного договора).

В пункте 1.3 инвестиционного договора указано, что Общественный центр – здание нежилого назначения многофункциональный офисно-деловой центр с торговыми помещениями общей площадью не менее 56000 кв. м на земельном участке площадью не менее 2,8 га по адресу: Московская область, Красногорский район, Мякининская пойма, 65-66 км МКАД, входящий в состав Административно-общественного центра, на создание которого инвестор-заказчик направляет собственные, заёмные и (или) привлечённые средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Данным инвестиционным договором предусмотрены условия сдачи и приёмки объекта, в частности передача соинвестору приходящихся на его долю либо определённой им эксплуатирующей организации по акту приёма-передачи площадей в объекте с пакетом документов, необходимых для регистрации права собственности соинвестора на помещения объекта.

11.08.2006 г. между сторонами инвестиционного контракта было заключено дополнительное соглашение к нему № 8 № 59, которым внесены изменения в пункты 2.1, 2.2, 3, 3.6 данного контракта.

Согласно указанному соглашению предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства комплекса зданий Административно-общественного центра Московской области, включая отдельно стоящие здания (строительные названия), в том числе Общественный центр с автостоянкой (далее ОЦ) ориентировочной инвестиционной стоимостью 2500000000 руб. и ориентировочной площадью не менее 56000 кв. м.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-заказчик обязуется за счёт собственных (заёмных) средств организовать проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта по адресу: Московская область, Красногорский район, Мякининская пойма, 65-66 км МКАД общей площадью и этажностью в соответствии с утверждённым проектом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим контрактом.

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта, в редакции вышеназванного дополнительного соглашения, определено базовое соотношение раздела имущества по ОЦ по итогам реализации контракта между сторонами в следующем порядке:

- 100 % общей площади нежилых помещений Общественного центра, автостоянки и земельного участка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Московской области в собственность ООО «Объединенная строительная компания», привлечённого к реализации проекта на основе отдельно заключённого договора;

- конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность по всем зданиям, по итогам реализации контракта определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Вышеназванное дополнительное соглашение было зарегистрировано 19.09.2006 г. в Минмособлстрое.

Для исполнения своих обязательств по инвестиционному договору ООО «Объединенная строительная компания» (инвестор) в лице генерального директора ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» по Агентскому договору № 18/ЗАО от 06.09.2007 г. заключило с ФИО1 (соинвестором) договор соинвестирования № 16-10/07 от 29.10.2007 г., по условиям которого соинвестор участвует в финансировании (нвестировании) строительства и ввода в эксплуатацию здания нежилого назначения, многофункционального офисно-делового центра с торговыми помещениями и автостоянкой ориентировочной площадью 56000 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, МКАД 65-66 км, вблизи д. Мякинино (далее объект), а инвестор при условии выполнения соинвестором своих обязательств по настоящему договору обязуется передать соинвестору долю в объекте при получении разрешения на его ввод в эксплуатацию (л. д. 12-15).

В качестве результата своей инвестиционной деятельности соинвестор получает в собственность 15 машиномест, состав которых определяется в соответствии с п. 1.3 настоящего договора и приложением № 1 к настоящему договору (п. 1.2 договора соинвестирования).

Пунктом 3.1.5 договора соинвестирования предусмотрено, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию инвестор обеспечивает оформление и подписание акта о результатах инвестирования строительства объекта, закрепляющего права участников настоящего договора и привлечённых ими по соответствующим договорам третьих лиц, на созданный в результате инвестиционной деятельности объект. Данный акт составляется с уточнением объёма общей площади, почтового адреса объекта. Инвестор обязан обеспечить ввод объекта в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2008 года.

Акт о результатах инвестирования строительства объекта должен быть подписан в срок не позднее 30 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 3.2.7 договора соинвестирования).

15.12.2008 г. между ФИО1 (соинвестором) и ЗАО «Аргус Паплайн Сервис» (новым соинвестором) был заключён договор уступки прав (цессии) № 16-10/У по договору соинвестирования № 16-10/07 от 29.10.2007 г., в соответствии с которым соинвестор уступает, а новый соинвестор принимает права (требования), принадлежащие соинвестору по договору соинвестирования № 16-10/07 от 29.10.2007 г. в части получения в собственность 15 машиномест в здании нежилого назначения, многофункционального офисно-делового центра с торговыми помещениями и автостоянкой ориентировочной общей площадью 56000 кв. м, расположенного по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, МКАД 65-66, вблизи д. Мякинино (далее объект) при получении разрешения на его ввод в эксплуатацию, а также новый соинвестор принимает другие обязанности соинвестора, указанные в договоре соинвестирования (л. д. 8-10).

По платёжным поручениям № 181964 от 31.10.2007 г., № 62347847 от 28.12.2007 г. ФИО1 была произведена оплата инвестиционного взноса по договору соинвестирования № 16-10/07 от 29.10.2007 г. (л. д. 17-18).

Здание Общественного центра с автостоянкой, тепловые сети, сети высоковольтного электрического кабеля, сети ливневой канализации, телефонная канализация, сети низковольтного электрического кабеля, сети пожарного водопро-трасса хозяйственно-бытового водопровода, трасса хозяйственно-бытовой канализации, расположенного по адресу: 143402, <...>, корп. 2 введено в эксплуатацию разрешением Администрации Красногорского муниципального района Московской области на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50505000-356 от 29.12.2008 г.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложении» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренный инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора – соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счёт финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определённую вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определённой части в объекте инвестиций не влечёт за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определённого в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учётом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Статьёй 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Статьей 219 ГК РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Соглашение о результатах реализации инвестиционного проекта по своей правовой природе является соглашением о добровольном разделе имущества, находящегося в долевой собственности.

Отсутствие такого соглашения является препятствием для государственной регистрации права собственности истца на причитающуюся ему часть вновь созданного недвижимого имущества.

При недостижении согласия между инвесторами о разделе общего имущества или выдела доли одного из них во вновь созданном объекте недвижимого имущества заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями.

Соглашение о предварительном распределении площадей не подлежит изменению при условии выполнения сторонами инвестиционного контракта своих обязательств в полном объёме.

Доказательств подписания между сторонами инвестиционного контракта акта о результатах реализации инвестиционного проекта, осуществления раздела долевой собственности и распределения площади в натуре суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Исполнение соинвестором обязательств по договору соинвестирования № 16-10/07 от 29.10.2007 г. само по себе не влечёт возникновение у него и нового соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку в настоящее время ответчику не принадлежит право собственности на какую-либо определённую часть в вышеназванном объекте инвестиций, у истца, как у нового соинвестора по договору соинвестирования № 16-10/07 от 29.10.2007 г., может возникнуть право требования от ответчика передачи находящейся в его собственности индивидуально определённой части в объекте инвестиций, а не права на имущество, находящееся в общей собственности.

Кроме того, истцом не представлены доказательства оплаты уступки права (требования) на спорные 15 машиномест в соответствии с п. п. 1.5, 3.1 договора уступки прав (цессии) № 16-10/У от 15.12.2008 г.

Вместе с тем, согласно п. 1.6 договора уступки прав (цессии) права по договору соинвестирования переходят от соинвестора к новому соинвестору с момента поступления денежных средств за передачу права (требования) в полном объёме на расчётный счёт соинвестора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья М. Г. Торосян