Гражданский кодекс часть 1

ООО «ПИК-Комфорт» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Главному управлению Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» (далее – заинтересованное лицо, Госжилинспекция) с требованием о признании незаконным и отмене предписания от 20.08.2021 №08ОГ/21-545-77-21-2021.

В судебном заседании заслушан представитель заявителя, поддержавший заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушан представитель заинтересованного лица, требования не признал, просил суд отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

22.08.2021 на основании распоряжения от 11.08.2021 №08ОГ/21-545-77-21-2021, административным органом в отношении ООО «ПИК-Комфорт» проведена внеплановая документарная проверка, в связи с обращением собственника помещения по вопросу обоснованности начисления платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, г. Котельники, мкр. Белая Дача, д. 11, корпус 1, которым заявитель осуществляет управление с 08.06.2021 на основании договора управления многоквартирным домом от 30.06.2020 №КОТ-200630/ПК-1, заключенного с застройщиком АО «Компания АТОЛ».

В ходе проверки, заинтересованным лицом установлено, что управляющая организация ООО «ПИК-КОМФОРТ» (ИНН <***>) производит начисления за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская обл., г. Котельники, мкр. Белая дача, д. 11, корп. 1 по строке «содержание и ремонт в размере 46,70 руб. с 01.10.2020 по настоящее время, в нарушение требований п. 1 ст. 156 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п. 17 Постановления Правительства РФ № 491.

По результатам проверки составлен Акт проверки от 20.08.2021 №08ОГ/21-545-77-21-2021.

По данному факту Госжилинспекцией вынесено предписание №08ОГ/21-545-77-21-2021, согласно которому Общество в срок до 04.10.2021 обязывалось:

«Произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилого помещения всем собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская обл., г Котельники, мкр. Белая дана, д. 11, корп. 1 согласно Решением Совета депутатов городского округа Котельники Московской области от 17.06.2019 №5/81 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа Котельники Московской области, для собственников жилых помещений, которые на общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также для собственников помещений в многоквартирном доме не принявших на их общем собрании решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах городского округа Котельники Московской области с 01 июля 2019 года» установлен размер платы за содержание жилого помещения в МКД по категории «13» 38,64 руб. за 1 кв.м. жилого помещения в периоде 01.10.2020 по настоящее время».

Считая, выданное предписание необоснованным и нарушающим права Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) предусмотрено, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Это предполагает возможность лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса.

В соответствие с ч.1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ для признания решений и действий (бездействия) органа местного самоуправления незаконными необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения ими на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом нормативной совокупности статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с указанными нормами права, предметом доказывания по настоящему делу является одновременное несоответствие оспариваемого предписания закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Постановлением Правительства Московской области от 19.11.2003 № 674/43 образована Государственная жилищная инспекция Московской области.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Московской области от 12.09.2007 № 674/28 данный государственный орган Московской области преобразован в центральный исполнительный орган государственной власти Московской области - Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области».

Согласно Положению о Главном управлении Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», утвержденного постановлением Правительства Московской области от 02.07.2013 №485/27 основными задачами ее, в том числе являются: предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности; принятие предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений; систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований; осуществление жилищного надзора за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг (п. 11 Положения о Госжилинспекции).

К полномочиям Госжилинспекции относится обеспечение объективного, всестороннего и своевременного рассмотрения обращений граждан по вопросам, входящим в компетенцию Госжилинспекции Московской области, и дает письменные ответы на них в порядке, установленном законодательством (п. 12.3 Положения)

Также в рамках представленных полномочий Госжилинспекция Принимает предусмотренные законодательством Российской Федерации меры по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, а также меры по недопущению нарушений обязательных требований (п.12.5).

Пунктом 14.8 Положения на Госжилинспекцию возложены полномочия по выдаче предписаний об устранении выявленных нарушений обязательных требований.

Как установлено судом, административным органом при проведении проверки установлено, что ООО «ПИК-КОМФОРТ» при начислении коммунальных платежей нарушены п. 1 ст. 156 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п. 17 Постановления Правительства РФ № 491, поскольку управляющая организация производит начисления за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений спорного МКД по строке «содержание и ремонт» в размере 46,70 руб. с 01.10.2020 по настоящее время, тогда как органом местного самоуправления установлен размер платы – 38,64 руб. (Решение Совета депутатов г.о. Котельники МО от 17.06.2019 №5/81).

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрен порядок определения управляющей организации для управления многоквартирным домом в связи с вводом его в эксплуатацию, предусматривающий обязанность органа местного самоуправления в течение определенного периода провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, а у лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 названного Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в случае заключения договора управления многоквартирным домом в порядке части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, срок такого договора составляет не более 3 месяцев.

Как установлено судом, 30.06.2021 между АО «Компания АТОЛ» (застройщик) и ООО «ПИК-КОМФОРТ» (управляющая компания) на основании ч.14 ст. 161, и ч.2 ст. 162 ЖК РФ заключен договор управления №КОТ-200630/ПК-1, распространяющий свое действие на собственников всех помещений в МКД.

Согласно предмету указанного Договора управления, Управляющая организация обязуется по заданию Застройщика, в течение срока действия его действия, за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность, а Застройщик обязуется оплачивать эти услуги в порядке, размере и сроки, установленные Договором.

Согласно разделу 6 Договора, устанавливающему «Размер платы за Услуги, порядок расчетов» цена Договора на момент подписания определяется приложением №4, а также:

- стоимостью платы за содержание и ремонт общего имущества, включающей в себя плату за услуги и работы по Управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД;

- стоимостью коммунальных услуг, рассчитываемых в соответствии с положениями пунктов 6.3 (касается размера платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащённых общедомовыми приборами учета) и 6.4 (касается размера платы за коммунальные услуги, рассчитываемого по тарифам, установленным полномочными органами) Договора.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с решениями общих собраний собственников МКД, либо решениями органов государственной власти или местного самоуправления, полномочных утверждать соответствующие тарифы.

Виды и стоимость дополнительных услуг устанавливаются сторонами в приложениях №3 и №4 к Договору (п. 6.2).

Приложением №3 к Договору определен перечень услуг по Управлению МКД, перечень работ (услуг) по содержанию общего имущества в МКД.

В приложении №4 к Договору установлен расчет стоимости услуг Управляющей организации для собственника и нанимателя/арендатора помещения, при этом указанное приложение подписано от имени Застройщика, с установлением размере 46,70 руб. за содержание помещения, исчисленный с кв.м. общей площади помещения (как следует из сноски указанного Приложения №4 к Договору: стоимость услуги включает в себя услуги и работы Управляющей организации, указанные в Приложении №2 Договора (Состав общего имущества в МКД); плата не включает в себя расходы на холодную и горячую воду, электроэнергию и водоотведение, потребляемые в целях содержания общего имущества собственников помещений в МКД).

Разделом 12 Договора установлен срок его действия, который составляет 3 календарных месяца, в случае, если за 1 календарный месяц до окончания срока действия Договора не одна из сторон не заявит об отказе от Договора, Договор подлежит автоматической пролонгации на тех же условиях на такой же срок, и прекращает сое действие, в случаях:

-при заключении договора управления МКД между Управляющей организацией и собственниками, условия, которого были утверждены решением собственников на общем собрании, принятом в установленном порядке (п.12.1.1).

-при передаче по акту сдачи-приемки от Застройщика третьим лицам последнего из помещений, указанных в приложении №1 (перечень и характеристика жилых, кладовых, нежилых помещений БКФН Застройщика) (п.12.1.3).

Суд обращает внимание, что в Договоре управления отсутствует п. 12.1.2.

Таким образом, судом установлено, что в период с момента заключения Договора управления 30.06.2020 по 30.09.2020, Управляющая организация вправе была применять к Застройщику и собственникам помещений тариф за оказание коммунальных услуг оказываемых, согласно приложениям №2 и №3 к Договору управления в размере 46,70 руб. с кв.м. общей площади помещения.

Судом отклоняются доводы заявителя, который считает, что в данном случае, и в дальнейшем тариф, определённый в Договоре управления подлежал применению при оказании коммунальных услуг, в связи со следующим.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Решением Совета депутатов городского округа Котельники Московской области от 17.06.2019 №5/81 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа Котельники Московской области, для собственников жилых помещений, которые на общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также для собственников помещений в многоквартирном доме не принявших на их общем собрании решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах городского округа Котельники Московской области с 01 июля 2019 года» установлен размер платы за содержание жилого помещения в МКД по категории «13» 38,64 руб. за кв.м. жилого помещения.

Поскольку Договор управления был заключен между Застройщиком и Управляющей компанией, с указанием, на нормы жилищного законодательства, то именно указанные нормы права подлежат применению в настоящем случае при расчета стоимости коммунальной услуги с собственниками помещений, а не нормы гражданского законодательства на применении, которых настаивает заявитель.

Более того, применение тарифа, установленного Решением органа местного самоуправления в размере 38, 64 руб. за кв.м. с 01.10.2020 распространяет свое действие при расчете именно с собственниками помещений, тогда как при расчете с Застройщиком, Управляющая компания вправе применять положения Договора управления и ссылаться на нормы гражданского законодательства.

Судом также отклоняются доводы заявителя о том, что действие Договора управления в отношении собственников помещений не прекратило свое действие, т.к. общее собрание собственников помещении не могло состояться, в связи с отсутствием кворума.

В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Законодателем определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которой отнесен и вопрос определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представленный в материалы дела протокол общего собрания от 20.08.2021 №1/2021, который содержал вопрос об утверждении платы за содержание помещения, в качестве доказательства созыва общего собрания собственников, судом отклоняется, поскольку собрание не имело кворума для принятия решения.

Вместе с тем, заявителем не представлено доказательств того, что Застройщиком передана в собственность большая часть помещений и общее собрание собственников помещений реально могло состояться и иметь соответствующий кворум (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, ООО "ПИК-Комфорт" в одностороннем порядке увеличило размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по спорному многоквартирному дому.

Согласно положениям ЖК РФ, определен императивный порядок установления платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также круг лиц, обладающих такими полномочиями.

Застройщик многоквартирного дома и выбранная им управляющая компания в силу указанных норм таким правом не наделены.

В силу части 14 статьи 161 ЖК РФ обязанность застройщика заключить договор управления с управляющей организацией до проведения открытого конкурса не наделяет указанных лиц правом произвольно устанавливать или изменять размер платы за жилое помещение для жильцов, без соблюдения положений части 4 статьи 158 ЖК РФ.

Пунктом 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Учитывая изложенное, на общество, как управляющую компанию, возложена обязанность по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также право получать плату за предоставленные услуги, при этом, правом выбора порядка расчета размера платы за предоставленные услуги, управляющая компания действующим законодательством не наделена, следовательно, оспариваемое предписание обоснованно и законно.

Предписание должно содержать законные требования, конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения. При этом содержащиеся в предписании формулировки должны исключать возможность двоякого толкования; изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами.

Таким образом, судом не установлено снований для признания оспариваемого предписания недействительным, как следствие, требования заявителя не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судом отказано Обществу в удовлетворении заявленных требований, то расходы по оплате государственной пошлины по рассматриваемому заявлению, в силу ст. 110 АПК РФ, относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Е.В. Васильева