Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таранец Ю.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Равад Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл" (ОГРН <***>, ИНН <***>); Открытое акционерное общество Коммерческий банк «Пойдем!» (ОГРН <***>, ИНН <***>); Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о сносе самовольно возведенного объекта,

и встречного искового заявления

Общества с ограниченной ответственностью «Равад Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Открытое акционерное общество Коммерческий банк «Пойдем!» (ОГРН <***>, ИНН <***>); Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение,

при участии в заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Равад Групп» с требованиями: обязать снести самовольно возведенные к имеющемуся нежилому строению литеры А2, А3, расположенные по адресу: <...>, в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда; если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Суд принял к производству встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Равад Групп» к Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение под литерами А1, А2, А3, общей площадью 375,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В судебном заседании 19.11.2013 суд принял уточнения встречных исковых требований, в соответствии с которыми ООО «Равад Групп» просит:

- признать за ООО «Равад Групп» право собственности на нежилое помещение № 7, лит. А2, этаж 1, общей площадью 7,1 кв. м, пристроенное к нежилому строению – пристроенная часть жилого дома, назначение: нежилое, этаж 1, лит. А1, по адресу: <...>.

- признать за ООО «Равад Групп» право собственности на нежилое помещение № 26, лит. А3, этаж 1, общей площадью 33,3 кв. м, пристроенное к нежилому строению – пристроенная часть жилого дома, назначение: нежилое, этаж 1, лит. А1, по адресу: <...>.

В судебном заседании 12.12.2013 представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, по встречным исковым требованиям возражал, изложил позицию суду. Представитель ответчика по требованиям возражал, поддержал встречные исковые требования в полном объеме с учетом принятых уточнений.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Равад Групп» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:47:0041104:7 площадью 610 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение здания магазина и его подсобных помещений, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.04.2013 (т. 2 л.д. 99).

На указанном земельном участке расположено нежилое помещение – пристроенная часть жилого дома площадью 345,6 кв.м, лит. А1, которое также принадлежит на праве собственности ООО «Равад Групп», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2009 (т. 1 л.д. 77).

Как следует из материалов дела, в 2011 года ООО «Равад Групп» произвело реконструкцию пристроенной части жилого дома площадью 345,6 кв.м, лит. А1, пристроив к имеющемуся нежилому строению литер А2 площадью 7,1 кв.м и литер А3 – площадью 36,8 кв.м, а также произвело пробивку проема в помещении № 26 лит. А3, в результате чего площадь нежилого строения лит. А1 увеличилась до 378,9 кв.м, что отражено в техническом паспорте нежилого помещения от 02.12.2011 (т. 1 л.д. 8-12).

Как указывается истцом и не оспаривается ответчиком, реконструкция нежилого строении лит. А1 путем пристраивания помещений лит. А2 и А3 производилась ООО «Равад Групп» без получения необходимых разрешений на строительство и реконструкцию.

Кроме того, решение Арбитражного суда Московской области от 03.07.2012 по делу № А41-12327/12 суд установил, что часть реконструированного здания (строения) расположена за границами точек 9 и 10, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041104:7.

Полагая, что реконструкция нежилого строения лит. А1 путем пристройки лит. А2 и А3 является самовольным, Администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области направила в адрес ООО «Равад Групп» предписание от 01.08.2011 № 354 о демонтаже указанных строений (т. 1 л.д. 7).

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, предписание от 01.08.2011 № 354 ООО «Равад Групп» выполнено не было.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Возражая по первоначальным требованиям, ООО «Равад Групп» в рамках рассмотрения настоящего дела обратилось со встречными исковыми требования о признании права собственности на указанные постройки, поскольку в 2013 году была произведена перепланировка нежилого строения лит. А3, в результате которой строения лит. А1, А2, А3 включены в границы земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041104:7. Также ООО «Равад Групп» указывает, что произведенные реконструкции не нарушают прав и законных интересов других лиц, эксплуатация нежилого строения безопасна, отвечает необходимым санитарно-эпидемиологическим и строительным нормам и правилам.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования признает необоснованными по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Требования к заявлениям о выдаче разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрены статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ, соответственно.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в орган местного самоуправления с приложением необходимых документов.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В указанной статье также определен порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По смыслу названных норм гражданского и градостроительного законодательства для признания постройки самовольной такое строение должно отвечать следующим критериям: создание такого строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом на принадлежащем ООО «Равад Групп» на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 50:47:0041104:7 расположено нежилое строение – пристроенная часть жилого дома лит. А1 площадью 345,6 кв.м.

Как следует из писем Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области от 13.10.2011 № 908-5, от 09.04.2013 в ходе реконструкции строения лит. А1 в 2011 году произведено строительство отапливаемых пристроек на фундаменте. Фасад лит. А2, лит. А3 выполнен из навесных металлических панелей. Расстояние между лит. А3 и многоквартирным жилым домом, где ранее находился в открытом доступе вход в подвал многоквартирного жилого дома, загорожено и имеет входную металлическую дверь. Выполнена односкатная кровля над загороженным пространством и лит. А3. Реконструкция лит. А2 выразилась в возведении ограждающих конструкций на фундаменте бывшего крыльца в помещении лит. А1. По результатам выполненной исполнительной съемки от 15.05.2012 установлено, что часть помещения № 26 лит. А3 размещена вне границ отведенного земельного участка (т. 1 л.д. 43, т. 3).

При этом в техническом заключении от 26.12.2011 по результатам обследования строительных конструкций нежилых помещений встроено-пристроенных к жилому дому по адресу: <...>, указано, что в 2011 году была произведена реконструкция объекта, в ходе которой было изменено планировочное решение, увеличены габариты. Работы по реконструкции в целом проведены с соблюдением строительных норм и правил.

Реконструкция повлекла следующие изменения в планировке строительных конструкций: лит. А1 – заложены дверной и оконный проемы в стене левого бокового фасада, демонтированы все перегородки, заделан дверной проем во внутренней несущей стене между помещениями № 10, 17; путем возведения новых перегородок образованы новые помещения; для сообщения с помещениями встроенной части из нового помещения № 26 в бывшей наружной стене левого бокового фасада был устроен новый дверной проем; А2 – демонтированы существовавшие ступени, возведены новые площадки, пандусы, ступени, ограждения; лит. А3 – после перепланировки в пристроенной части расположены четыре изолированные и две сообщающиеся группы помещения, в состав которых входят кабинеты, основные, подсобные и сантехнические помещения, коридоры (т. 2 л.д. 4-78).

Из технического паспорта нежилых помещений лит. А1, А2, А3 от 02.12.2011 следует, что данные нежилые строения являются объектами капитального строительства, в результате возведения которых общая площадь нежилого помещения, принадлежащего ООО «Равад Групп» увеличилась до 378,9 кв.м (т. 2 л.д. 7-21).

Следовательно, суд приходит к выводу, что работы по перепланировке и возведению помещений лит. А2 и А3 по смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются реконструкцией, на проведение которой требуется получение соответствующего разрешения.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривается ООО «Равад Групп» возведение помещений лит. А2 и А3 осуществлялось без получения соответствующего разрешения на реконструкцию и строительство.

Данное обстоятельство также подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области от 13.10.2011, в котором указано, что для проведения реконструкции 2011 года необходимо было получить разрешение на строительство.

Кроме того, в техническом паспорте нежилых помещений лит. А1, А2, А3 от 02.12.2011 указано, что лит. А2 и А3 возведены самовольно, лит. 3 помещение № 26 – пробивка проема (т. 2 л.д. 21).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем, доказательств обращения ООО «Равад Групп» в соответствующий орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения – пристроенной части жилого дома площадью 345,6 кв.м, лит. А1 либо получения отказа в выдаче такого разрешения в материалы дела не представлено.

Иных доказательств принятия необходимых мер ООО «Равад Групп» для получения разрешения на реконструкцию или наличия препятствия для его получения в материалы дела также не представлено.

Кроме того, как указывается истцом и следует из материалов дела, часть помещения № 26 лит. А3 размещена вне границ отведенного земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041104:7 и размещается на городских землях.

При этом осуществление регистрации прав ООО «Равад Групп» на земельный участок, на котором находится часть строения лит. А3, либо наличие согласия собственника на частичное возведение строения лит. А3 на таком земельном участке из материалов дела не усматривается.

Таким образом, поскольку суд установил, что реконструкция нежилого строения лит. А1 путем возведения строений лит. А2 и лит. А3 в 2011 году осуществлена без получения соответствующего разрешения и при отсутствии действий по его получению, а также что границы строения лит. А3 вышли за пределы отведенного земельного участка, суд приходит к выводу, что нежилые строения лит. А2 и А3, пристроенные в результате проведенной реконструкции в 2011 году, являются самовольными постройками.

Суд также учитывает следующее.

Как указывается ответчиком по первоначальному иску и следует из материалов дела, в 2013 году в ходе рассмотрения настоящего спора ООО «Равад Групп» произвело реконструкцию нежилого помещения № 26 лит. А3.

В материалы дела представлены технические паспорта нежилого помещения лит. А1, А2, А3 от 02.12.2011, от 25.07.2013, в которых указано, что площадь строения лит. А3 (помещение № 26) составляет 34,2 кв.м (т. 2 л.д. 18-21).

При этом из технического паспорта нежилого строения лит. А3 от 02.09.2013, технического заключения № 01-2013-128п-ЗНП/107 от 17.09.2013 следует, что в сентябре 2013 года в связи с необходимостью еще большего увеличения площади помещения для входа в подвал многоквартирного жилого дома была проведена перепланировка помещения № 26 лит. 3. В результате изменения планировки площадь помещения № 26 уменьшилась до 33,3 кв.м.

В техническом заключении № 74-тз/13 ОТ 09.12.2013, представленном в материалы дела ООО «Равад Групп», также указано, что помещения лит. А2 и лит. А3 соответствуют требованиям конструктивной надежности и пожарной безопасности, следовательно, не создают угрозы жизни и здоровью граждан (т. 3, 4).

Согласно исполнительной съемке от 23.09.2013, утвержденной справкой Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Орехово-Зуево Московской области от 24.09.2013 № 527арх и пояснительной записке ГУП «МОБТИ» Орехово-Зуевского районного филиала от 08.10.2013 пристроенное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041104:7.

В материалы дела Администрацией городского округа Орехово-Зуево Московской области представлен акт от 15.10.2013 комиссии по обследованию нежилого здания (пристроенная часть жилого дома) и территории ООО «Равад Групп» по адресу: <...>, составленный представителями Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области в присутствии генерального директора ООО «Равад Групп». В данном акте установлено, что на территории ООО «Равад Групп» произведено самовольное строительство пристроек лит. А2 и лит. А3 площадью 33,3 кв.м. Пристройки одноэтажные. В настоящее время в пристройке лит. А3 демонтированы перегородки, ограждавшие помещение № 26 со стороны входа в подвал жилого дома. За границами участка остались металлические опоры, на которые опираются несущие конструкции крыши. Крыша над входом в подвал не демонтирована и примыкает к жилому дому. Также не демонтированы фасадные металлокассеты, расположенные за границами земельного участка. По результатам исполнительной съемки, выполненной Орехово-Зуевским районным филиалом ГУП МО «МОБТИ» в 2013 вновь возведенная глухая перегородка расположена по границе отведенного земельного участка. В представленной в арбитражный суд исполнительной съемке здание частично расположено на городских землях (т. 3 л.д. 1).

При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком по первоначальному иску, в целях осуществления перепланировки и реконструкции помещения № 26 лит. А3 ООО «Равад Групп» с заявление о выдаче разрешения реконструкция не обращалось.

Иных доказательств принятия необходимых мер ООО «Равад Групп» для получения разрешения на реконструкцию или наличия препятствия для его получения в 2013 году в материалы дела не представлено.

В техническом паспорте нежилого строения от 02.09.2013 – помещения № 26 лит. А3 имеется особая отметка, что данное строение возведено самовольно.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что нежилые строения лит. А2 и лит. А3, пристроенные к строению лит. А1 в ходе реконструкции 2011 года, с учетом последующей перепланировки являются самовольными постройками возведенными без соответствующего разрешения и в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат сносу.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, исковые требования Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области о сносе самовольно возведенных к имеющемуся нежилому строению нежилых строений литеры А2, А3, расположенных по адресу: <...>, за счет ООО «Равад Групп», подлежат удовлетворению.

Поскольку первоначальный иск подлежит удовлетворению, а требования, заявленные по встречному иску, являются взаимоисключающими, встречный иск удовлетворению не подлежит.

При этом суд отмечает следующее.

Нормы статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяют выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщик получил предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

При этом непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку суд установил, что при производстве работ по реконструкции нежилого строения лит. А1 в 2011 году и перепланировке нежилого помещения № 26 лит. А3 ООО «Равад Групп» с заявлением о выдаче соответствующих разрешений на реконструкцию и перепланировку не обращалось, строения лит. А2 и лит. А3 возведены самовольно, суд не находит достаточных основания для удовлетворения встречных исковых требований и признания за ООО «Равад Групп» права собственности на нежилые строения лит. А2 и лит. А3.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области удовлетворить.

Обязать ООО «Равад Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>) снести самовольно возведенные к имеющемуся нежилому строению литеры А2, А3, расположенные по адресу: <...> в течение месяца со дня вступления в законную силу решения. Предоставить Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области право осуществить снос самовольно возведенных к имеющемуся нежилому строению литеры А2,А3, расположенные по адресу: <...> за счет ООО «Равад Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в взысканием с него необходимых расходов.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина