Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю. А. Фаньян, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К. В. Муратовым, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Некоммерческого партнерства «Аврора» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ландшафт-II» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

о регистрации перехода права собственности и признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 (дов. от 08.04.2013 г.), ФИО2 (дов. от 08.04.2013 г.),

от ответчика – ФИО3 (прик. № 7 от 28.12.2012 г.), ФИО4 (дов. от 01.02.2013 г.),

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческое партнерство «Аврора» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ландшафт-II» при участии третьего лица – Управления Росреестра по Московской области о принятии решения о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на следующие земельные участки: 1) с кадастровым номером 50:12:006 01 13:119, площадью 42 945 кв.м., по адресу: Московская область, р-н Мытищинский, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково; 2) с кадастровым номером 50:12:006 01 11:232, площадью 73 461 кв.м., по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, северо-восточнее д. Степаньково; признании за истцом права собственности на следующие недвижимые объекты: 1) сети бытовой канализации с канализационными насосными станциями по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8787, 2) сети ливневой канализации с КНСЛ и очистными сооружениями по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8789, 3) сети водоснабжения по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8788, 4) водозаборный узел (ВЗУ) по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8791.

Отвод суду и секретарю судебного заседания не заявлен.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежащим образом о времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель истца через канцелярию суда представил ходатайство об уточнении исковых требований с приложениями, согласно которому просил добавить новые требования, также представил ходатайство об истребовании у третьего лица документов, указанных в ходатайстве.

Представитель ответчика возражал по ходатайствам истца, в их удовлетворении просил отказать.

Суд счел необходимым отказать в удовлетворении указанных ходатайств истца.

Представитель истца изложил свою позицию, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика представил дополнение к отзыву на иск, возражал по позиции истца, в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, и заслушав доводы и объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:

12 августа 2005 года между истцом (инвестор) и ответчиком (компания) был заключен инвестиционный контракт № 017-011-175/05, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта – совокупности организационно-технических мероприятий, направленных на строительство системы электроснабжения, освещения, водопровода, канализации, ливнестока, газоснабжения, видеонаблюдения, телефонизации с возможностью выхода в Интернет, кабельного телевидения, внутриплощадочных дорог, подъездной дороги, пешеходных дорожек, 3 КПП, постройки административно-хозяйственного назначения и административно-хозяйственного здания (300 кв.м), здания торгового комплекса (350 кв.м.) и оздоровительного центра (600 кв.м.), 2 гостевых парковок, 2 открытых универсальных спортивных площадок, 2 детских городков (200 кв.м. каждый), внешнего и внутреннего ограждения коттеджного поселка «Аврора».

В соответствии с п. 2.1. контракта, стороны осуществляют реализацию инвестиционного проекта на земельных участках в порядке и на условиях, установленных настоящим контрактом и распорядительными документами. Стороны объединяют и направляют свои инвестиции и осуществляют практические действия, направленные на реализацию инвестиционного проекта, в целях получения прибыли и иного положительного эффекта. При этом, контракт не является договором простого товарищества и не подчиняется правовому режиму, установленному главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации. При реализации инвестиционного проекта компания обязуется организовать строительство объектов, для чего привлечет специализированную организацию, обладающую необходимыми лицензиями.

Согласно п. 2.2. контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.08.2005 г. вкладом компании в инвестиционный проект, реализуемый в рамках контракта, являются: земельные участки с кадастровыми номерами 50:12:006 01 13:0058, 50:12:006 01 11:0082, 50:12:006 01 13:0047, 50:12:006 01 19:0001, 50:12:006 01 13:0010, 50:12:006 01 13:0014, 50:12:006 01 11:0078; услуги компании по организации всех мероприятий, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

В силу п. 2.3. контракта, вкладом инвестора в инвестиционный проект, реализуемый в рамках контракта (инвестиции), является: собственные или привлеченные денежные средства либо иное имущество инвестора, затраченное на реализацию инвестиционного проекта.

Как установлено в п. 6.1. контракта в редакции дополнительного соглашения от 10.09.2005 г. после завершения строительства объектов стороны производят раздел законченных строительством объектов в соответствии с правилами данного пункта: инвестор получает в собственность все объекты и земельные участки под ними, за исключением торгового центра ориентировочной площадью 700 кв.м.; оздоровительного центра (Яхт-клуба) ориентировочной площадью 1 500 кв.м. и земельных участков под ними; компания получает права собственности на здания торгового центра ориентировочной площадью 700 кв.м. и оздоровительного центра (Яхт-клуба) ориентировочной площадью 1 500 кв.м. и на части земельных участков, на которых будут расположены здания торгового центра и оздоровительного центра (Яхт-клуба) и на прилегающие к ним территории, необходимые для их использования, а также подключение, без дополнительных затрат, к необходимым в соответствии с проектной документацией для эксплуатации зданий торгового центра и оздоровительного центра (Яхт-клуба) коммуникациям.

В соответствии с п. 3.1. контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.08.2005 г. компания обязана за счет средств инвестора обеспечить строительство объекта и полную реализацию проекта не позднее конца 2008 года.

Согласно приложению № 8 к дополнительному соглашению № 1 общая сумма инвестиций, направляемых инвестором на реализацию инвестиционного проекта, составляет 43 629 961, 68 долларов США.

В силу п. 4.6. контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 расчеты будут производиться следующим образом: по суммам, поступившим от инвестора – по курсу ЦБ РФ на день поступления на расчетный счет компании.

В соответствии с представленными в материалы дела платежными поручениями истец перечислил ответчику денежные средства по контракту на сумму 1 085 574 828, 53 руб.

Согласно представленным в материалы дела разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию №№ RU50501301-000114 от 24.12.2008 г., RU50501301-000115 от 24.12.2008 г., RU50501301-000091 от 13.11.2008 г., RU50501301-000116 от 24.12.2008 г., выданным Администрацией с.п. Федоскинское Мытищинского муниципального района ответчику, приняты в эксплуатацию построенные в рамках контракта объекты: 1) сети бытовой канализации с канализационными насосными станциями по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8787, 2) сети ливневой канализации с КНСЛ и очистными сооружениями по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8789, 3) сети водоснабжения по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8788, 4) водозаборный узел (ВЗУ) по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Степаньково, инвентарный номер 141:045-8791.

Согласно представленным в материалы дела кадастровой выписке и кадастровому паспорту, из земельного участка с кадастровым номером 50:12:006 01 13:0058 был образован земельный участок с кадастровым номером 50:12:006 01 13:119, из земельного участка с кадастровым номером 50:12:006 01 13:0082 был образован земельный участок с кадастровым номером 50:12:006 01 11:232.

Как следует из материалов дела, на указанных земельных участках с кадастровыми номерами 50:12:006 01 13:119 и 50:12:006 01 11:232 расположены спорные объекты недвижимости.

В соответствии с выписками из ЕГРП собственником данных земельных участков является ответчик.

Истец письмом, полученным ответчиком 11.11.2012 г., обратился к ответчику с просьбой передать истцу спорные объекты недвижимости с земельными участками с оформлением актов приема-передачи, передать необходимую документацию: акт реализации инвестиционного контракта, кадастровые паспорта на земельные участки и объекты, подлежащие кадастровому учету, технические паспорта на объекты и исполнительную документацию, а также совершить действия, необходимые для государственной регистрации права.

Поскольку ответчик требования истца оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Вместе с тем, как разъяснено в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Согласно п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как отмечалось выше, согласно п. 2.1. контракта стороны объединяют и направляют свои инвестиции и осуществляют практические действия, направленные на реализацию инвестиционного проекта, в целях получения прибыли и иного положительного эффекта. При этом контракт не является договором простого товарищества и не подчиняется правовому режиму, установленному главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В силу п. 2 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Согласно п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 г. № 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" некоммерческие организации не могут быть участниками договора о совместной деятельности, только в случае, когда такой договор заключен для осуществления предпринимательской деятельности.

Поэтому, исходя из требований, указанных в п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, некоммерческие организации могут заключать договоры о совместной деятельности, если эти договоры не преследуют цели осуществления предпринимательской деятельности.

Исходя из смыла положений ст.ст. 1043, 1044 Гражданского кодекса Российской Федерации, товарищами должен быть предусмотрен порядок ведения бухгалтерского учета общего имущества товарищей, а также определен порядок ведения общих дел товарищей.

При этом, как следует из материалов дела, сторонами не предусмотрен порядок ведения бухгалтерского учета общего имущества товарищей, такой учет не осуществлялся фактически; не определен порядок ведения общих дел товарищей, доказательств обратного не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из буквального толкования договора, волеизъявления сторон при его заключении и представленных в материалы дела доказательств, суд считает необходимым квалифицировать спорный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости в установленном порядке не зарегистрировано.

Кроме того, согласно п. 64 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС № N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В соответствии с п. 3.8. контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.08.2005 г., по мере утверждения в установленном порядке актов приемки законченных строительством объектов и получения документов БТИ на законченные строительством объекты стороны подписывают акты частичной реализации, где определяют законченные строительством объекты, переходящие в собственность каждой из сторон в соответствии с п. 6 контракта.

24 декабря 2008 года между сторонами был подписан акт о частичной реализации инвестиционного контракта, в соответствии с которым ответчик передал истцу спорные объекты недвижимости.

Таким образом, истец с указанной даты был наделен правом на регистрацию права собственности на переданные ему объекты, а также правом обращения к ответчику с требованием о предоставлении земельных участков под спорными объектами.

С настоящим исковым заявлением истец обратился в арбитражный суд согласно штампу канцелярии суда 20.12.2012 г., т.е. за пределами срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, поскольку спорный контракт по своей природе является договором купли-продажи будущей вещи, право собственности на спорные объекты недвижимости за ответчиком не зарегистрировано, истцом пропущен срок исковой, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Некоммерческого партнерства «Аврора» отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, за исключением решений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства полностью или в части при условии, что иное не предусмотрено АПК РФ, лицами, участвующими в деле, а также иными лицами в случаях, предусмотренных АПК РФ.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Судья Ю. А. Фаньян