Гражданский кодекс часть 1

председательствующий судья Н.В.Плотникова,при ведении протокола судебного заседанияпомощником судьи Пономаревой И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "Аристо" к ООО "Сабидом"

При участии в судебном заседании- согласно протоколу от 03 марта 2015 года,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Аристо" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Сабидом" о взыскании неустойки в размере 286 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

В судебном заседании истец настаивал на иске.

Ответчик против иска возражал, поддержал доводы отзыва на иск, просил снизить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 28.04.2012 между ООО "Сабидом" (Продавец) и гражданкой РФ Пяк Инной Киуевной (Покупатель) был заключен предварительный договор № 28-04-12/162. В соответствии с п. 2.1 предметом договора является обязательство его сторон заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, имеющих характеристики, указанные в п. 2.2 договора.

Согласно пункту 2.2 договора Объект недвижимого имущества – жилое помещение должно иметь следующие характеристики: Условный номер 162; Количество этажей 3; Расчетная площадь жилого помещения 105,6 кв.м. Общая площадь жилого помещения, не включающая в себя площадь балконов, лоджий террас и иных неотапливаемых помещений 98, 5 кв.м. Технические характеристики Жилого помещения согласованы сторонами и указаны в Приложении 1 к договору.

Объект недвижимого имущества - Придомовый земельный участок ориентировочной площадью 114 кв.м., ориентировочные границы которого и расположение на плане указаны в Приложении 2 к договору (п. 2.2 договора).

Стоимость приобретаемых Покупателем объектов недвижимости согласована сторонами в пункте 5.1 договора и составляет 5 200 000 руб.

Платежным поручением № 252 от 04.05.2012 на сумму 2 303 600 руб., платежным поручением № 881 от того же числа на сумму 296 400 руб. и передачей наличных денежных средств в сумме 2 600 000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером от 04.05.2012, Покупатель исполнил денежное обязательство по уплате цены за приобретаемую в будущем недвижимость в полном объеме.

В соответствии с п. 2.4 договора Стороны согласовали срок регистрации права собственности Покупателя на жилой дом сблокированного типа малоэтажной застройки - не позднее 4 квартала 2013 года.

В силу п. 2.3 договора Продавец принял на себя обязательство завершить строительство и зарегистрировать за собой право собственности на объект недвижимости, осуществить за собой государственную регистрацию права собственности на придомовой земельный участок, произвести раздел основного земельного участка и получить документы на Придомовой земельный участок.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Изучив условия договора в совокупности, суд пришел к выводу, что договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Учитывая условия договора, принятые на себя обязательства Продавец должен был исполнить в срок до 31.12.2013.

Проверив возражения ответчика, суд приходит к выводу, что оснований для применения к правоотношениям, возникшим из предварительного договора № 28-04-12/162 норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не имеется.

П. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует правоотношения, связанные со строительством специального объекта – многоквартирного дома либо иных объектов недвижимости, связанных непосредственно с понятием многоквартирного дома и не относящихся к иным жилым застройкам.

По договору № 28-04-12/162 Объектом недвижимого имущества является придомовой земельный участок, а также жилое помещение с вышеуказанными характеристиками. Данный объект не является многоквартирным домом, а является жилым домом блокированной застройки, в силу следующего.

В соответствии с п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции» от 28.01.2006 № 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом при этом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно п. 5 Постановления № 47 жилым помещением (изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания) признается квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, а также жилой дом или комната.

Однако в данном случае жилые помещения (блоки) в блокированном доме, возводимом ответчиком, не имеют помещений общего пользования, что не позволяет признать эти помещения квартирами в многоквартирном доме исходя из пункта 5 Постановления № 47.

Жилой блок сблокированного типа малоэтажной застройки, является полностью автономным, так как инженерные коммуникации имеют отдельные изолированные вводы в каждый жилой блок, для каждого блока предусмотрен свой отдельный вход, что подтверждается Техническими характеристиками жилого помещения, Генеральным планом, Планом жилого помещения, являющимися Приложением № 1,2,3 к договору № 28-04-12/162 от 28.04.2012.

В соответствии с п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, п. п. 5, 6 постановления № 47, СНиП 31-02-2001 «Жилые дома одноквартирные», утвержденного постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, СНиП 31-01-2003, утвержденного постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 № 109 блокированные жилые дома не признаются многоквартирными и жилые блоки в блокированном доме рассматриваются как отдельные одноквартирные дома при следующих условиях: количество этажей в домах составляет не более чем три; количество блоков в домах не превышает десять; жилые блоки не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; жилые блоки не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков; жилые блоки имеют самостоятельные системы вентиляции, отопления или индивидуальные: зоны и подключения к внешним тепловым сетям.

Таким образом, довод ответчика о том, что размер ответственности ответчика как застройщика должен быть рассчитан исходя из п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", признан судом несостоятельным.

Исходя из установленных судом обстоятельств следует, что ответчик, нарушая условия договора, ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ исполнял обязательства по договору ненадлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

10.11.2014 года по договору № 10/11/14-ПК2 уступки права требования (цессии) гр. Пяк Инна Киуевна (цедент) уступила (продала) ООО «Аристо» (цессионарий) право требования к ООО «Сабидом» (должник) по обязательству уплаты неустойки, начисление которой предусмотрено пунктом 8.5 предварительного договора № 28-04-12/162 купли-продажи Объектов недвижимого имущества (жилого помещения - таун-хауса и Придомового земельного участка) от 28.04.2012, за период с 12.01.2014 по 22.01.2014 включительно, в сумме 286 000 руб., в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Суд считает уступку прав (требований) состоявшейся, договор уступки прав (цессии) № 10/11/14-ПК2 от 10.11.2014 заключен в соответствии со ст. 382 - 389 ГК РФ, содержит все существенные для данного вида договоров условия, уступка требования не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

28.11.2014 истец направил ответчику претензию-уведомление о состоявшейся уступке права требования и просил исполнить обязательство по уплате неустойки в размере 286 000 руб. по указанным в претензии платежным реквизитам.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 8.5 договора, в случае нарушения установленного договором срока по выполнению Продавцом своих обязательств, указанных в абзаце втором п. 2.3 договора, при отсутствии вины Покупателя, Продавец по требованию Покупателя уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку в размере 0,5% (половины процента) гарантийной суммы, фактически оплаченной покупателем, согласно п. 5.2 договора.

Согласно ч. 2 п. 5.2 договора, неустойка взыскивается со дня, когда по договору передача объекта недвижимости должна была быть осуществлена, до дня передачи.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств в установленный срок, в порядке п. 8.5 Договора, была начислена неустойка за период с 12.01.2014 по 22.01.2014 в размере 286 000 руб. от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (точные данные приведены в расчете).

В соответствии с п. 1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Истец возражал против снижения размера неустойки, указал о соразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 г. N 263-О, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестанет быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Суд исходит из того, что договорная неустойка не должна являться способом получения прибыли от контрагента и должна быть направлена на соблюдение баланса интересов контрагентов гражданско-правовой сделки. Поэтому при определении подлежащей взысканию неустойки суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Ст. 333 ГК РФ устанавливает право суда снизить размер предъявленной ко взысканию неустойки, как размера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст. 71 АПК РФ.

Доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком суду не представлено.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, суд, с учетом соответствующего заявления ответчика, приходит к выводу о том, что оснований для снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ не имеется в связи с неустановлением явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Установив, что со стороны ООО "Сабидом" допущена неоправданная просрочка исполнения обязательств по передаче объектов недвижимого имущества, проверив расчет неустойки, произведенный истцом, арбитражный суд находит сумму неустойки обоснованной, произведенной в соответствии с условиями заключенного договора, требованиями действующего законодательства. Учитывая установленные судом обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, требование истца о взыскании неустойки в размере 286 000 руб. подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) (ст. 106 АПК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Требования о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению с учетом оценки их разумных пределов.

На основании п. 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.08.04 №82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса РФ» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, нормы расходов на оплату услуг представителя, нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами, стоимость экономных транспортных услуг, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В подтверждение понесенных расходов, истцом представлен договор на оказание юридических услуг от 20.10.2014, заключенный между ООО "Аристо" и Хорошевым В.П., расходный кассовый ордер № 132 от 20.11.2014 на сумму 30 000 руб.

Предъявленные судебные расходы проверены судом на соответствие критериям разумности и обоснованности, предъявляемым законом и судебной практикой. Доказательств чрезмерности суммы расходов на оплату услуг представителя ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Исходя из реальности оказанной юридической помощи, с учетом объема письменных документов, составленных и подготовленных представителем, количества времени и участия в заседаниях, сложности дела, принимая во внимание принцип разумности, арбитражный суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в заявленном размере.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "Сабидом" в пользу ООО "Аристо" неустойку в размере 286 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходы по госпошлине в размере 8 720 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.В.Плотникова