Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузиной К.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес: 143003, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2002, ИНН: <***>) к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес: 143403, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>) с требованиями о признании незаконным отказа в государственной регистрации права от 02.07.2021 № КУВД-001/2021-10714102/3, обязании осуществить государственную регистрацию договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 13 от 04.03.2021,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец, заявитель, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – ответчик, Управление) с требованиями о признании незаконным отказа в государственной регистрации права от 02.07.2021 № КУВД-001/2021-10714102/3, обязании осуществить государственную регистрацию договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 13 от 04.03.2021.

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные исковые требования поддержал.

Представитель Управления явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Арбитражный суд, выслушав объяснения сторон, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные сторонами спора доказательства, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 04.03.2021 между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области и гражданином

Такий С.Е. заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилого фонда № 13 на срок 5 лет с 18.03.2021 по 17.03.2026.

Указанное жилое помещение – квартира с К № 50:20:0000000:118354, площадью 44,5 кв.м., расположена по адресу: <...> и находится в собственности муниципального образования «Одинцовский городской округ Московской области», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.07.2021 года.

Администрация Одинцовского городского округа обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, заключенного с гражданином ФИО1

Уведомлением от 02.07.2021 № КУВД-001/2021-10714102/3 Управление Росреестра по Московской области отказало Администрации Одинцовского городского округа в государственной регистрации права, сославшись на то, что жилой дом, в котором находится квартира, не является наемным жилым домом.

Истец в исковом заявление указал, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлен запрет на заключение договоров найма в отношении жилых помещений, не находящихся в наемных домах.

Учитывая изложенное выше, Администрация Одинцовского городского округа полагает, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прав заявителя на указанную квартиру.

Полагая данное решение об отказе в государственной регистрации незаконным и не соответствующем требованиям действующего законодательства, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Как установлено судом, заявитель является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.07.2021, находящейся в материалах дела (л.д. 12-15).

Таким образом, между заявителем и третьим лицом возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (глава 35 ГК РФ).

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Законодателем предусмотрены различные основания и способ государственной регистрации (ограничения) (обременения) права собственности на жилое помещение как в наемном доме (путем государственной регистрации ограничения (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме), так и при заключении договора коммерческого найма, заключенного на срок не менее года, в отношении принадлежащего собственнику жилого помещения, не находящегося в наемном доме.

В соответствии пунктом 2 статьи 674 ГК РФ и частями 2, 4 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требований о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года; заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее чем через месяц со дня заключения договора.

Согласно части 2 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

Частью 3 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.

Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи (часть 4 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Исходя из части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, реестровое дело, представленное Управлением, судом установлено, что Заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, содержащие полную и необходимую информацию о данном соглашении и арендуемом объекте недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу пункта 2 статьи 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом гражданско-правового принципа свободы договора субъекты правоотношений вправе по своему усмотрению определять условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421 ГК РФ).

Из положений статьи 422 ГК РФ вытекает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законами и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения, в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника жилого помещения предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Пунктом 6 статьи 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации, установлено, что «ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, которое установлено частями 1-5 настоящей

статьи, частью 2 статьи 91.17 и в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости ".

Таким образом, Жилищным кодексом Российской Федерации не установлен запрет на заключение договоров найма в отношении жилых помещений, не находящихся в наемных домах.

При таких условиях, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд находит незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя оспариваемое решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, в связи с чем, приходит к выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 02.07.2021

№ КУВД-001/2021-10714102/3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 13 от 04.03.2021 заключенного между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области и ФИО1 в отношении жилого помещения – квартиры № 171, расположенной по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Д.Н. Москатова