Гражданский кодекс часть 1

председательствующий судья Н.ФИО2,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Столивоненко А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "Колор-Авто" к Администрации г.о. Химки

При участии в судебном заседании- согласно протоколу от 02 апреля 2015 года,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Колор-Авто" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным Постановления администрации городского округа Химки № 1595 от 16.10.2014 в части пункта 2 об установлении цены объекта недвижимости равной стоимости, определенной в отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.08.2014 №81-11/14, выполненному ООО «Юридическая компания «Договор», в размере 2 874 000 руб.

До принятия решения по существу заявитель в порядке ст. 49 АПК РФ дважды уточнял требования, согласно последнему ходатайству об уточнении иска просил признать недействительным Постановление администрации городского округа Химки №1595 от 16.10.2014 года в части пункта 2, устанавливающего цену объекта недвижимости равной стоимости, определенной в отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.08.2014 №81-11/14, выполненному ООО «Юридическая компания «Договор», в размере 2 874 000 рублей. Обязать Администрацию городского округа Химки устранить допущенные нарушения, установив выкупную цену объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 2 236 140 руб. Уточнения судом приняты к рассмотрению.

В судебном заседании ООО "Колор-Авто" настаивало на требованиях.

Администрация г.о. Химки против требований возражало.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При этом заинтересованное лицо должно доказать, что факт нарушения его прав и законных интересов имеет место быть.

Согласно п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено гл. 24 АПК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 1 и 2 статьи 4 Федерального Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со ст. ст. 6,8,13 Федерального Закона N 135-ФЗ, оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае обязательности величины стоимости объекта оценки, оспаривание ее достоверности, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента издания акта государственным органом (заключения договора, принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).

Исходя из ст. ст. 6, 8, 13 ФЗ №135-Ф3 и учитывая изложенные разъяснения ВАС РФ в Информационном письме №92, с учетом обязательного характера оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика только до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

При наличии решения публичного образования об утверждении выкупной стоимости арендуемого муниципального имущества, удовлетворение требований о признании недостоверными результатов оценки не защитит нарушенные интересы лица, желающего воспользоваться правом на приватизацию такого имущества.

Таким образом, общество имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем оспаривания ненормативного правового акта, установившего, по его мнению, завышенную нормативную цену выкупа муниципального имущества. В рамках рассмотрения такого спора согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ (п. 2 информационного письма N 92).

Из материалов дела следует, что ООО "Колор-Авто" на основании договора аренды №1803 от 06.01.2000 (в редакции дополнительных соглашений от 30.08.2010, 15.12.2011) является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, площадью 48 кв. м., расположенного по адресу: 141400, <...> (подвал), условный номер 50-50-10/018/2010-420.

Указанный Договор заключен на срок до 30.06.2015, то есть общий срок аренды имущества составляет 15 лет.

ООО "Колор-Авто" указывает, что соответствует всем критериям (условиям), указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ООО "Колор-Авто" 15.09.2014 в адрес Комитета по управлению имуществом г.о. Химки направило заявление о реализации обществом преимущественного права на выкуп помещения.

Впоследствии, общество заявлением от 15.10.2014 повторно обратилось в Администрацию с просьбой уведомить ООО «Колор-Авто» об условиях выкупа указанного помещения.

Постановлением Администрации г.о.Химки №1595 от 16.10.2014 ООО "Колор-Авто" предоставлено преимущественное право выкупа нежилого помещения, общей площадью 48 кв. м., расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, пр-т. Мира, д.4, пом.002 (подвал) по цене 2 874 000 руб.

Указанная выкупная стоимость установлена на основании Отчета об оценке имущества №81-11/14 от 28.08.2014, произведенной ООО «ЮК «Договор».

ООО "Колор-Авто" полагает, что установленная ООО «ЮК «Договор» выкупная стоимость помещения является завышенной, в связи с чем, не может являться достоверной. Кроме того, Отчет об оценке №81-11/14 от 28.08.2014 не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным Законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ».

Между ООО "Колор-Авто" и ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы» 24.10.2014 был заключен Договор на оказание услуг по оценке нежилого помещения №002, расположенного по адресу: г.о. Химки, пр-т. Мира, д. 4.

Рыночная стоимость указанного нежилого помещения, определенная по итогам оценки, составила 1 367 383 руб. 97 коп., что в два раза меньше стоимости, установленной ООО «ЮК «Договор».

ООО "Колор-Авто" письмами от 15.10.2014, от 24.10.2014 обращалось в Администрацию г.о. Химки с просьбой предоставить для ознакомления отчет об определении рыночной стоимости помещения, однако отчет обществу предоставлен не был.

ООО "Колор-Авто" сообщает, что указанная в отчете №81-11/14 от 28.08.2014 и утвержденная Постановлением Администрации г.о. Химки №1595 от 16.10.2014 нормативная цена подлежащего приватизации недвижимого имущества препятствует обществу - арендатору нежилого помещения, имеющему преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по справедливой -рыночной цене) реализовать право на выкуп такого имущества, предоставленное ему Федеральным Законом N159-03.

Результаты оценки помещения 002, расположенного по адресу: <...>, изложенные в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 28.08.2014 N №81-11/14, положены в основу Постановления Администрации от 16.10.2014 N1595.

ООО "Колор-Авто" оспаривает достоверность величины стоимости объекта оценки путем оспаривания ненормативного правового акта, которым, по мнению ООО "Колор-Авто", установлена завышенная нормативная цена выкупа муниципального имущества.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.01.2015 по ходатайству ООО "Колор-Авто" судом по настоящему делу была назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценочной компании ООО «Кански и партнеры», эксперту ФИО1 ( <...>, ст.2.). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения (подвала), общей площадью 48,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мира,д.4, пом.002 по состоянию на 15.09.2014.

Согласно выводам экспертного заключения № 0000-000385, данного ООО «Кански и партнеры», рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС и округления по состоянию на дату оценки (15.09.14г.) составляет 2 727 000 руб.

Согласно пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ НДС на указанную сумму не начисляется, рыночная стоимость помещения без НДС составляет 2 236 140 руб.

В связи с наличием между сторонами спора, связанного с рыночной стоимостью приобретаемого ООО "Колор-Авто" нежилого помещения, судом в целях разрешения такого спора было назначено проведение судебной оценочной экспертизы. Полученное от экспертной организации заключение исследовано и оценено судом в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу, и судом признаны обоснованными сведения об оценке объекта, на основании которых его рыночная стоимость составляет без учета НДС 2 236 140 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно ч. 3 п. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При таких обстоятельствах, установив, что в оспариваемом постановлении Администрации городского округа Химки № 1595 от 16.10.2014 нормативная цена спорного недвижимого имущества завышена, суд приходит к выводу о нарушении указанным постановлением (в оспариваемой части) прав и законных интересов ООО "Колор-Авто" как арендатора приватизируемого муниципального имущества (нежилого помещения) и имеющего преимущественное право его выкупа в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ (по справедливой рыночной цене).

Суд признает оспариваемый акт администрации городского округа Химки № 1595 от 16.10.2014 в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества недействительным как несоответствующий нормам действующего законодательства и нарушающим права ООО "Колор-Авто" в сфере предпринимательской деятельности.

Соответственно, в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд считает необходимым обязать Администрацию городского округа Химки устранить допущенные нарушения, установив выкупную цену объекта недвижимости -нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, в размере 2 236 140 руб.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Положениями ст. 106 АПК РФ определено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу п. 1 ст. 109 АПК РФ, п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" денежные суммы, причитающиеся эксперту, выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

ООО "Колор-Авто" перечислены денежные средства в размере 15 500 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Московской области на проведение экспертизы, что подтверждается платежным поручением № 8 от 26.01.2015.

Согласно счету на оплату № 0000-000385-32 от 17.03.2015, выставленному ООО «Кански и партнеры», стоимость выполненной судебной экспертизы составила 15 500 руб.

Таким образом, с Администрации городского округа Химки в пользу ООО "Колор-Авто" подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 4 000 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 15 500 руб.

С депозитного счета Арбитражного суда Московской области подлежат перечислению ООО «Кански и партнеры» в счет проведения экспертизы согласно счету № № 0000-000385-32 от 17.03.2015 денежные средства в размере 15 500 руб.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 2 Постановления администрации городского округа Химки № 1595 от 16.10.14г. в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Обязать Администрацию городского округа Химки устранить допущенные нарушения, установив выкупную цену объекта недвижимости -нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, в размере 2 236 140 руб.

Взыскать с Администрации городского округа Химки в пользу ООО «Колор-Авто» расходы по госпошлине в размере 4 000 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 15 500 руб.

Перечислить ООО «Кански и Партнеры» с депозитного счета Арбитражного суда Московской области денежные средства за проведение экспертизы в размере 15 500 руб., согласно счету № 0000-000385-32 от 17.03.15г.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.ФИО2