Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширавовой С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «СКС» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «ФОРВАРД-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО АКБ «БАЛТИКА» (ИНН <***>, ОГРН <***>), конкурсный управляющий ПАО АКБ «БАЛТИКА» ГК АСВ, ООО «Юридическая компания ОПТИМУС»

третьи лица: ОАО «Облтурстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Росреестра по Московской области, ЗАО «Эмпаир Траст» (ИНН <***> ОГРН <***>)

об оспаривании закладной от 21.08.2014 земельных участков с кадастровыми номерами 50:04:0010601:113, 50:04:0010601:114, 50:04:0010601:96, здания (сооружения) с кадастровыми номерами 50-50-04/035/2008-232, 50-50-04/094/2008-025

при участии в заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «СКС» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО «ФОРВАРД-ДЕВЕЛОПМЕНТ», ПАО АКБ «БАЛТИКА», конкурсный управляющий ПАО АКБ «БАЛТИКА» ГК АСВ, ООО «Юридическая компания ОПТИМУС» с требованиями:

признать оформление закладной, выданной ООО «Форвард-Девелопмент» Филиалу Открытого акционерного общества акционерный коммерческий банк «Балтика» в городе Москве, в обеспечение исполнения Открытым акционерным обществом «Облтурстрой» обязательств по Договору кредитной линии (с лимитом задолженности) от 21.08.2014 № 104 КЛЗ/14/ЮЛ , недействительной сделкой;

применить последствия недействительности выдачи закладной и прекратить регистрацию залога в отношении следующего недвижимого имущества:

земельный участок общей площадью 4900 кв.м, кадастровый номер 50:04:0010601:113, расположенный по адресу: <...>, участок находится примерно в 35 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, запись регистрации о залоге от 10.09.2014 № 50-50-04/089/2014-076,

земельный участок общей площадью 3043 кв.м, кадастровый номер 50:04:0010601:114, расположенный по адресу: <...>, участок находится примерно в 70 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, запись регистрации о залоге от 10.09.2014 № 50-50-04/089/2014-078,

земельный участок общей площадью 4988 кв.м, кадастровый номер 50:04:0010601:96, расположенный по адресу: <...>, участок находится примерно в 30 м по направлению на восток от ориентира д. 10, расположенного за пределами участка, запись регистрации о залоге от 10.09.2014 № 50-50-04/089/2014-079,

- спортивно-технический комплекс, назначение: нежилое, спортивного назначения, 2-этажный, общая площадь 3973,1 кв.м, инв № 019:009-11360, лит. Б, Б1, б, б1, б2, кадастровый (или условный) номер 50-50-04/035/2008-232, расположенный по адресу: <...>, запись регистрации о залоге от 10.09.2014 № 50-50-04/094/2014-026,

- сооружение – газопровод низкого давления, протяженностью 143,58 (сто сорок три целых пятьдесят восемь сотых) погонных метров, инв. № 019:009-11361/Г, лит. Г, кадастровый (или условный) номер 50-50-04/094/2008-025, расположенный по адресу: <...> запись регистрации о залоге от 10.09.2014 № 50-50-04/089/2014-076.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Юридическая компания Оптимус», ОАО «Облтурстрой», Управление Росреестра по Московской области, ЗАО «Эмпаир Траст».

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, изложил позицию суду. Суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, представленные ОАО «Облтурстрой», Управлением Росреестра по Московской области.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. В материалы дела представлен письменные отзыв и пояснения ОАО «Облтурстрой»,ООО «Юридическая компания Оптимус».

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (здесь и далее – в редакции от 21.07.2014) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как следует из материалов дела, между ООО «Строительство Коммуникации Сервис» (продавец) и ООО «Форвард-Девелопмент» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков и спортивно-технического комплекса от 13.02.2013, на основании которого произведена государственная регистрация права собственности ООО «Форвард-Девелопмент» на земельные участки с кадастровыми номерами 50:04:0010601:113, 50:04:0010601:114, 50:04:0010601:96, и расположенные на них объекты недвижимого имущества: спортивно-технический комплекс с кадастровым (условным) номером 50-50-04/035/2008-232, сооружение - газопровод низкого давления, протяженностью 143,58 (сто сорок три целых пятьдесят восемь сотых) погонных метров, с кадастровым (условным) номером 50-50-04/058/2008-038.

Согласно пунктам 1.3 , 1.4., 1.5 Договора общая стоимость продаваемого имущества составляла 90000000 (Девяносто миллионов) руб.

В соответствии с п. 2.1., 2.2. договора стороны согласовали следующий порядок расчетов:

- в течение трех рабочих дней с даты подачи Договора на госрегистрацию подлежала оплате сумма в размере 25000000 (Двадцать пять миллионов) рублей; в течение трех рабочих дней с даты представления Продавцом Покупателю документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования земельного участка - сумму в размере 25000000 (Двадцать пять миллионов) рублей;

- в течение 6 (шести) месяцев с даты получения разрешения на строительство многоквартирных жилых домов - сумму в размере 40000000 (Сорок миллионов) рублей.

В силу пункта 2.4 договора и пункта 5 статьи 488 ГК РФ земельные участки, спортивно-технический комплекс и сооружение до их полной оплаты признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его задолженности по оплате указанных объектов недвижимого имущества.

Договор купли-продажи от 13.02.2013, переход права собственности на объекты недвижимости и обременение таких объектов в виде ипотеки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационными записями от 05.03.2013 №№ 50-50-04/035/2013-390, 391, 392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399, свидетельствами о государственной регистрации и выписками из ЕГРН.

Поскольку ООО «Форвард-Девелопмент» в согласованные в договоре купли-продажи сроки не оплатило в полном объеме выкупаемое имущество, ООО «Строительство Коммуникации Сервис» направило в адрес покупателя требование от 22.05.2017 о расторжении договора купли-продажи от 13.02.2013.

При этом ООО «Строительство Коммуникации Сервис» стало известно, что недвижимое имущество (земельные участки, спортивно-технический комплекс и сооружение) передано ООО «Форвард-Девелопмент» в залог ПАО АКБ «Балтика» в целях обеспечения исполнения обязательств ОАО «Облтурстрой» по договору кредитной линии (с лимитом задолженности) от 21.08.2014 № 104КЛЗ/14/ЮЛ.

Как следует из статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (п. 1).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (п. 2).

Факт передачи недвижимого имущества банку в залог подтверждается договором о залоге недвижимости (об ипотеке) (земельных участков) от 21.08.2014 № 104зКЛЗ/14/ЮЛ и закладной от 21.08.2014.

Согласно выпискам из ЕГРН и материалам дел правоустанавливающих документов ипотека земельных участков, спортивно-технического комплекса и сооружения зарегистрирована 10.09.2014, в ЕГРН внесены регистрационные записи №№ 50-50-04/089/2014-076, 50-50-04/089/2014-078, 50-50-04/089/2014-079, 50-50-04/094/2014-026, 50-50-04/089/2014-076.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В силу пункта 4 статьи 143 ГК РФ именной является документарная ценная бумага, по которой лицом, уполномоченным требовать исполнения по ней, признается одно из следующих указанных лиц: 1) владелец ценной бумаги, указанный в качестве правообладателя в учетных записях, которые ведутся обязанным лицом или действующим по его поручению и имеющим соответствующую лицензию лицом. Законом может быть предусмотрена обязанность передачи такого учета лицу, имеющему соответствующую лицензию; 2) владелец ценной бумаги, если ценная бумага была выдана на его имя или перешла к нему от первоначального владельца в порядке непрерывного ряда уступок требования (цессий) путем совершения на ней именных передаточных надписей или в иной форме в соответствии с правилами, установленными для уступки требования (цессии).

Исходя из содержания закладной от 21.08.2014 (Отметки о смене владельца закладной), спорное недвижимое имущество последовательно передано ПАО АКБ «Балтика» в залог ЗАО «Эмпайр Траст», затем ООО «Юридическя компания «Оптимус».

При этом пунктом 5 статьи 43Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Следовательно, законодательно установлено однозначное правило о том, что не допускается заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Закладная может выдаваться только при первоначальной ипотеке.Нарушение указанного правила является основанием для квалификации соответствующего договора как недействительного.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1 и 2 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлена норма, согласно которой за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Основанием для обращения ООО «Строительство Коммуникации Сервис» в арбитражный суд с настоящими требованиями является факт заключения договора последующей ипотеки с выдачей закладной в нарушение требований пункта 5 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Между тем, суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Согласно статье 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей (п. 1).

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах (п. 3).

Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса (п. 4).

В статье 45 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусмотрено, что государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.

В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Судом установлено, что договор о залоге недвижимости (об ипотеке) (земельных участков) от 21.08.2014 № 104зКЛЗ/14/ЮЛ и закладная от 21.08.2014 содержат сведения об обременении спорного недвижимого имущества предшествующим залогом в силу закона в пользу ООО «Строительство Коммуникации Сервис» (п. 1.8 договора, раздел 5 закладной).

В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1 статьи 167 ГК РФ).

В материалах дел правоустанавливающих документов на земельные участки, спортивно-технический комплекс и сооружение имеются заявления ООО «Строительство Коммуникации Сервис» об одобрении последующего залога земельных участков ООО «Форвард-Девелопмент» в пользу ПАО АКБ «Балтика».

Суд отклонил ходатайство истца о фальсификации указанного доказательства, поскольку в материалы дела представлен протокол выемки подлинников дел правоустанавливающих документов на спорное недвижимое имущество в связи с расследованием уголовного дела № 11701450149004816. В этой связи не представляется возможным установление подлинности представленных документов.

Иных оснований для признания заявления ООО «Строительство Коммуникации Сервис» об одобрении последующего залога земельных участков ООО «Форвард-Девелопмент» в пользу ПАО АКБ «Балтика» недопустимым доказательством судом не установлено, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 352 ГК РФ Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.01.2018 по делу
№ А41-72549/17 договор купли-продажи земельных участков и спортивно-технического комплекса от 13.02.2013 расторгнут, суд обязал ООО «Форвард-Девелопмент» вернуть в собственность Общества с ограниченной ответственностью «Строительство Коммуникации Сервис» земельные участки с кадастровыми номерами 50:04:0010601:113, 50:04:0010601:114, 50:04:0010601:96, и расположенные на них объекты недвижимого имущества: спортивно-технический комплекс с кадастровым (условным) номером 50-50-04/035/2008-232, сооружение - газопровод низкого давления, протяженностью 143,58 (сто сорок три целых пятьдесят восемь сотых) погонных метров, с кадастровым (условным) номером 50-50-04/058/2008-038. Решение Арбитражного суда Московской области от 22.01.2018 по делу № А41-72549/17 вступило в законную силу, не изменено и не отменено.

Кроме того, в материалы дела представлено соглашение от 10.01.2018, заключенное между ООО «Юридическая компания Оптимус» и ОАО «Облтурстрой», о прекращении обязательств ОАО «Облтурстрой» по договору кредитной линии (с лимитом задолженности) от 21.08.2014 № 104КЛЗ/14/ЮЛ, в обеспечение которого выдана оспариваемая закладная от 21.08.2014.

Как указывается, ОАО «Облтурстрой» оригинал закладной от 21.08.2014 с отметкой о погашении обязательств передан на регистрацию в Управление Росреестра.

Следовательно, на момент рассмотрения настоящего спора и вынесения судебного акта по существу данного спора обременение спорного имущества первоначальным и последующим залогом прекращено в ввиду исполнения последующего обязательства, обеспеченного ипотекой такого имущества, и расторжением договора купли-продажи, предусматривающего ипотеку в силу закона.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования ООО «Строительство Коммуникации Сервис» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению ввиду прекращения оспариваемых сделки и обязательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина