Гражданский кодекс часть 1

председательствующий судья Н.А. Чекалова ,при ведении протокола судебного заседаниясекретарем судебного заседания Р.А.Нагаевым, рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>) к ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (ИНН <***>), третье лицо Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***>), о взыскании, расторжении

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация го Химки, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Публичному акционерному обществу «Уральский банк реконструкции и развития» (далее – ПАО «УБРиР», банк, ответчик) с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженности по пеням по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 № 520 за период с 16.03.2016 по 11.08.2022 в размере 203222,40 руб., расторжении договора аренды от 28.12.2005 № 520 земельного участка с кадастровым номером 50:10:010207:0021 вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации офисного центра с автостоянкой», расположенного по адресу: <...> между д. 36 и 38 и обязании ПАО «УБРиР» вернуть Администрации го Химки указанный земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

28.12.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор на основании договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка) заключен договор аренды № 520 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 50:10:010207:0021 вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации офисного центра с автостоянкой», расположенного по адресу: <...> между д. 36 и 38 (далее – земельный участок).

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в порядке, предусмотренном договором.

Истец установил, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендных платежей, возникла задолженность.

В претензии к ответчику истец потребовал погасить задолженность, а также предложил в связи с систематическим невнесением арендной платы расторгнуть договор аренды.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на погашение задолженности (представлено платежное поручение), на неверный расчет неустойки (пропуск срока исковой давности, вину истца в неоплате арендных платежей – ст. 404 ГК РФ, и неприменение истцом к расчету моратория на начисление неустоек, введенное постановлением Правительства Российской Федерации № 497). Также просил отказать в расторжении договора аренды, указывая на то, что ответчик не уклоняется от уплаты арендных платежей, принимает меры по погашению задолженности. Кроме того, банк является собственником помещений расположенных в здании построенном на земельном участке, сдает их в аренду, и в случае расторжения договора аренды продолжит пользоваться земельным участком, таким образом расторжение невыгодно в данном случае ни для истца, ни для ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. 14 Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 N 9/92) (далее – закон № 23/96-ОЗ) расчет арендной платы производится по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 6 ст. 15 закона № 23/96-ОЗ).

В первоначальных требованиях о взыскании истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 2 квартала 2021 года по 2 квартал 2022 года в размере 503635,56 руб.

Ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение № 59213 от 11.08.2022 об оплате по договору аренды земельного участка № 520 от 28.12.2005 в размере 504071,28 руб.

С учетом произведенной оплаты истцом уточнены заявленные требования, истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку платежей за период с 16.03.2016 по 11.08.2022 в размере 203222,40 руб.

В соответствии со ст. 195, п. 1 ст. 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Статьей 207 ГК РФ предусмотрено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию. В случае пропуска срока предъявления к исполнению исполнительного документа по главному требованию срок исковой давности по дополнительным требованиям считается истекшим.

Согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Иск подан в суд 21.07.2022.

Таким образом, в пределах срока исковой давности по взысканию неустойки с учетом вышеизложенных норм находится период с 22 июня 2019 года (включая 30-дневный срок на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора).

Период взыскания с 16.03.2016 по 21.06.2019 находится за пределами срока исковой давности, в связи с чем начисленная в данный период неустойка взысканию не подлежит.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" был установлен мораторий на применение мер ответственности в период с 01.04.2022 по 30.09.2022. В данный период неустойка не начислялась и взысканию не подлежала.

С учетом установленного моратория не подлежит начислению и взысканию неустойка по не текущим платежам за заявленный истцом период с 01.04.2022 по 11.08.2022.

Судом произведен расчет неустойки за период с 22.06.2019 по 31.03.2022 (на основании расчета истца), согласно которому ее размер составляет 50988,36 руб.

Неустойка на текущую задолженность за 2 квартал 2022 года за период с 16.06.2022 по 11.08.2022 составляет 6380,66 руб., на данную неустойку мораторий не распространяется.

Итого, общий размер неустойки равен 50988,36 руб. + 6380,66 руб. = 57369,02 руб.

Суд не находит оснований для снижения неустойки или освобождения ответчика от ее оплаты в соответствии со ст. 404 ГК РФ.

В силу ст.ст. 401, 404, 406 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Ответчик указывает на то, что он не знал об увеличении арендной платы, продолжая оплачивать арендные платежи в ранее установленных размерах. Задолженность погашалась ответчиком незамедлительно после поступления ему уведомлений о перерасчете арендной платы.

Указанные доводы ответчика суд не принимает, поскольку в силу норм законодательства и условий договора ответчик обязан самостоятельно принимать меры по расчету подлежащей перечислению арендной платы.

В данном случае несвоевременное перечисление арендной платы имело место по вине самого ответчика, не исполнявшего обязанности по ее оплате в установленных законом и договором размере, порядке и сроки.

Оснований для снижения размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом также не установлено.

При данных обстоятельствах, суд находит требования о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению в части – в размере 57369,02 руб.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом установлено, что в ходе судебного разбирательства ответчиком погашена задолженность по арендной плате за период со 2 квартала 2021 по 2 квартал 2022 года, также произведена оплата за 3 квартал 2022 года.

Задолженность по пеням ответчиком не погашена в связи с наличием у него возражений по данному требованию.

Расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассматриваемом случае, расторжение договора в связи с просрочкой внесения арендной платы не является соразмерным последствием степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

При данных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и обязании возврата земельного участка.

Заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям (ч. 1 и ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст.ст. 49, 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Публичного акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 № 520 в размере 57369,02 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Публичного акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2295,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Судья Н.А. Чекалова