Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой О.А.. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ТРТ" (ИНН 5018165556, ОГРН 1145018004592)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.07.1999 № 2274 задолженности в размере 3118686,83 руб. за 2020 год, неустойки в сумме 276376,33 руб. за период с 16.09.2017 по 17.11.2020, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "ТРТ" с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.07.1999 № 2274 задолженности в размере 3118686,83 руб. за 2020 год, неустойки в сумме 276376,33 руб. за период с 16.09.2017 по 17.11.2020, о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101301:22.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования о взыскании задолженности и неустойки, поддержал заявления об отказе от требований о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101301:22. Представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду, заявил о применении срока исковой давности.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/, представившего дополнительные пояснения по предмету спора.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Проверив заявление, полномочия лица, подписавшего заявление, суд считает, что поскольку заявленный отказ от части исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, то данный отказ принимается судом, а производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 28.07.1999 № 2274 и соглашения от 11.08.2017 о замене стороны по договору в аренду ООО "ТРТ" сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101301:22 площадью 9037 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения подъездных железнодорожных путей, находящийся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2014 ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой устанавливается расчетным путем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Согласно части 3 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции по состоянию на 04.03.2014) юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Аналогичный расчет арендной платы установлен в первоначальной редакции договора аренды от 28.07.1999 № 2274 в приложении к договору.

Пунктом 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2014 в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлениями от 11.01.2019, от 07.04.2020 Администрация городского округа Мытищи Московской области сообщила ООО "ТРТ" об изменении размера арендной платы по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 на 2019, 2020 год.

Претензиями от 15.07.2020, от 03.09.2020, от 14.10.2020 Администрация городского округа Мытищи Московской области уведомила ООО "ТРТ" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.1999 № 2274.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 28.07.1999 № 2274 не погашена ООО "ТРТ" в добровольном порядке, Администрация городского округа Мытищи Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 28.07.1999 № 2274 и дополнительным соглашением к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из расчета истца, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены, размер задолженности по арендной плате по договору от 28.07.1999 № 2274 за 2020 год с учетом частичной оплатой составляет 3118686,83 руб.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Суд отклоняет доводы ответчика о неприменимости к спорному договору аренды от 28.07.1999 № 2274 норм Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», а также о необходимости заключения дополнительных соглашений к договору в связи с изменением размера арендной платы.

Как следует из условий договора аренды от 28.07.1999 № 2274, дополнительного соглашения от 04.03.2014, ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой устанавливается расчетным путем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В соответствии с пунктом 5 соглашения от 11.08.2017 о замене стороны в договоре аренды от 28.07.1999 № 2274 с момента заключения данного соглашения у ООО "ТРТ" возникли права и обязанности по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент подписания соглашения.

Иной порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, на территории городского округа Мытищи Московской области не установлен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что размер арендной платы по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 и срок внесения такой платы подлежит определению в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

При этом суд признает обоснованными доводы ответчика о неверном применении коэффициентов при расчете арендной платы.

Согласно пункту 2.2 договора аренды от 28.07.1999 № 2274 и пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по следующей формуле: Аб x Кд x Км x Пкд x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Коэффициент вида деятельности Кд для размещения иных объектов коммерческого назначения в размере 3 установлен ответчиком, исходя из положений пункта 41 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» – Для размещения иных объектов коммерческого назначения.

Повышающий коэффициент для видов деятельности Пкд для размещения иных объектов коммерческого назначения в размере 2 установлен ответчиком, исходя из положений Приложения № 1 к решению Совета депутатов городского округа Мытищи Московской области от 19.12.2019 № 4/14 – Для размещения иных объектов коммерческого назначения.

При этом судом установлено, что основным видом деятельности ООО "ТРТ" согласно прилагаемой выписке из ЕГРЮЛ является деятельность, связанная с перевозками.

Заключенным сторонами договором и выпиской из ЕГРН установлено, что разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101301:22 – для размещения подъездных железнодорожных путей, в границах участка расположен железнодорожный путь с кадастровым номером 50:12:0000000:56436, находящийся в собственности арендатора.

Как следует из пояснений Администрации городского округа , изменение произошли вследствие исключения с 2020 года из Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ вида разрешенного использования «для объектов транспорта».

Однако в настоящем случае участок передан истцу не для размещения объектов коммерческого назначения, а для эксплуатации подъездного железнодорожного пути необщего пользования.

Статьей 209 ТК РФ производственная деятельность квалифицируется как совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг.

Использование участка соответствует основному виду деятельности ООО "ТРТ" –Деятельность, связанная с перевозками.

Следовательно, ООО "ТРТ" на переданном в аренду земельном участке осуществляет производственную деятельность по оказанию услуг перевозки грузов, а расположенное на нем сооружение предназначено для оказания таких услуг.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Судом также не установлено.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», установлено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Установленные же Администрацией городского округа Мытищи в уведомлениях об изменении размера арендной платы по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 на 2019, 2020 год размеры коэффициентов Кд и Пкд нарушают права и законные интересы общества, поскольку приводят к необоснованному увеличению арендной платы за землю.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при расчете арендной платы необходимо руководствоваться пунктом 17 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ – для размещения объектов производственной деятельности (Кд=1,1).

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ. В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Таким образом, при расчете арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101301:22 необходимо руководствоваться Кд=1,1; Пкд=1.

Следовательно, при применении указанных ответчиком коэффициентов Кд и Пкд арендная плата за землю составляет 694556,71 руб. в год, 173639,18 руб. в квартал.

Таким образом, принимая во внимание указанный расчет и внесение платы ООО "ТРТ" по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 за 2020 год, суд приходит к выводу, что за 2020 год имеется переплата по арендной плате в размере 142698,69 руб.

В этой связи суд приходит к выводу, что задолженность по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 отсутствует и не подлежит взысканию с ООО "ТРТ".

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.09.2017 по 17.11.2020 в сумме 276376,33 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с нарушением срока. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Судом расчет начисления неустойки, представленный истцом, проверен и признан подлежащим корректировке в связи со следующим.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Между тем, в силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Рассматриваемое исковой заявление подано в Арбитражный суд Московской области 26.11.2020, что подтверждается оттиском штампа о регистрации иска.

Следовательно, неустойка может быть взыскана за период с 26.10.2017, исходя из срока исковой давности и применения досудебного порядка урегулирования спора.

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

Истцом не представлен расчет задолженности по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 в размере 167451,09 руб., в связи с чем не представляется возможным установить обоснованность начисления неустойки за период с 16.09.2017 по 17.11.2020. судом установлено, что по состоянию на 01.01.2020 задолженность по договору составляет 0,04 руб.

Представленные в материалы дела расчеты подтверждают обоснованное начисление неустойки по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 с 01.01.2019.

Таким образом, исходя из применения срока исковой давности, перерасчета размера арендной платы по договору аренды от 28.07.1999 № 2274, принимая во внимание внесение арендной платы в 2019-2020 году с нарушением срока, суд приходит к выводу, что по договору аренды от 28.07.1999 № 2274 с ООО "ТРТ" подлежит взысканию неустойка в сумме 6116,61 руб. с 11.01.2019 по 17.11.2019.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 150, 151, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Принять отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды от 28.07.1999 № 2274 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101301:22.

Производство по делу № А41-77860/20 в этой части прекратить.

2. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ТРТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) по договору аренды земельного участка от 28.07.1999 № 2274 неустойку в сумме 6116,61 руб. за период с 11.01.2019 по 17.11.2020.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

3. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец