Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.М. Гоевой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрация Ленинского Района Московской Области

к ООО "Ландшафтный Центр Подмосковья" о взыскании, расторжении договора,

третье лицо министерство имущественных отношений МО,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 13.03.2017,

УСТАНОВИЛ :

Администрация Ленинского Района Московской Области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Ландшафтный Центр Подмосковья" (далее – ответчик) с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам за с 2 и 3 квартал 2016 г. в размере 4 485 499 руб. 20 коп., пени в сумме 2 370 116 руб. 40 коп., расторжении договора аренды от 07.10.2010 г. №418-2010/Ю, об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Иск заявлен на основании статей 309, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика представил контррасчет.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 07 октября 2010 года между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области (истец) и ООО «Ландшафтный Центр Подмосковье» (ответчик) был заключен Договор аренды № 418-2010/Ю (далее – договор), земельного участка общей площадью 56000 кв.м., кадастровый номер 50:21:010223:52, расположенного по адресу <...> км а/д «Дон», разрешенное использование «под размещение административно-складского комплекса».

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 14.12.2010 г.

Согласно п.1.3 Договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается сроком на 49 лет со дня государственной регистрации.

Согласно Договору аренды, арендная плата за земельный участок вносится в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре.

В соответствии с п.2.2. Договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально.

Согласно п.4.2 Договора аренды земельного участка нарушение сроков внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2014 по делу №А41-56311/14 между администрацией Ленинского муниципального района и ответчиком было утверждено мировое соглашение. Согласно условиям мирового соглашения, задолженность в сумме 12 976 755,68 руб. должна быть уплачена в ноябре 2014 г. суммой 3 000 000 руб. и декабре 2014 г. суммой 9 976 755,68 руб. (п. 2). Однако денежные средства поступили в полном объеме в бюджет Ленинского района, с нарушением определенного мировым соглашением срока только 27.03.2015. Пунктом 4 мирового соглашения было определено, что в случае неисполнения обществом, неполного исполнения либо исполнения обществом с нарушением сроков условий п. 2 настоящего соглашения, администрация имеет право предъявить к обществу требования о расторжении договора аренды от 07.10.2010 №418-2010/Ю земельного участка площадью 56000 кв.м. с кадастровым номером 50:21:010223:52 и обязании общества возвратить этот земельный участок по акту приема-передачи, в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 г. между сторонами утверждено мировое соглашение, согласно которому Ответчик взял на себя обязательство по оплате суммы задолженности в размере 42 734 276,14 руб. в соответствии с графиком платежей.

Согласно расчету истца, размер задолженности определён как разница между общей суммой долга и размером денежного обязательства, принятого ответчиком согласно условиям мирового соглашения, и составляет 4 485 499,20 руб. (арендная плата), 2 370 116,40 руб. (пени).

Истец направил в адрес ответчика претензию №2427-исх, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате, необходимость ее погашения и предложил расторгнуть договор аренды земельного участка. Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Судом также установлено, что данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 14.12.2010 г.

Истец выполнил взятые на себя обязательства и передал по передаточному акту в пользование на правах аренды вышеуказанный земельный участок.

Таким образом, арендодатель свои обязанности по передаче земельного участка арендатору выполнил.

Между тем, арендодатель установил, что арендатор ненадлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды, в связи с чем систематически возникала задолженность по арендным платежам.

Так, в 2014 году Администрация Ленинского района обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Ландшафтный Центр Подмосковья» о взыскании задолженности по договору аренды № 418-2010/Ю от 07.10.2010 за период с 16.09.2013 по 22.07.2014 в сумме 12226655,98 руб. и начисленных на нее пеней в сумме 750099,70 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2014 по делу № А41-56311/14 производство по делу было прекращено в связи с утверждением мирового соглашения между истцом и ответчиком.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.01.2016 г. №А41-73041/2015 требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 25 851 214, 54 руб., в том числе пени 3 858 368, 14 руб. за период с 15.09.2014 г. по 15.09.2015 г., расторжении договора аренды и обязании возвратить арендуемый земельный участок удовлетворены в полном объёме. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 г. между сторонами утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчик взял на себя обязательство по оплате суммы задолженности в размере 42 734 276,14 руб. в соответствии с графиком платежей.

В настоящем деле истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в общей сумме 6 855 615,6 руб., в т.ч. по арендной плате – 4 485 499,20 руб. руб. за период с 3 квартала 2015 г. по 3 квартал 2016 г. и по пеням 2 370 116,40 руб. за период с 16.09.2015 г. по 26.09.2016 г.

Доказательств того, что испрашиваемая в настоящем деле задолженность по договору № 418-2010/Ю ответчиком погашена, в материалы дела не представлено.

Расчет арендных платежей и их размер ответчиком не оспорен.

Судом расчет основного долга проверен и признан верным.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиями нарушения обязательств, является правом суда, а не его обязанностью. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Судом установлено, что в период действия договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет начисленных пени за период с 16.09.2015 г. по 26.09.2016 г., согласно которому сумма пени составляет 2 168 738 руб. 86 коп.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан не верным. Контррасчет, представленный ответчиком, принимается судом и признается арифметически верным.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании пени в сумме 201 377 руб. 54 коп. не подлежит удовлетворению судом.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № 418-2010/Ю от 07.10.2010 земельного участка общей площадью 56000 кв.м., кадастровый номер 50:21:010223:52, расположенного по адресу <...> км а/д «Дон», разрешенное использование «под размещение административно-складского комплекса».

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.8 договора аренды установлено, что в случае невнесения арендной платы по истечении установленного договором срока платежа по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.

В то же время, в силу ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензионным письмом №2427-исх, направленным ответчику 06.10.16, что подтверждается описью вложения, истец предлагал ответчику расторгнуть договор аренды. Указанное письмо оставлено без ответа, однако подтверждает факт исполнения истцом требований закона о досудебном урегулировании спора.

Таким образом, в данном случае основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя служит систематическое неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы, что подтверждается определением по делу № А41-56311/14, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 г. по делу А41-73041/15 и материалами настоящего дела.

Факт ненадлежащей оплаты арендной платы за земельный участок с КН 50:21:010223:52 и наличие просрочки внесения за более чем два периода подряд (систематически) подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 7 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Систематическим невнесением (просрочкой внесения) арендных платежей по спорному договору ответчик существенно нарушил обязанности, установленные договором аренды, гражданским и земельным законодательством, а также один из принципов земельного законодательства.

В разумные сроки задолженность ответчиком не погашена, что не позволяет применить в данном случае п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11.

При таких обстоятельствах, заявленные администрацией требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика вернуть земельный участок подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "Ландшафтный Центр Подмосковья" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ по договору аренды от 07.10.2010 № 418-2010/ю задолженность за период со 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года в размере 4485499 руб. 20 коп., пени за период с 3 квартала 2015 года по 26 сентября 2016 года в размере 2 168 738 руб. 86 коп.

Расторгнуть договор аренды от 07.10.2010 № 418-2010/ю, заключенный между ООО "Ландшафтный Центр Подмосковья" и АДМИНИСТРАЦИЕЙ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:010223:52 площадью 56000 кв. метров, обязать ООО "Ландшафтный Центр Подмосковья" возвратить АДМИНИСТРАЦИИ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ земельный участок с кадастровым номером 50:21:010223:52 площадью 56000 кв. метров по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО "Ландшафтный Центр Подмосковья" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 35271 руб. 19 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С.Петропавловская