Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем Адарченко А.С.,рассмотрев в судебном заседании дело по иску Ип ФИО1

к Ип ФИО2, ФИО3 о выделе доли в натуре

в судебном заседании участвуют представители-согласно протоколу с/з

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Ип ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Ип ФИО2, Ип ФИО3 (далее - ответчики) с исковыми требованиями: произвести выдел в натуре доли, принадлежащей истцу, в общей долевой собственности на объект, находящийся по адресу: <...>; в случае установления судом невозможности произведения выдела в натуре указанной доли в общей долевой собственности, назначить истцу выплату рыночной стоимости доли ответчиками в солидарном порядке; исключить истца из состава собственников объекта, находящегося по адресу: <...>, строение e 7.

В обоснование своих требований истец ссылается, в том числе на положения статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и указывает следующее.

Между Ип ФИО1, Ип ФИО2 и Ип ФИО3 был заключен договор №04/2012/Кл от 01.04.2012 участия в долевом инвестировании строительства торгового центра, предметом которого является направление денежных средств участников долевого строительства на строительство торгового центра по адресу: Московская область, 6. Клин, ул. Карла Маркса, д.6, строение 7 (далее по тексту - «Объект»).

Доли общей долевой собственности на Объект распределены в соответствии с п. 1.4 указанного договора следующим образом: ФИО2 - доля составляет 40%; ФИО3 - доля составляет 40%; ФИО1 ч - доля составляет 20%.

Объект фактически построен и право собственности на указанный торговый центр признано за истцом как застройщиком в судебном порядке решением от 07.11.2013г. Клинского городского суда Московской области по делу № 2-2768/13, которым установлено, что невозможность государственной регистрации права собственности во внесудебном порядке обусловлена невозможностью ввода объекта в эксплуатацию в связи с превышением площади построенного объекта по сравнению с площадью, указанной в проектной документацией.

04.04.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) зарегистрировано право собственности на объект. Основанием для регистрации права истца явился договор купли-продажи от 20.03.2014, а также судебное решение Клинского городского суда Московской области от 07.11.2013.

Принадлежащий сторонам объект является нежилым 4-этажным зданием, общей площадью 2455,8 кв.м.

Таким образом, у истца, как у сособственника имеется право на выдел своей доли, составляющей 491,16 кв.м., в натуре из общей собственности.

Исходя из технических характеристик и функционального назначения объекта, истец полагает, что выдел доли в натуре без несоразмерного ущерба возможен, так как в здании имеется два отдельных входа, возможно сохранение функционального назначения здания с наименьшим отклонением от идеальных долей сторон в праве общей долевой собственности.

Истцом представлен технический план здания с вариантом выдела его доли в натуре. Данный вариант раздела, как и альтернативный вариант - назначение соответствующей рыночной цены компенсации, пропорциональной доле в праве, был предложен ответчикам в письмах от 07.10.2020.

Поскольку соглашение по условиям выдела не было достигнуто между сособственниками, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Для выяснения технической возможности выделения доли из общего имущества и определения вариантов такого раздела, по ходатайству истца определением суда от 25.03.2021 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "БЮРО ЖИЛЭКСПЕРТИЗЫ" ФИО4 по следующим вопросам:

«1. Возможен ли выдел доли, принадлежащей ИП ФИО1, составляющей 20% из общей долевой собственности в объекте, расположенном по адресу: <...>, - учитывая его техническое состояние, путем выдела Ип ФИО1 с одной стороны и Ип ФИО2, Ип ФИО3 с другой стороны отдельных его частей в соответствии с их долями, предоставить варианты. Указать, другие возможно допустимые по санитарным и строительным нормам варианты раздела здания.

2. Какие возможно допустимые варианты раздела здания с отступлением от размера долей в праве собственности, если его раздел в точном соответствии с долями, по техническим причинам, невозможен?

3. Какова площадь выделяемых помещений каждому из собственников указанного здания, соответствует ли она доле каждого из собственников в праве собственности согласно правоустанавливающим документам?

4. Не повлечет ли раздел здания, а также его переоборудование (если в этом будет необходимость) в связи с разделом, несоразмерный ущерб его хозяйственному назначению?

5. Какие виды работ необходимо произвести при разделе объекта по каждому варианту (капитальные и отделочные работы, работы по перемещению и установке необходимого оборудования, устройство внутренних, капитальных перегородок, дверных проемов и т.д., перенос газового оборудования, электроснабжения и отопления)? Каков размер затрат по каждому виду работы в целом и по каждому варианту раздела?».

Согласно экспертному заключению Арх. №2649/05, поступившему через канцелярию суда 01.06.2021, экспертом установлено следующее.

В ходе проведенного обследования установлено, что все инженерное оборудование строений 7 и 9 выполнено для всего дома № 6, как единое и неделимое инженерное оборудование для двух строений. При выделе доли раздел или переоборудование инженерного оборудования ведет к несоразмерному ущербу всего здания в целом, а именно как строения 7, так и строения 9. Следовательно, выдел доли Ип ФИО1 возможен только путем определения порядка пользования площадями частей здания (дома б строения 7), выделив Ип ФИО1 части здания 6 строения 7 (как объекта права) без раздела или переоборудования инженерного оборудования.

При определении порядка пользования путем выдела 1/5 (20%) доли Ип ФИО1 частей здания, площади выделяемых частей здания (дома 6 строения 7) ограничивать перегородками нежелательно и объясняется тем, что расположение перегородок постоянно меняется арендаторами.

На момент обследования арендаторами занимается практически полностью вся площадь по этажам: цокольный этаж - Ситилинк, 1 этаж Секонд хенд, 2 этаж Стильная семья, технический (третий) этаж - фитнес клуб Фитнессон.

Следовательно, ограничение выделяемых площадей частей здания (дома 6 строения 7) перегородками – является нецелесообразным.

Существующие перегородки при определении порядка пользования путем выдела 1/5 (20%) доли Ип ФИО1 частей здания (дома 6 строения 7) из-за их мобильности и переустройства при замене арендаторов эксперт в ходе разработки вариантов выдела учитывать также считает нецелесообразным.

Исходя из вышеизложенного, по мнению эксперта, возможен выдел доли путем определения порядка пользования площадями частей здания (дома 6 строения 7), принадлежащей Ип ФИО5, составляющей 20% из общей долевой собственности в обьекте, расположенном по адресу: <...>, - учитывая его техническое состояние, путем выдела Ип ФИО1 с одной стороны и Ип ФИО2, Ип ФИО3 с другой стороны отдельных его частей с их долями.

Представлены три Варианта: Вариант № 1, предложен истцом согласно материалам дела, вариант № 2 и № 3 предложены экспертом.

Вариант №1. Ип ФИО1 выделяется следующая площадь частей здания (дома 6 строения 7) в следующих точках и с расстояниями между точками (см. рис. 5, 6, 7, 8): Цокольный этаж: 1-2 (расстояние между точками 23,168 метра); 2-3 (расстояние между точками 5,3 метра); 3-4 (расстояние между точками 23,168 метра); 4-1 (расстояние между точками 5,3 метра). Площадь, выделяемая Ип ФИО1 составляет 122,79 кв.м. 1 этаж: 5-6 (расстояние между точками 23,168 метра); 6-7 (расстояние между точками 5,3 метра); 7-8 (расстояние между точками 23,168 метра); 8-5 (расстояние между точками 5,3 метра). Площадь, выделяемая ИП ФИО1 составляет 122,79 кв.м. 2 этаж: 9-10 (расстояние между точками 23,168 метра); 10-11 (расстояние между точками 5.3 метра); 11-12 (расстояние между точками 23,168 метра); 12-9 (расстояние между точками 5,3 метра). Площадь, выделяемая Ип ФИО1 составляет 122,79 кв.м. Технический (третий) этаж: 13-14 (расстояние между точками 23,168 метра); 14-15 (расстояние между точками 5,3 метра); 15-16 (расстояние между точками 23,168 метра); 16-13 (расстояние между точками 5,3 метра). Площадь, выделяемая Ип ФИО1 составляет 122,79 кв.м.

В итоге по варианту № 1 - по всем четырем этажам Ип ФИО1 выделяется площадь: 122,79*4=491,16 кв.м.

Варианты №2 и №3 предложены экспертом в планах этажей, рис. 9—12 (Т. 2, л.д.51-54, 56-59).

Таким образом, эксперт сделал следующие выводы.

По первому вопросу. Выдел доли, принадлежащей Ип ФИО1, составляющей 20% из общей долевой собственности в объекте, расположенном МО, <...>, учитывая его техническое состояние, путем выдела Maтyкова B.M. и Ип ФИО2, Ип ФИО3 c другой стороны отдельных его частей с их долями возможен по представленным трем вариантам.

По второму вопросу. Представлены три варианта выдела в соответствии с размером долей в праве собственности. Раздел в точном соответствии с долями - возможен.

По третьему вопросу. По всем трем вариантам выдела выделяемая Ип ФИО1 площадь части здания составляет 491,16 кв.м, что соответствует его в праве собственности согласно правоустанавливающим документам - 1/5 (20%). У Ип ФИО2 и Ип ФИО3 в общей долевой собственности остается площадь части здания 1 961 кв.м., что соответствует их общей доле 4/5 (2/5+2/5) или 80% (40%+40%).

По четвертому вопросу. Раздел здания (выдел доли путем определения порядка пользования площадями частей здания – дома 6 стр. 7) производится без раздела инженерного оборудования, без учета существующих перегородок, без установки перегородок, так как это является нецелесообразным. Такой раздел не повлечет несоразмерный ущерб его хозяйственному назначению.

По пятому вопросу. При выделе доли Ип ФИО1 путем определения порядка пользования площадями частей здания (дома б стр. 7), выделив 1/5 (20%) - никакие виды работ не производятся.

Экспертное заключение приобщено к материалам дела и исследуется наряду с иными доказательствами.

По результатам ознакомления с экспертным заключением, истец уточнил исковые требования и просил: определить порядок пользования объектом, находящимся по адресу: <...>, принадлежащим сторонам в соответствии с вариантом № 1 экспертного заключения № 2649/05 от 27.05.2021; в случае установления судом невозможности удовлетворения требования об определении порядка пользования объектом, находящимся по адресу: <...>, назначить истцу выплату рыночной стоимости доли ответчиками в солидарном порядке; возложить на ответчиков в солидарном порядке обязанность по возмещению истцу судебных расходов, а именно расходов на оплату госпошлины в размере 6 000 руб., а также расходов по оплате проведения судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

От Ип ФИО3 поступил отзыв, в котором ответчик просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований на основании ст. 247 ГК РФ, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), п.п. 1-2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров собственников помещений на общее имущество здания», п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, в связи со следующим.

Ответчик указывает на то, что вопросы владения и пользования объектом, находящимся в долевой собственности сторон, урегулированы в заключенных между ними соглашениях, а именно: соглашении участников долевого инвестирования строительства торгового центра от 13.02.2014 (определен порядок распределения доходов после вступления в эксплуатацию построенного здания как единого комплекса); соглашении собственников Торгового центра «Клинский» от 01.09.2014 (определены порядок эксплуатации состоящего из двух частей здания ТЦ как единого комплекса, порядок несения расходов по эксплуатации и распределения доходов от использования совместной собственности); договоре на управление объектом недвижимости № 2 от 30.06.2014 с ООО «Управляющая компания «Менеджмент ресурс групп управление недвижимостью» (определен порядок управления, эксплуатации, технического обслуживания и ремонта инженерных систем, оборудования и помещений Объекта); протоколе собрания собственников ТЦ «Клинский» от 13.11.2014 г. (определен порядок возмещения расходов ИП ФИО3. на обеспечение объекта энергоснабжением, водо- и теплоснабжением за счет арендных платежей).

Предъявление истцом требования об определении иного порядка пользования объектом, по мнению ответчика, направлено на односторонний отказ от ранее принятых на себя обязательств по вышеуказанным действующим и не оспоренным соглашениям. Определение иного порядка пользования объектом, в том числе путем предоставления во владение и пользование истца необособленной и неизолированной части площадей объекта согласно предложенным в экспертном заключении вариантам, является недопустимым и незаконным, поскольку: в нарушение ст. 247 ГК РФ, п. 7 ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», предполагает передачу истцу во владение и пользование части неизолированных и необособленных от других помещений в объекте площадей, определяемых исключительно по расстоянию между абстрактными точками на плане объекта; данные площади при этом неразрывно функционально связаны с помещениями, из которых выделяются, единой системой инженерных коммуникаций; в нарушение ст. 290 ГК РФ, п.п. 1-2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64, предполагает передачу истцу во владение и пользование части исключительно полезных площадей объекта без определения порядка доступа истца к таким площадям и без уменьшения выделяемых площадей с учетом площади иного общего имущества (лестничных площадок, лестниц, коридоров, технических помещений); нарушает права и законные интересы ответчиков, являющихся собственниками земельного участка, на котором фактически расположены части площадей объекта, предполагаемые к передаче в пользование истцу; нарушает права и законные интересы третьих лиц, в том числе собственников стр. 9, неразрывно связанного с объектом едиными инженерно-техническими коммуникациями, и арендаторов соответствующих площадей, заключивших действующие договоры аренды с ИП ФИО3.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, а также уточнил сумму в размере 34 381 200 руб. выплаты рыночной стоимости доли ответчиками в солидарном порядке в случае установления судом невозможности удовлетворения требования об определении порядка пользования объектом (дополнение к протоколу), которые приняты судом

Представитель Ип ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, в том числе по доводам отзыва.

Ип ФИО2 поддержал позицию Ип ФИО3 и просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав явившихся представителей, изучив материалы дела, доводы и возражения сторон, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Положениями ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 Постановления № 6/8, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Как следует из материалов дела 02.04.2012 между истцом и ответчиками заключен Договор № 04/2012/Кл участия в долевом инвестировании строительства объекта недвижимости, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства направить денежные средства на строительство объекта, входящего в состав торгового комплекса «Клинский», в порядке долевого участия в инвестировании строительства объекта (л.д. 8-13).

13.02.2014 между истцом и ответчиками заключено Соглашение участников долевого инвестирования строительства торгового центра, согласно которому стороны договорились совместно действовать в рамках вышеуказанного Договора № 04/2012/Кл участия в долевом инвестировании строительства торгового центра «Клинский» с учетом будущего распределения доходов после вступления в эксплуатацию построенного здания как единого комплекса.

Данное Соглашение также подписано собственниками стр. 9, входящего в состав торгового комплекса «Клинский», в целях урегулирования вопросов владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности нескольких лиц.

01.09.2014 истцом и ответчиками, как собственниками объекта, а также собственниками стр. 9, подписано Соглашение собственников ТЦ «Клинский», в соответствии с п. 1 которого в связи с эксплуатацией здания торгового центра, состоящего из двух частей с адресами: <...> и стр. 9, как единого комплекса с единой системой теплоснабжения, обеспечения водой, канализацией, электричеством, пожаротушения, дымоудаления, вентиляции и управления эксплуатирующей организацией, собственники договорились совместно нести расходы по эксплуатации и получать доходы по ее реализации, в том числе в пропорции: ФИО1 10% или 1/10 доли, ФИО2 - 20% или 1/5 доли, ФИО3. - 50% или 54 доли.

30.06.2014 истцом и ответчиками, как собственниками объекта, и ООО «Управляющая компания «Менджмент ресурс групп управление недвижимостью», действующей в качестве Эксплуатирующей компании, заключен Договор на управление объектом недвижимости № 2, в соответствии с предметом которого (статья 1) Эксплуатирующая компания обязуется оказывать собственникам услуги, связанные с управлением, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом инженерных систем, оборудования, помещений, сооружений, работами на территории на объекте.

Аналогичный Договор на управление объектом недвижимости № 1 заключен Эксплуатирующей компанией с собственниками стр. 9.

Ст. 4.1.1. каждого из Договоров предусматривает составление годового эксплуатационного бюджета и формирование сторонами фонда Эксплуатирующей компании, в который поступают средства, предусмотренные годовым эксплуатационным бюджетом, из арендных платежей, поступивших от арендаторов, и денежных средств, поступивших от собственников.

Протоколом собрания собственников ТЦ «Клинский от 13.11.2014, подписанным, в том числе истцом и ответчиками, утвержден отчет генерального директора ООО «УК «Менеджмент ресурс групп управление недвижимостью» о расходовании средств, предоставленных, в том числе ФИО3. для отделки торгового комплекса, устранения выявленных недоделок и обеспечения его теплом, энергоснабжением, водоснабжением, видеонаблюдением, другими техническими средствами.

Собственники ТЦ «Клинский» одобрили привлечение ранее полученных от ФИО3. заемных средств в сумме 160 000 Евро и привлечение от него дополнительных заемных средств в сумме порядка 150 000 Евро, которые подлежат возмещению ФИО3. за счет арендных платежей.

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что на дату подачи Ип ФИО1 уточненного искового заявления об определения порядка пользования объектом такой порядок пользования уже согласован истцом с ответчиками путем подписания соответствующих соглашений. В данных соглашениях стороны договорились владеть и пользоваться объектом, входящим в состав торгового центра «Клинский», как единым целым, урегулировали вопросы распределения доходов от сдачи объекта в аренду третьим лицам, в том числе с учетом необходимости компенсации Ип ФИО3. дополнительно понесенных расходов по оборудованию объекта инженерными коммуникациями, а также вопросы распределения расходов на управление объектом путем заключения соответствующего договора со специализированной Эксплуатирующей компанией.

Также суд соглашается с доводами ответчика о том, что ни один из предложенных в экспертном заключении вариантов, в том числе рассматриваемый вариант № 1, не предусматривает выделение истцу во владение и пользование части общего имущества объекта, в том числе лестничных площадок и лестниц, холлов, коридоров и иных вспомогательно-технических помещений. Отсутствуют сведения о составе выделяемых площадей и их функциональной принадлежности, выделяемые площади не предусматривают наличие путей эвакуации, лестниц и технических помещений, не предложено возможное размещение мест общего пользования.

С учетом изложенного, требование Ип ФИО1 о передаче ему в пользование площадей, представляющих собой неизолированные и необособленные части помещений, определяемых по точкам и расстояниям между точками общей площадью 491,16 кв.м. по всем этажам объекта, противоречит смыслу ст. 247 ГК РФ, согласно которой в пользование и владение участника долевой собственности может быть передано только конкретное имущество. Предложенный порядок пользования объектом не обеспечивает баланс экономических интересов сторон, поскольку предполагает передачу истцу в пользование исключительно полезных площадей объекта, не предусматривает порядок доступа истца к выделяемым ему в пользование площадям, не позволяет определить порядок распределения между истцом и ответчиками доходов от эксплуатации объекта и расходов по его эксплуатации.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что при проведении экспертизы цель ее проведения была достигнута, так как эксперт установил, что при выделе доли раздел или переоборудование инженерного оборудования ведет к несоразмерному ущербу всего здания в целом, а именно как строения 7,так и строения 9.В данной части экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, а выводы эксперта не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу. В части определения порядка пользования, по мнению суда, инициированное экспертом исследование проведено неполно, допускает неоднозначность толкования, ставит под сомнение его обоснованность и объективность, что не позволяет признать его допустимым доказательством в этой части.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.12.2018, раздел имущества, находящегося в общей собственности, осуществляется в целях прекращения права общей долевой собственности и обеспечения бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

Таким образом, вывод эксперта о том, что выдел доли возможен путем определения порядка пользования имуществом, противоречит нормам права, регулирующим данные правоотношения и вышеуказанным разъяснениям.

Вместе с тем, с учетом установленных судом обстоятельств того, что фактически сложившейся порядок пользования имуществом уже был согласован сторонами, суд считает нецелесообразным проведение повторной либо дополнительной экспертизы по данному вопросу.

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчиков рыночной стоимости его доли в заявленном размере удовлетворению не подлежит.

При таких условиях в иске следует отказать.

Судебное расходы распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 107-110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Ип ФИО1 в доход федерального бюджета 194 906 руб. госпошлины.

Перечислить ООО "БЮРО ЖИЛЭКСПЕРТИЗЫ" с депозитного счета Арбитражного суда Московской области 80 000 руб. за проведение экспертизы по делу.

Возвратить Ип ФИО1 с депозитного счета Арбитражного суда Московской области 20 000 руб., излишне оплаченных за проведение экспертизы по делу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья О.В. Анисимова