Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество «Масштаб» (далее – ЗАО «Масштаб», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточнённым в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее – комитет, административный орган, заинтересованное лицо) со следующими требованиями:

- признать незаконным и отменить постановление по делу об административном правонарушении от 14.11.2013 № 05-07-13-142, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях;

- отменить предписание об устранении закрытым акционерным обществом «Масштаб» нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 14.11.2013 № 77-22-310417/3.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в части признания незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении от 14.11.2013 № 05-07-13-142, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ; от требования об отмене предписания об устранении ЗАО «Масштаб» нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 14.11.2013 № 77-22-310417/3 отказался, просил в данной части производство по делу прекратить.

Против удовлетворения заявленных требований в части отмены постановления административного органа представитель заинтересованного лица возражал, пояснил свои доводы по рассматриваемому заявлению.

Из пояснений представителей лиц, участвующих в деле, и материалов дела следует, что в связи с поступлением заявления гражданки ФИО1 о нарушении ЗАО «Масштаб» законодательства в области долевого строительства в период с 03.10.2013 по 30.10.2013 на основании приказа исполняющего обязанности председателя комитета от 30.09.2013 № 01-06-155/3 административным органом проведена внеплановая документарная проверка соблюдения обществом требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), расположенного по адресу: <...>, при строительстве жилых домов блокированной застройки по адресу: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское.

Согласно представленным в комитет предварительным договорам купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения – таунхауса) и платёжным поручениям выявлено, что обществом совершено административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (далее - КоАП РФ), а именно привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, на основании указанных договоров, не прошедших государственную регистрацию, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов на это права.

Указанное обстоятельство послужило основанием для составления комитетом в отношении общества протокола от 01.11.2013 № 05-07-13-142-01 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

По результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении комитетом вынесено постановление по делу об административном правонарушении от 14.11.2013 № 05-07-13-142 о привлечении ЗАО «Масштаб» к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и назначении ему административного наказания в виде штрафа в размере 500 000 рублей.

Одновременно обществу выдано предписание об устранении им нарушений требований Федерального закона № 214-ФЗ от 14.11.2013 № 77-22-310417/3.

Не согласившись с указанным постановлением административного органа, общество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области о его оспаривании.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 6 статьи 210 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Согласно части 7 статьи 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объёме.

В соответствии со статьёй 26.1 КоАП РФ по делу об административном правонарушении подлежат выяснению следующие обстоятельства: наличие события административного правонарушения; лицо, совершившее противоправные действия (бездействия), за которые названным Кодексом или законом субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность; виновность лица в совершении административного правонарушения; обстоятельства, смягчающие и отягчающие административную ответственность; характер и размер ущерба причиненного административным правонарушением; обстоятельства, исключающие производство по делу об административном правонарушении; иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, а также причины и условия совершения административного правонарушения.

Согласно статье 26.2 КоАП РФ доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

Федеральным законом № 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2.1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьёй, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (пункт 2.2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанная с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введён в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ и влечёт наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

В соответствии с примечанием к данной статье, в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введён в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что заявитель оформил земельно-правовые отношения путём заключения договора аренды земельных участков от 03.05.2012 № 2012/05/03. Указанный договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 18.05.2012 сделана запись за № 50-50-21/063/2012-248.

В последующем ЗАО «Масштаб» получено разрешение на строительство жилых домов блокированной застройки № RU50503000-504/12-р/с от 25.06.2012, расположенных на земельных участках по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское, сроком действия до 31.07.2015, на основании которого начато строительство.

Согласно постановлениям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 13.07.2011 № 347-СФ и от 27.12.2011 № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью» с 01.07.2012 изменены границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения города Москвой и Московской областью.

В состав города Москвы вошло, в том числе, сельское поселение Сосенское Ленинского муниципального района, на территории которого расположен спорный земельный участок с адресом: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское (ранее Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское).

17.09.2012 обществом опубликована проектная декларация на строительство жилых домов блокированной застройки, при этом в связи с внесением в неё изменений также 30.04.2013 опубликована и размещена на Интернет-сайте http://www.vyazemskoe.com/ проектная декларация на строительство блокированных жилых домов.

По требованию административного органа общество представило в комитет ряд необходимых для проверки документов, в том числе копию предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения – таунхауса) от 23.07.2012 № 3СХ/12.9, заключенного между обществом (продавцом) и гражданкой ФИО2 (покупателем), предметом которого являлась обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимого имущества площадью 120,8 м? с условным номером 12.9, расположенном в Московской области Ленинского муниципального района сельского поселения Сосенское <...> (почтовый адрес уточняется по окончании строительства).

На основании пункта 5.2 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения – таунхауса) от 15.07.2012 № 3СХ/12.9 платежными поручениями от 25.01.2013 № 23346 покупатель перечислил обществу денежные средства в размере 1 469 250 рублей 00 копеек, от 01.11.2012 № 20635 в размере 2 938 500 рублей 00 копеек, от 26.07.2012 № 2348 в размере 653 931 рублей 20 копеек, от 02.07.2013 № 25387 в размере 1 469 250 рублей 00 копеек.

Следовательно, общество привлекало денежные средства не на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а путём заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а денежные средства по указанному предварительному договору оформлены под видом расчётов гарантийной суммы, согласно пункту 5.2 которого при заключении основного договора сумма гарантийного платежа засчитывается в счёт стоимости объекта недвижимого имущества по основному договор.

Таким образом, при рассмотрении материалов дела об административном правонарушении комитет выявил, что общество привлекало денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта до государственной регистрации договоров на участие в долевом строительстве. Данные обстоятельства подтверждаются содержанием предварительного договора от 15.07.2012 № 3СХ/12.9, заключенного обществом с гражданкой ФИО2, согласно пункту 5.2 которого при заключении основного договора сумма гарантийного платежа засчитывается в счёт стоимости объекта недвижимого имущества по основному договор. При этом по указанному договору денежные средства в размере 1 469 250 рублей 00 копеек, 2 938 500 рублей 00 копеек, 653 931 рублей 20 копеек и 1 469 250 рублей 00 копеек внесены в кассу общества до регистрации указанного договора в соответствующем регистрационном органе.

Объективная сторона правонарушения состоит в привлечении денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательном об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, в качестве объективной стороны административного правонарушения обществу вменяется нарушение требований пункта 1 части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ, но и требований пункта 1 части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно совокупность выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

По мнению административного органа, право на привлечение денежных средств гражданина для целей строительства объекта до заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРП в установленном законом порядке у ЗАО «Масштаб» отсутствовало.

Вместе с тем, Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует правоотношения, связанные со строительством специального объекта - многоквартирного дома либо иных объектов недвижимости, связанных непосредственно с понятием многоквартирного дома и не относящихся к иным жилым застройкам.

Из материалов дела следует, что основным видом деятельности общества является строительство зданий и сооружений.

Постановлением Правительства Московской области от 16.01.2012 № 24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области» утверждены нормативы градостроительного проектирования Московской области.

Пунктом 3.5 названых нормативов установлены виды допустимых застроек жилых домов, к которым относятся: многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома.

В спорном периоде общество на арендованном земельном участке осуществляло строительство малоэтажной застройки (3 этажную) блокированных жилых домов (48 корпусов), состоящих из нескольких секционных жилых домов (жилых помещений количеством с 4 по 10 типа A, B, C, D, E, F, G, J) с индивидуальными участками либо без таковых, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Так, заявитель осуществляет строительство жилых домов блокированной застройки в интересах граждан, которые согласно градостроительной застройке на территории Московской области относятся к блокированному жилому дому, что подтверждается предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения – таунхауса) и приложениями к нему, а также проектной декларацией по проекту строительства жилого квартала таунхаусов «Вяземское», в частности описанием строящихся объектов недвижимости.

В этой связи общество возражало против применения к нему Федерального закона №214-ФЗ, поскольку у объекта строительства отсутствуют признаки многоквартирного дома и должны применяться нормы о жилых домах блокированной застройки.

Между тем, заинтересованное лицо указывало на то, что в соответствии с частью 3 статьи 48, пунктом 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Из подпункта 3 части 2 статьи 49 ГрК РФ следует, что к многоквартирным домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В связи с указанным (в многоквартирном доме, в отличие от индивидуального жилищного строительства, имеются элементы общего имущества собственников квартир), а также, учитывая, что в проектной декларации по проекту строительства жилого квартала таунхаусов «Вяземское» предусмотрено следующее:

- строительство блокированных жилых домов без индивидуальных участков (пункт 4 указанной проектной декларации);

- количество в составе строящихся объектов недвижимости самостоятельных частей (пункт 5 данной проектной декларации), а именно: корпус состоит из 4/10 жилых помещений типа A, B, C, D, E, F, G, J;

- общее имущество в объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, в частности земельный участок, на котором расположен соответствующий жилой дом – объект недвижимости, элементы благоустройства, в том числе улично-дорожная сеть, объекты озеленения и благоустройства (пункт 7 указанной проектной декларации), по мнению комитета, позволяют сделать вывод об отнесении спорных жилых домов, предполагаемых к застройке, к многоквартирным жилым домам.

Однако комитет не учёл следующего.

Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не определено. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Пункт 5 данного положения жилым помещением признаётся:

жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нём;

квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Определением, обозначенным в указанном нормативно-правовом акте, чётко установлено, что жилой дом - это здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения (только из них, квартиры в данный перечень не входят). Следовательно, понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом» не являются идентичными, так как жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения, а многоквартирный дом - из квартир и помещений общего пользования.

В свою очередь, квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из комнат и помещений вспомогательного назначения.

Нормами статей 15 и 16 ЖК РФ определены объекты жилищных прав и виды жилых помещений: жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната.

Следовательно, в отличие от индивидуального дома, многоквартирный дом - это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений и так далее), при этом каждый такой объект является самостоятельным объектом гражданских прав.

Из системного анализа статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статей 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из двух и более квартир, а также из входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого (нежилого) помещения, право на общее имущество государственной регистрации не требует.

Следовательно, законодатель установил, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности земельный участок относительно которого распространяется режим общего имущества, установленный жилищным законодательством, на котором находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, иные расположенные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты.

Таким образом, в случае, если в доме имеется две или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, а дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений - общие водопроводные и канализационные сети, сети энергоснабжения, лестничные площадки, общие на несколько квартир подъезды, такой дом в соответствии с жилищным законодательством подпадает под понятие многоквартирного дома.

При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Земельный участок под ним невозможно разделить, все строения и сооружения, предназначенные для обслуживания данного дома, находятся в общей долевой собственности собственников жилых помещений, управление общим имуществом возможно только по решению собрания собственников.

Таким образом, сохраняя физическую и учётную целостность, многоквартирный дом либо его часть не является автономным объектом гражданских прав. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений.

Вместе с тем, понятие объекта жилых домов блокированной застройки в Федеральном законе № 214-ФЗ не дано, соответственно возможно использование понятия из других отраслей законодательства Российской Федерации, в частности, ГрК РФ.

В силу положений пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, в указанной норме права жилые дома блокированной застройки выделены в отдельную категорию.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

Представленный проект спорного объекта позволяет установить, что расположенный по адресу: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское, жилой дом по своим конструктивным характеристикам является жилым домом блокированной застройки, исходя из следующего.

На земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120111:3 общей площадью 1847кв.м. осуществляется, в том числе, строительство десятисекционного жилого дома блокированной застройки - корпуса № 12. Каждый дом (жилой блок) разбит на десять отдельных (изолированных) жилых помещений, при котором расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет отдельные входы, в том числе жилое помещение типа «D» с условный номером 12.9, имеет отдельный вход. Данный дом не имеет помещений общего пользования. При этом инженерные коммуникации (газ, электричество, водоснабжение, водоотведение, вентиляция) имеют отдельные изолированные вводы в каждый жилой блок.

Суд, исследовав разрешение на строительство жилых домов блокированной застройки, проектную декларацию по проекту строительства жилого квартала таунхаусов «Вяземское», рабочую документацию (систем внутреннего электрооборудования, отопления, водопровода и канализации, вентиляции), предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения – таунхауса), заключенного обществом с ФИО2, с приложениями к нему, платёжные документы, относительно строительства малоэтажных блокированных жилых домов, инженерных сетей и сооружений, расположенных по адресу: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское, согласно которым данные дома поименованы как секционные жилые дома (жилые помещения количеством с 4 по 10 типа A, B, C, D, E, F, G, J) с указанием корпуса, индивидуальными участками и без таковых, количества этажей (3), пришёл к выводу о том, что указанные объекты не являются многоквартирным домом.

Следует обратить внимание на то, что аналогичную дефиницию содержит и СНиП 31-02-2001 строительные нормы и правила Российской Федерации «Дома жилые одноквартирные», утверждённые постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35.

Указанными строительными нормами и правилами Российской Федерации установлено, что блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными, относятся к одноквартирным жилым домам, если они: не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

В материалах дела отсутствуют документы о многоквартирности каждого блокированного жилого дома с помещениями общего пользования, в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 49 ГрК РФ.

Кроме того, следует учитывать приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства», которым установлено, что к блокированным жилым домам относятся дома, которые расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования (улицу).

Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.10.2011 № ог-д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки» содержит разъяснение, указывающее на возможность учёта в бюро технической инвентаризации собственником жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, этого помещения как жилого дома блокированной застройки.

При таких обстоятельствах суд согласился с доводами заявителя о том, что строительство жилых домов блокированной застройки (таунхаусов) не подразумевает применение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов специального режима в виде заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до привлечения денежных средств гражданина для целей строительства объекта, поскольку не является многоквартирным домом.

Что касается прав собственников жилых помещений в домах блокированной застройки, то они, не нарушая прав и законных интересов третьих лиц, собственников иных жилых помещений в указанном доме, имеют все права собственника - право на реконструкцию своего жилого помещения, право распоряжения своей собственностью.

При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ).

Так, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьёй 16 Федерального закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учётом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В случае если земельный участок под многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные отношения прекращаются на основании статьёй 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

Таким образом, помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме.

Доказательств, свидетельствующих о том, что блокированные жилые дома, строительство которого предусмотрено указанным предварительным договором, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома, в смысле, придаваемом Федеральным законом № 214-ФЗ, суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд пришёл к выводу об отсутствии в действиях общества события вменяемого ему правонарушения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства не подтверждают наличие в действиях общества состава и события административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

В силу части 1 и 2 статьи 24.5 КоАП РФ данные обстоятельства исключают производство по делу об административном правонарушении.

Установив данные обстоятельства, в соответствии с частью 2 статьи 211 АПК РФ суд признаёт постановление комитета, вынесенное в отношении общества по делу об административном правонарушении от 14.11.2013 № 05-07-13-142, незаконным и отменяет его полностью.

Кроме того, комитетом допущено нарушение порядка привлечения к административной ответственности, выразившееся в неизвещении законного представителя юридического лица о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении.

В соответствии со статьёй 1.6 КоАП РФ лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто административному наказанию иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом.

Частями 1 и 2 статьи 25.1 КоАП РФ предусмотрено, что лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, вправе знакомиться со всеми материалами дела, давать объяснения, представлять доказательства, заявлять ходатайства и отводы, пользоваться юридической помощью защитника, а также иными процессуальными правами в соответствии с названным Кодексом. Дело об административном правонарушении рассматривается с участием лица, в отношении которого ведется производство по делу. В отсутствии указанного лица дело может быть рассмотрено лишь в случаях, если имеются данные о надлежащем извещении лица о месте и времени рассмотрении дела, и если от лица не поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо если такое ходатайство оставлено без удовлетворения.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что рассмотрение дела об административном правонарушении в отношении юридического лица должно осуществляться в присутствии законного представителя. При этом административный орган обязан предоставить привлекаемому к административной ответственности лицу возможность реализовать гарантии защиты, предусмотренные вышеназванными нормами.

Согласно части 2 статьи 25.4 КоАП РФ установлено, что законным представителем юридических лиц являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» при рассмотрении дел об оспаривании решений (постановлений) административных органов о привлечении к административной ответственности судам следует проверить, были ли приняты административным органом необходимые и достаточные меры для извещения лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, либо его законного представителя о составлении протокола об административном правонарушении в целях обеспечения возможности воспользоваться правами, предусмотренными статьей 28.2 КоАП РФ.

Указанный в статье 25.4 КоАП РФ перечень законных представителей юридического лица является закрытым.

Вместе с тем КоАП РФ допускает возможность участия в рассмотрении дела об административном правонарушении лица, действующего на основании доверенности, выданной надлежаще извещенным законным представителем, в качестве защитника. Такие лица допускаются к участию в производстве по делу об административном правонарушении с момента составления протокола об административном правонарушении, включая предусмотренное частью 4 статьи 28.2 КоАП РФ право на предоставление объяснение и замечаний по поводу содержанию протокола.

Как следует из материалов дела, постановление по делу об административном правонарушении от 14.11.2013 № 05-07-13-142 вынесено в отсутствие надлежащим образом уведомленного законного представителя юридического лица. В обоснование своих доводов комитет ссылается на то, что известил лицо, привлекаемое к административной ответственности, путём передачи определения о назначении времени и места рассмотрения дел об административном правонарушении через канцелярию общества 08.11.2013, о чём свидетельствует вх. № 1004, подпись принявшего и печать общества.

Заявитель отрицал получение названного выше процессуального документа. В судебном заседании заявитель сослался на то, что определение о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06.11.2013 передано по адресу строительства блокированных жилых домов: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское. При этом из представленной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.08.2013 следует, что общество находится по адресу: <...>. Доказательств того, что указанное определение передано по юридическому адресу общества, административным органом не представлено.

Следовательно, указанные обстоятельства не могут считаться надлежащим извещением законного представителя общества.

При этом заинтересованное лицо располагало сведениями о юридическом адресе заявителя, однако не приняло иных мер по его надлежащему извещению о времени и места рассмотрения дела об административном правонарушении.

Кроме того, комитет ссылается на то, что определение о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06.11.2013 направлено по факсу 8(495)665-73-97. В качестве подтверждения в материалы дела представлен со стороны заинтересованного лица отчёт об отправке, где отражено следующее: факс абонент: <***>; дата - 06.11.2013; режим «отправлено»; страниц «002»; результат «нормально», в котором содержится отметка о получении факса секретарём канцелярии общества ФИО3

Вместе с тем информация о получении факсограммы указанного содержания полномочным представителем общества отсутствует.

Отчёт о передаче факса не позволяет сделать вывод о том, что по факсу направлено именно определение о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06.11.2013. Факт получения указанного процессуального документа общество отрицало.

С учётом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии доказательств надлежащего извещения общества о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, следовательно, комитетом не соблюдён порядок привлечения к административной ответственности, предусмотренный КоАП РФ.

Определение о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06.11.2013, имеющееся в материалах дела об административном правонарушении, не свидетельствует о надлежащем извещении законного представителя общества, поскольку доказательства вручения данного определения не представлены.

Таким образом, поскольку имеются неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности и в уведомлении о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, которые в соответствии с положениями части 4 статьи 1.5 КоАП РФ толкуются в пользу лица, привлекаемого к административной ответственности, что исключает привлечение общества к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в силу части 4 статьи 210 АПК РФ по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение, суд считает, что в настоящем случае комитетом не доказан факт надлежащего извещения законного представителя заявителя о месте и времени рассмотрения дела об административном правонарушении.

Следовательно, заявитель в нарушение части 2 статьи 25.1 КоАП РФ о месте и времени рассмотрения дела административным органом надлежащим образом не извещался.

Данное нарушение относится к существенным и является основанием для признания постановления по делу об административном правонарушении незаконным.

Таким образом, оспариваемое постановление вынесено в отсутствие законного представителя лица, привлекаемого к административной ответственности, а также его полномочного представителя, и в отсутствие сведений о надлежащем извещении законного представителя общества о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении. При таких обстоятельствах общество лишено гарантий защиты, предоставленных ему действующим законодательством Российской Федерации, направленных на полное, всестороннее и объективное установление фактических обстоятельств дела об административном правонарушении, поскольку не могло квалифицированно возражать и давать объяснения по существу предъявленных обвинений.

Кроме того, порядок проведения проверок в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей установлен Федеральным законом № 294-ФЗ.

Статьёй 10 Федерального закона № 294-ФЗ установлено, что предметом внеплановой проверки, в числе прочего, является соблюдение юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в процессе осуществления деятельности обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 части 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗ основанием для проведения внеплановой проверки является поступление в органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о фактах нарушения прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены).

Внеплановая проверка проводится в форме документарной проверки и (или) выездной проверки в порядке, установленном соответственно статьями 11 и 12 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона № 294-ФЗ предметом документарной проверки являются сведения, содержащиеся в документах юридического лица, индивидуального предпринимателя, устанавливающих их организационно-правовую форму, права и обязанности, документы, используемые при осуществлении их деятельности и связанные с исполнением ими обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, исполнением предписаний и постановлений органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля.

Организация документарной проверки (как плановой, так и внеплановой) осуществляется в порядке, установленном статьей 14 настоящего Федерального закона, и проводится по месту нахождения органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля (часть 2 статьи 11 Федерального закона № 294-ФЗ).

Согласно статье 14 Федерального закона № 294-ФЗ проверка проводится на основании распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля. В этом распоряжении или приказе указывается, в частности, наименование юридического лица, проверка которого проводится, место нахождения юридического лица (его филиалов, представительств, обособленных структурных подразделений), цели, задачи, предмет проверки и срок ее проведения, а также перечень документов, представление которых проверяемым лицом необходимо для достижения целей и задач проверки.

В процессе проведения документарной проверки должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля в первую очередь рассматриваются документы юридического лица, индивидуального предпринимателя, имеющиеся в распоряжении органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, в том числе уведомления о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, представленные в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, акты предыдущих проверок, материалы рассмотрения дел об административных правонарушениях и иные документы о результатах осуществленных в отношении этих юридического лица, индивидуального предпринимателя государственного контроля (надзора), муниципального контроля (часть 3 статьи 11 Федерального закона № 294-ФЗ).

В силу части 5 статьи 11 Федерального закона № 294-ФЗ в течение десяти рабочих дней со дня получения мотивированного запроса проверяемое лицо обязано направить в орган государственного контроля (надзора) указанные в запросе документы.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 294-ФЗ срок проведения каждой из проверок, предусмотренных статьями 11 и 12 настоящего Федерального закона, не может превышать двадцать рабочих дней.

При проведении проверки должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля не вправе превышать установленные сроки проведения проверки (пункт 6 статьи 15 Федерального закона № 294-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 294-ФЗ по результатам проверки должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводящими проверку, составляется акт по установленной форме в двух экземплярах, в котором помимо прочего указываются дата и номер распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, на основании которого проводилась проверка.

В порядке части 4 статьи 16 Федерального закона № 294-ФЗ акт проверки оформляется непосредственно после её завершения в двух экземплярах, один из которых с копиями приложений вручается руководителю, иному должностному лицу или уполномоченному представителю юридического лица, индивидуальному предпринимателю, его уполномоченному представителю под расписку об ознакомлении либо об отказе в ознакомлении с актом проверки.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 16 Федерального закона № 294-ФЗ в акте проверки указываются сведения о результатах проверки, в том числе о выявленных нарушениях.

Как установлено судом, проверка в отношении общества проводилась на основании соответствующего приказа председателя комитета в связи с обращениями граждан, в которых указывалось о нарушении их прав.

По результатам проведённой документальной проверки комитетом акт проверки не составлялся, что подтверждается пояснениями представителя административного органа в судебном заседании.

На основании изложенного суд пришёл к выводу, что при проведении внеплановой документарной проверки в отношении общества нарушены требования Федерального закона № 294-ФЗ.

Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что заявленные требования о признании незаконным и об отмене постановления по делу об административном правонарушении от 14.11.2013 № 05-07-13-142, вынесенного комитетом в отношении ЗАО «Масштаб» по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представителем заявителя заявлен отказ от требований в части признания недействительным предписания об устранении ЗАО «Масштаб» нарушений требований Федерального закона № 214-ФЗ от 14.11.2013 № 77-22-310417/3.

Производство по делу в части оспаривания предписания от 14.11.2013 № 77-22-310417/3 подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Принимая во внимание, что отказ заявителя от своих требований соответствует закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд полагает возможным принять отказ, прекратив производство по делу в указанной части.

С учётом изложенного, суд пришёл к выводу, что производство в части заявленного требования о признании недействительным предписания об устранении ЗАО «Масштаб» нарушений требований Федерального закона № 214-ФЗ от 14.11.2013 № 77-22-310417/3 подлежит прекращению.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать незаконным и отменить постановление по делу об административном правонарушении от 14.11.2013 № 05-07-13-142, вынесенное комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в отношении закрытого акционерного общества «Масштаб» по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Производство по делу № А41-65051/13 в части признания недействительным предписания об устранении закрытым акционерным обществом «Масштаб» нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 14.11.2013 №77-22-310417/3 прекратить на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней.

Судья И.В. Синица