Гражданский кодекс часть 1

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВИК" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрация г.Сергиев Посад, Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее – Администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, расположенного по адресу: МО, <...>, общей площадью 2049,2 кв. м., обязании принять соответствующие решении, заключить договор купли-продажи и обязании зачесть затраты на капитальный ремонт указанного помещения в размере 19 409 865 руб. 93 коп. в счет выкупной стоимости арендуемого имущества.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, представил отзыв, в котором указал, что требования истца удовлетворены быть не могут, поскольку отсутствует муниципальный нормативный правовой акт, устанавливающий порядок отчуждения недвижимого имущества, и площадь нежилого помещения, заявленного истцом к выкупу, превышает предельные значения площади арендуемого имущества, подлежащего отчуждению, установленные законом Московской области от 17.10.2008 № 145/200-ОЗ.

Рассмотрев материалы дела и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании договора аренды нежилого помещения № 174г от 15.11.2010г., с учетом соглашения от 07.09.2012, ООО "ВИК" арендует у Администрации нежилое помещение площадью 2049,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <...>, помещение 2:1 этаж (к. 1-34), антресольный этаж (к. 1-24,26-29); Лит А; пом. 1:1 этаж (к. 1-19), антресольный этаж (к. 1-8), Лит. А.

Считая, что общество соответствует требованиям ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", общество 21.08.2013г. и 29.10.2013 подало в Администрацию заявления (исх. № 33 и исх. № 53)о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Администрация направила обществу письмо от 11.11.2013г. № 2786-вх/о,3796-вх/о, из которого следует, что в соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требования ООО "ВИК" удовлетворению не подлежат, в связи с тем, что отсутствует муниципальный нормативный правовой акт, устанавливающий порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского поселения Сергиев Посад и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Заявитель, считая отказ Администрации незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации, Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона.

Судом установлено, что заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относиться к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного ч.2 ст.9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании заявителя с 20.10.2010г. на основании договора № 174г на аренду нежилых помещений по настоящее время, арендные отношения между сторонами не прекращались. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Из материалов дела следует, что ООО «ВИК» обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 21.08.2013г., а повторно – 29.10.2013, при отсутствии со стороны Администрации каких-либо уведомлений о расторжении арендных отношений, возникших с 20.10.2010г. и сохраняемых на момент обращения общества с заявлением о приватизации.

Задолженности по арендной плате и штрафным санкциям общество не имеет.

Единственным основанием для отказа обществу в приобретении спорного жилого помещения, отсутствие муниципального нормативного правового акта, устанавливающего порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

Абзацем 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения принят ли соответствующий акт органа муниципальной власти, регламентирующий порядок отчуждения муниципальной собственности субъектам малого предпринимательства). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в утверждаемый в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

На основании изложенных норм, ссылка Администрации на отсутствие муниципального нормативного правового акта, устанавливающего порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского поселения Сергиев Посад и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, не может являться законным основанием для отказа в реализации преимущественного права ООО "ВИК" на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, поскольку в указанное основание для отказа следует рассматривать как установление дополнительного условия реализации преимущественного права на приобретение недвижимости

Поскольку ФЗ N 159-ФЗ содержит исчерпывающий перечень для отказа в использовании преимущественного права субъектам малого и среднего Предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, бездействие муниципального образования в необеспечении комплекса мер для реализации данного закона, являются незаконным.

Арбитражный суд установил, что отказ Администрации в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения нарушает права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

В соответствии с ч.1 ст.65 и ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заинтересованное лицо не представило суду надлежащих доказательств (относимых и допустимых), подтверждающих законность и обоснованность оспариваемого заявителем отказа.

Ссылка заинтересованного лица на то, что площадь нежилого помещения, заявленного истцом к выкупу, превышает предельные значения площади арендуемого имущества, подлежащего отчуждению, установленные законом Московской области от 17.10.2008 № 145/200-ОЗ, судом отклоняется, поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения с соответствующим заявлением) не устанавливаются такого рода ограничения для реализации преимущественного права выкупа.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Заявителем также заявлены требования об обязании зачесть затраты на капитальный ремонт указанного помещения в размере 19 409 865 руб. 93 коп. в счет выкупной стоимости арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем пунктом 5.2.6 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора, своевременно производить за свой счет и по письменному согласованию с арендодателем текущий ремонт помещения, а также капитальный ремонт нежилого помещения, связанный с деятельностью арендатора.

Пунктом 5.2.7указанного договора, также устанавливается обязанность арендатора производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию нежилого помещения, лишь с письменного согласия МУП «Дом», арендодателя, а также с органами Госпожнадзора, Роспотребнадзора, управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сергиев Посад, Энергонадзора.

Поскольку на рассмотрение суду не было представлено бесспорных доказательств, наличие которых свидетельствовало бы о выражении арендодателем согласия на создание неотделимых улучшений здания на указанную сумму, из представленных истцом документов наличие такого согласия арендодателя на конкретную сумму капитального ремонта – 19 409 865 руб. 93 коп., не следует (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), заявленные требования в данной части подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 110 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое з аявление общества с ограниченной ответственностью «ВИК» удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Администрации г. Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в реализации в пользу ООО «ВИК» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 2049,2 кв.м., оформленный письмом от 11.11.2013г. № 2786-вх/о, 3796-вх/о;

Обязать Администрацию г. Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ВИК» и совершить юридически значимые действия, установленные п. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», необходимые для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ООО «ВИК» нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 2049,2 кв.м., а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в двухмесячный срок с даты получения заявления ООО «ВИК»,

- принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения - в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке,

- направить обществу с ограниченной ответственностью «ВИК» проект договора купли-продажи указанного помещения - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В остальной части искового заявления отказать.

Взыскать с Администрации г. Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВИК» в возмещение уплаченной государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Десятый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Московской области.

Судья Т.Ю.Гришина